by Scott Levitt at :www.freehelpforrealestateagents.com
The Pros and Cons of Specialization
Are you marketing yourself as a specialist?
Sometimes when you say “I do it all,” people hear, “I do none of it well.” You might be a real Renaissance woman (or man) when it comes to real estate, but often creating and maintaining an edge in your market depends upon some degree of specialization. How often have you seen the following attached to other agents’ signatures?
Distressed Property Expert
Luxury Condo Expert
Military Family Expert
Short Sale Expert
Relocation Expert
Vacation Property Expert
There is a certain allure to specialization– after all, if you’re thinking of selling your $2.5 million high-rise condo in San Francisco, wouldn’t you feel a little more confident hiring an agent who has moved thirty comparable units in the past six months?
Specialization has its pros and cons, of course. Some pros and cons include:
Pros:
Specialization makes a good story in listing presentations. (“I’ve spent the past five years helping people negotiate tricky short sales.”)
Specialization makes word-of-mouth easier for like-minded referrals (“Oh, our agent Jim specializes in corporate relocations.”)
Specialization is useful when specializing really provides an advantage (Think: What is tricky or unique about your specialization? What mistakes do non-specialists make that you won’t make?)
Cons:
Specialization can put you at risk of missing out on deals (i.e. a distressed property expert has a hard time landing luxury condo sellers)
Specializing “behind the curve” can put you at a disadvantage when market changes (i.e. it can be tough to be in moving big family homes when your market is flooded with empty nesters)
To specialize, you must truly specialize– i.e. you have to practice what you preach and have a good track record within your specialty. You can’t talk the talk without walking the walk.
Sometimes “specialist” is too strong a label, especially when you’re getting your footing in a particular segment you think might be a future specialty.
One alternative to “expert” or “specialist” is an “emphasis” on a particular sector. Emphasis is much less limiting and is good language to keep your doors open on your way to specialization.
For example:
Specialist: “Barbara specializes in the marketing and sale of mountain properties (both land and homes).”
Using emphasis to soften the term “specialist”: “Barbara has helped over 200 families across North Carolina sell their homes, with an emphasis on marketing mountain properties.”
You can also use “emphasis” to make a specialization more… well, specialized. For example:
“Mary specializes in empty nesters looking to downsize, with an emphasis on baby boomers who anticipate home accessibility issues.”
In Mary’s example, not only is she attuned to the needs of people downsizing, but she also understands that many of these buyers are conscious of future health issues around mobility and accessibility.
Specialization can increase demand for your services and differentiate you from your colleagues, but be careful about how you market yourself and your talents when it comes to specializing. Look at your track record and see if you find patterns. Do you have enough expertise? Should you specialize just because you can?
For long-term sustainability, don’t just slap on a specialty as a marketing tagline… think carefully first.
יום שבת, 11 בדצמבר 2010
יום שני, 6 בדצמבר 2010
יום ראשון, 28 בנובמבר 2010
יום חמישי, 18 בנובמבר 2010
יום חמישי, 28 באוקטובר 2010
Open house - כיצד לנהל בית פתוח בשיווק בלעדי
How to Run A Successful Open House Every Time No Plan is a Plan to Fail... Use a Checklist!
The run-up to an open house is as important as the event itself. Preparing yourself and others for the event is crucial to not only showcasing a property, but also building your list of contacts.
One of the best ways to ensure success every time? Make a checklist of what must be done, and set up alerts on your calendar to remind you to do the tasks on your checklist.
Below is a sample checklist of a successful open house plan:
1 week before: Create flyers with date, time, and contact info for the open house, and home/mortgage info on the house. Create a Facebook Event and invite friends, fans, and prospects.
6 days before: Call all your buyers to let them know about the open house. Hang 25 flyers and 25 door-knockers around the neighborhood.
5 days before: Check on the status of the flyers. If you run into people in the neighborhood while you're there, introduce yourself and let them know about the open house.
2 days before: Be sure you've memorized the house and its details, and know its floor plan well enough to give effective tours that showcase the property. Create an attractive sign-in sheet, featuring your photo and contact info, and offering a line for their own contact info (including email address!) and space for them to share where they heard about the open house.
30 minutes before: Make sure the house is clean, and smells clean (many home sprays are clean and pleasant; avoid overtly floral or scented scents, as many people are allergic or sensitive to strong scents). Place 4 directional signs, each with eye-catching accessories, such as Oakley's "Stand A Balloon" (http://www.oakleysign.com/store/new_product.php), to grab people's attention and pull traffic from main intersections.
10 minutes before: Open house and front door. Put at least two signs and 4 attention-getters out front, and an "Open" rider on the sign. Play background music, preferably something instrumental and subtle, at low volume.
Within 24-hours after: Follow up with all contacts by phone or email.
From open house to open house, you'll refine your plan. Take notes. Write down what seemed to work, and what bombed. Over time, you'll have a custom checklist which will help you efficiently and effectively prepare for blockbuster open houses. Leave nothing to chance... checklists work
The run-up to an open house is as important as the event itself. Preparing yourself and others for the event is crucial to not only showcasing a property, but also building your list of contacts.
