5 טיפים בקניית בית ראשון כפי שנהוג בשוק הנדל"ן בארה"ב

Buying a home is not a discrete event; it's a process - a sequence of events that happens over time, sometimes over as long as several months or even years! While general guides to buying a home are a dime a dozen, I'm excited to share with you some insider secrets you may not have heard elsewhere - one for each stage involved in buying a home. Here's to helping you make the best decisions at every phase of your homebuying process!

Stage One: Deciding Whether It's The Right Time to Buy.
Insider Secret: The market is the least important factor you should consider when deciding whether and when to buy a home.
Why: Everyone knows affordability is at an all-time high. Home prices are low, and so are interest rates. But trying to time the market is a fool's errand; many who get caught up in that game of trying to make sure they buy at the absolute bottom will end up losing out on very, very favorable conditions.

Beyond that, the most important considerations when deciding whether and when you should buy a home are personal, not market driven. On today's market, it only makes sense to buy a place if it's going to be sustainable and work for you for at least the next 4-5 years [if your town's real estate market has been fairly recession-proof] or 7-10 years [if the housing/foreclosure crisis has hit your area pretty hard].

Against this "smart holding period" backdrop, smart buyers decide to buy when it makes sense for:

their life plans (i.e., they are comfortable making the commitment to live in the same town, and the commitment to )
their family plans (i.e., whether they plan to get married, have children or empty their nest in the time they plan to own the home - and the implications of these plans on their space needs and location priorities)
their career plans (including, but not limited to: whether they have job or income security, whether they feel they will be working in the same area for the foreseeable future, and whether they want to work less or start their own business in the months or years to come)
their financial plans (including foreseeable changes in income and expenses, e.g., kids going to college or making partner at the firm).

Stage Two: Getting Pre-Approved.
Insider Secret: Working with a mortgage broker referred by your real estate broker or agent may save you money.
Why: Bolstered by the real-life stories of a couple of bad apples, TV pundits and some consumer advocates have spun the tale of a real estate industry cartel, whereby sinister agents hook unsuspecting buyers up with shady mortgage brokers, who place them in crappy loans and kick back some bucks to the agent. I'm here to tell you, in my experience, the opposite is true the vast majority of the time.

When you work with a mortgage broker who has a strong track record of helping your real estate agent's clients out, you end up in a best of all worlds situation, nine times out of ten. First off, your agent will take you much more seriously once a mortgage broker they know and trust has run your credit, checked your income and approved you for a loan, as well as communicated with your real estate pro about your qualifications and what you can afford. Secondly, your agent can help you communicate with your mortgage broker, sometimes helping get past appraisal glitches or facilitating other workarounds, as they come up. Third, you get the assurance of working with a mortgage pro who has been vetted and vouched for by someone you not only trust, but someone who can verify that the mortgage broker has the ability to get transactions closed in the timely manner required of today's real estate sales contract. Otherwise, you may end up working with a competent mortgage broker who has a great track record when it comes to refinancing, but can't keep up with the pace and common obstacles to getting a home financed in the context of a sale.

On top of that, sometimes the relationship can help you negotiate out of a couple of line item loan fees (if your particular mortgage rep has the power to get them down at all), if push comes to shove and cash is tight to close the deal. Assuming you are working with a real estate pro you really trust, working with a mortgage broker they trust can save you, rather than cost you, money.


Stage Three: House Hunting
Insider Secret: "Distressed" doesn't always equal "discounted" - in some cases, a "regular" sale can be a deeper deal.
Why: Short sales and foreclosures have grown to comprise roughly 30 percent of the homes sold on today's market, even higher in some areas. The average sale price of foreclosed homes was 32% lower than the average sale price of non-foreclosed homes, at last count. However, it's not always the case that foreclosed homes or short sales - homes which are being sold for less than what the seller owes on their mortgage(s) - offer the buyer a fabulous discount.

Mortgage servicers and asset managers who make decisions about distressed properties are on the hook to their investors to recoup as close as possible to the current fair market value of every home they sell. Some banks even have a general rule of rejecting offers more than 10 percent or so below the home's list price, preferring instead to reduce the price by that amount and put the home back on the open market to see if any new buyers are activated by the price reduction to make an offer better than the lowball offer that was initially put on the table. On short sales, the bank is trying to get as close as possible to recovering what the seller owes - and may or may not be concerned with what the fair market value of the home is. (Nine times out of ten, there will be a big gap between fair market value and the seller's outstanding mortgage balance. If there wasn't, the seller wouldn't need to do a short sale!)