One of the best ways to ensure success every time? Make a checklist of what must be done, and set up alerts on your calendar to remind you to do the tasks on your checklist.
Below is a sample checklist of a successful open house plan:
1 week before: Create flyers with date, time, and contact info for the open house, and home/mortgage info on the house. Create a Facebook Event and invite friends, fans, and prospects.
6 days before: Call all your buyers to let them know about the open house. Hang 25 flyers and 25 door-knockers around the neighborhood.
5 days before: Check on the status of the flyers. If you run into people in the neighborhood while you're there, introduce yourself and let them know about the open house.
2 days before: Be sure you've memorized the house and its details, and know its floor plan well enough to give effective tours that showcase the property. Create an attractive sign-in sheet, featuring your photo and contact info, and offering a line for their own contact info (including email address!) and space for them to share where they heard about the open house.
30 minutes before: Make sure the house is clean, and smells clean (many home sprays are clean and pleasant; avoid overtly floral or scented scents, as many people are allergic or sensitive to strong scents). Place 4 directional signs, each with eye-catching accessories, such as Oakley's "Stand A Balloon" (http://www.oakleysign.com/store/new_product.php), to grab people's attention and pull traffic from main intersections.
10 minutes before: Open house and front door. Put at least two signs and 4 attention-getters out front, and an "Open" rider on the sign. Play background music, preferably something instrumental and subtle, at low volume.
Within 24-hours after: Follow up with all contacts by phone or email.
From open house to open house, you'll refine your plan. Take notes. Write down what seemed to work, and what bombed. Over time, you'll have a custom checklist which will help you efficiently and effectively prepare for blockbuster open houses. Leave nothing to chance... checklists work
יום שלישי, 26 באוקטובר 2010
יום ראשון, 24 באוקטובר 2010
נחלות עשירים: כך זינקו המחירים במושבי השרון ועמק חפר
מאת דותן לוי ושי פאוזנר, תאריך פרסום, 24/10/2010 ב"כלכליסט"
מחיר הנחלות במושבים היקרים ביותר בשרון רשם קפיצה ל־5 מיליון דולר, אחרי שרבים מעשירי ישראל בחרו להתמקם בהם. כיום נעשות מעט מאוד עסקאות למכירת נחלות, אך מי שהפרוטה בכיסו ומחפש הזדמנויות, ייאלץ להתרחק אל המושבים שבמזרח עמק חפר
בית ינאי
נתחיל בבשורות הרעות. אם פנטזתם על שטח המיועד לבנייה, שיהיה גדול מחצי דונם ובמרחק של כשעה נסיעה מתל אביב, תצטרכו לגייס לא פחות מ־4 מיליון שקל - וגם אז סביר שתקבלו בית ישן שידרוש שיפוץ מיידי. הסכומים האגדיים מחזקים את אחד המשפטים המפורסמים של הסופר מארק טוויין, שחביבים במיוחד על סוכני הנדל"ן: "קנה אדמות, כבר לא מייצרים כאלה".מי שהיה חכם מספיק כדי לאמץ את האמרה הזאת כבר בשנות השמונים, רשם בדרך כלל רווח על הנייר של מאות אחוזים. יותר מכך, הוא או היא הרוויחו איכות חיים שכיום כמעט בלתי ניתנת להשגה. דוגמאות של עסקאות מוצלחות בשוק הזה יש בשפע. כך, למשל, שמאי המקרקעין נחמיה גנות, המתמחה בעסקאות בנחלות, מספר כי רכש בשנת 1977 משק במושב בורגתה בתמורה לכ־50 אלף דולר, לאחר שמכר דירה בנווה מונוסון בכ־25 אלף דולר. "הנחלה שרכשתי הייתה מושקעת", אומר גנות, "ולכן המחיר היה גבוה יחסית, פי שניים מהדירה שמכרתי. אבל באותם ימים היו אנשים שמכרו דירות ברחובות מבוקשים בנתניה ורכשו נחלה במושב באותו מחיר. לשם השוואה, במושב כפר חיים, שנחשב למעט יותר מבוקש באותם ימים, מכרו נחלות בכ־70 אלף דולר. כיום נמכרות נחלות במושב בורגתה במחירים של 5 מיליון שקל".לדברי אדריכל איתן גביש, מבעלי משרד "פורום אדריכלים", "במושבים יש כיום בנייה שיוזמות כמה קבוצות: הראשונה היא של בנים ממשיכים, השנייה של משפחות העוברות מהשכונות המבוססות בערי המרכז להרחבות, והשלישית היא של אנשי האלפיון העליון, שמאסו ביישובי היוקרה או בדירות הפאר בערים. תושבי השכונות החזקות כלכלית, שעוברים ברובם להרחבות, בונים בתים של 160–250 מ"ר, על קרקעות של חצי דונם בממוצע. עשירי הארץ רוכשים נחלות שלמות, ובונים בהן בתים של מאות מטרים רבועים - 600–700 מ"ר - עם חדרים גדולים מאוד". גביש נחשב לאחד האדריכלים הבולטים בתחום הבנייה החדשה במושבים. הוא מציין כי ישנם הבדלים בין המהגרים החדשים לבין הבנים הממשיכים במושבים, צאצאי משפחות שעסקו בחקלאות ומחזיקות משק. הבנים, לדבריו, "פועלים תחת הרבה מגבלות של מינהל מקרקעי ישראל, ובסופו של דבר בונים בתים של 60–200 מ"ר - קטנים יחסית לבתים הנבנים בשנים האחרונות במושבי המרכז". "המושבניקית" המפורסמת ביותר בעשור האחרון היא שרי אריסון, שרכשה נחלה בת 12 דונם במושב בני ציון, אך לצדה יש לא מעט בעלי ממון שזיהו את הפוטנציאל, ורכשו נכסים דומים כדי להפוך אותם לאחוזות פאר. כך, למשל, מוריס קאהן שרכש נחלה בבית ינאי, ובני גאון ז"ל שרכש נחלה במושב בית הלוי. לדברי נחמיה גנות, איש מרוכשי הנחלות של השנים האחרונות אינו חקלאי או התכוון לעסוק בכך. "לחקלאים אין הכסף לרכוש נחלות כאלה", הוא אומר.