With so many distressed properties and homes with depressed values on the market, in many areas, the individual, non-distressed home sellers who are putting their homes up for sale right now are those who are very motivated to sell. Further, they are more likely to be flexible with you on everything that is negotiable, from contingency and escrow periods, to price, to repairs and included items.

Also, individual sellers can be emotionally motivated to sell to move on with their lives, get into their bigger (or smaller) house, or move on to their next job; banks, on the other hand, aren't people (!), so lack that emotional sense of urgency to get the properties sold, no matter how urgently you may think they should be trying to get rid of the foreclosed properties they own. (If you've heard the old advice that banks don't want to be in the home-owning business, I can tell you this. That is true, in a very general sense, but now they are and will be - for a long time to come. They have no emotions, have no urgent need to sell or move, and are not willing to give houses away at pennies on the dollar to get out of it, no matter what those infomercial folks say.)

Long story short: you can sometimes negotiate a better deal with an individual seller on a "regular" sale than with a bank on a distressed home sale. So, don't limit your house hunt to foreclosures and short sales, if you're looking for a good deal on your home.

Stage Four: Negotiations
Insider Secret: Your family and friends can cause you to lose your dream home.
Why: With so much information on the web and the news every day about the recession and the buyer's market, everyone seems to be an armchair economist/real estate savant. But much of that news is national and based on medians, averages and trends. That is, it might not necessarily apply to every home on the market in every city, and more importantly, it might have nothing to do with "your" particular home.

When I was a little girl, my best friend's grandfather would very carefully hand each of us a quarter, always doling it out with the sage admonition: "Don't spend it all in one place." We'd always smile, look at each other, then go ask our Moms for ten bucks apiece. In the same vein, people who are not currently in the market for a home have no idea what an individual home should "go for." If you tell your parents, church pals, or colleagues at work the blow-by-blow details of your offer, counteroffers, etc., you should expect to hear things like, "Oh, you're paying way too much!", "I think you should push them down another $10K," or "You know, you're in a better bargaining position than that." And sometimes, taking that sort of advice will end up blowing your deal. Work with your trusty real estate broker or agent to develop a smart strategy - with their experience in your local market - about what price and terms to offer. Then keep working with them to manage and maintain realistic expectations as you proceed through negotiating the contract to buy your home.

Stage Five: Escrow, Inspections and Underwriting
Insider Secret: It's critical that you attend your home inspections.
Why: When it comes to inspections, many first-time buyers expect that a home will either pass or fail. Except in a few jurisdictions where the government imposes certain condition requirements for a home to be sold, the home inspection is more about educating you, the buyer, as to the details and nuances of the home's condition than about seeing if the place hits a particular target for "good" or "bad" condition.

Home inspectors don't just look for things that need fixing, they also look to understand the home's systems and features, as well as to point out areas that will require your ongoing maintenance, highlight emergency shutoffs and other need-to-knows, and indicating where you should have specialists further inspect items of concern. Many home inspectors create vivid, detailed electronic reports - some, complete with color photos. But that's not enough!

If you're physically onsite at the home during the inspections, the inspector can physically show you the shutoffs for water, gas and electric - and how to use them. They can also point out, in person, any things that need repair, and give you some tips for maintaining the place in tip-top shape. Also, in many states, the general home inspector is legally prohibited (vs. the pest, roof or other "specialty" inspectors) from issuing a written quote or bid for repairs, to avoid a conflict of interest where they'd try to fabricate flaws in the home to get the repair job. However, the repair costs are one of the most important things a smart buyer wants to know!

If you show up, many inspectors will give you a rough range it would cost you to do various repairs, or otherwise indicate to you whether the needed repairs are "big deal" or "$10 home improvement store" fixes; some will even give you a few references to contractors they trust.

All around, you'll get much more of the detailed information you need to know whether and how to move forward with the transaction if you should up in person to the home inspections, rather than just waiting for a copy of the report to come to your email.

חוק מכר דירות בישראל

עיקרי חוק מכר דירות:
חוק המכר (דירות),תשל"ג –1973 (כולל תיקון מספר 3, התש"ן-1990) הגדרות (תיקון: תש"ן) בחוק זה - "דירה" - חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.

"מכירה" - לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג1963-;
"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה.

"תקנות הבניה" - תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל1970-;
"תקן", "תקן רשמי" - כמשמעותם בחוק התקנים, תשי"ג1953-.
2. חובת מסירת מפרט (א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו. (ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.
3. פרטי המפרט (תיקון: תש"ן) (א) המפרט יהיה בטופס שקבע שר השיכון בצו שהובא לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומו ברשומות; צו כאמור יכול שיהיה כללי או לסוג של דירות ותחילתו תהא בתום שלושה חדשים מיום פרסומו ברשומות, זולת אם נקבע בו לכך מועד מאוחר יותר. (ב) המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבנין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבנין, הכל כפי שנקבע בצו. (ג) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו. (ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנות הבניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על ידי הפניה לאותה תקנת בניה או לאותו תקן.

4. אי התאמה (תיקון: תש"ן) (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה: (1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה; (2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה; (3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים; (4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה; (5) בנסיבות הענין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות. (ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח1968-.
(ג) לענין סעיף זה - "אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו; "תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.

"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. 4א. הודעה על אי-התאמה (תיקון: תש"ן) (א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה - (1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד; (2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה
. 4ב. זכות תיקון אי-התאמה (תיקון: תש"ן) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
5. מוכר שלא מסר מפרט (א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות הענין. (ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות. (ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה מתאים למקובל בנסיבות הענין - על המוכר.

6. תקנון בבית משותף (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף; (2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה; (3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו; (4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף; (5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א). (ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף. (ג) המונחים בסעיף זה יפורשו לפי משמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-
. 6א. קביעת מתחזק (תיקון: תשס"ב2) (א) בסעיף זה -
"חוזה מכר" - לרבות המפרט וחוזה נספח לענין מתחזק;
"מתחזק" - כמשמעותו בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-. (ב) לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מתחזק, אלא אם כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עמו. (ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם.

7. שמירת זכויות חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין. 7א. התניה - לטובת הקונה (תיקון: תש"ן) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה.
8. דין המדינה (א) דין המדינה כמוכר כדין כל מוכר אחר. (ב) לא יראו את מינהל מקרקעי ישראל או גופים המיוצגים על ידיו כמוכר לענין חוק זה מחמת זה שקיבל מהקונה דמי שכירות בעד הדירה.
9. חזקה לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר.
10. עונשין מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א), 3 או 6, דינו - קנס 50,000 לירות.
11. תחולה (תיקון: תש"ן) (א) הוראות חוק זה לא יחולו - (1) על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה; (2) על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה. (ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן1990-, לא יחול על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן - יום הפרסום); על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג1973-, כנוסחו ערב יום הפרסום.
12. תחילה (תיקון: תשל"ה) תחילתו של סעיף 6 ביום ה' בתשרי תשל"ד (1 באוקטובר 1973); יתר הוראות חוק זה תחילתן ביום י"ח בטבת תשל"ה (1 בינואר 1975).
13. ביצוע שר השיכון ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל הנוגע לביצועו; תקנות כאמור יובאו לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומן ברשומות.
תוספת (תיקון: תש"ן) (1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים; (2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים; (3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים; (4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים; (5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים; (6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים; (7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים; (8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים; (9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת. ____ 1 ס"ח תשל"ג, 196; תשל"ה, 35; תש"ן, 184; תשס"ב, 474. 2 סעיפים 4(ב) ו-(ג) לחוק המקרקעין (תיקון מס' 24), התשס"ב2002- (ס"ח תשס"ב, 475) קובעים: "(ב) הוראות סעיף 6א(ב) לחוק המכר, כנוסחן בסעיף 3 לחוק זה לא יחולו על חוזה מכר שנכרת לפני תחילתו של חוק זה, או על תקנון שקבע מוכר לפני תחילתו של חוק זה. (ג) הוראות סעיף 6א(ג) לחוק המכר כנוסחו בסעיף 3 לחוק זה יחולו על חוזה התקשרות עם מתחזק שנכרת לפני תחילתו של חוק זה. (החוק פורסם ביום 10.7.2002)."