מתווך המתמחה במשקים במושבים, אומר כי מפעם לפעם יש מישהו שמחפש שילוב של מגורים ועסק, לפעמים אפילו בחקלאות. "אבל גם אז מדובר באנשים מבוססים שלא עושים זאת כמקור הכנסה אלא בשביל הנפש", הוא מוסיף. "לדוגמה, יש רוכשים ששתלו גפנים כדי לייצר יין ליקב הבוטיק שהקימו. אחרים, חובבי רכיבה, הקימו חוות סוסים".מחירי הנחלות קפצו במדרגות בכמה תקופות שונות. עד סוף שנות השמונים נמכרו נחלות במושבים שבין תל אביב לחדרה בסכומים של 50–100 אלף דולר. המחירים הנמוכים נבעו, בין השאר, מחששות כבדים מהחובות הכבדים שרבצו על האגודות השיתופיות ועל בעלי המשקים, שנאמדו ב־15.2 מיליארד שקל. בשנת 1992 אושר חוק גל להסדר חובות המושבים (על שם חבר הכנסת לשעבר גדליה גל ממפלגת העבודה), ובעלי נחלות החלו לממש נכסים.בין 1993 ל־1995 התרחשה קפיצה גדולה במחירים, ובשנת 2000 כבר הגיע מחירו של משק ממוצע ל־400–500 אלף דולר. מעליות המחירים נהנו כל המושבים, והיחס בין המחירים בהם למחירי דירות בערים נשמר עד היום. כך, את אותו המשק שרכש גנות בבורגתה ניתן יהיה לרכוש גם כיום במחיר של שתי דירות בעיר. מחיר משק חקלאי מתחיל כיום במיליון דולר, ויכול להגיע ל־5–6 מיליון דולר.במפתיע, ועד כמה שזה נשמע הזוי, ההזדמנויות של היום הן אותן נחלות שנמכרות במחירים של 4–5 מיליון שקל. "עסקת רכישת נחלה למי שיכול להרשות לעצמו היא עסקה משתלמת במונחים השוואתיים", אומר גנות. "על נחלה אפשר לבנות שני בתים בשטח כולל של 320 מ"ר, ואם מדובר בבעלי הנחלה המקוריים ונוצר רצף של שלושה דורות, אפשר להקים בית צמוד נוסף בשטח של כ־55 מ"ר. כך שבמקרים מסוימים, במחיר של 5 מיליון שקל אפשר לקבל שלושה בתים על שטח אדמה של כ־10 דונמים". למוכר, אגב, זה פחות משתלם, הודות לתשלומי מס גבוהים הנעים סביב 40% ממחיר המכירה. במושבי היוקרה כמו בני ציון, בצרה, רישפון ואודים נרשמו עליות מחירים חדות במיוחד, שהתאפשרו בזכות הרחבות מוצלחות, נגישות טובה לתל אביב, וכמובן רכישות של בעלי ממון שהקפיצו את המחירים. ברמת המאקרו השפיעו גם המחסור בקרקעות שהחריף בעקבות גיבוש תמ"א 35, שקבעה את שטחי היישובים והגבילה את המשך הבנייה צמודת הקרקע במרכז, וכן בג"ץ הקשת המזרחית, שהגביל את יכולת המושבים והקיבוצים לשנות את ייעוד הקרקעות החקלאיות."הרחבות המושבים כוללות ברוב המקרים מגרשים של חצי דונם בממוצע או קצת פחות, והבתים גדולים יותר מהבתים של הבנים הממשיכים במושב", אומר גביש. "רוב הרוכשים בהרחבות הם 'מהגרים' מרמת השרון, צהלה ושכונות מבוססות אחרות במרכז"."לפני 20 שנה לא היו הרחבות, היו בעיקר משקים שנרכשו לטובת איכות חיים", אמר ישראלסתם. "אלה היו אנשים עם אמצעים, אבל לא היית צריך להיות עשיר, אף שזה היה יקר יותר מדירה בעיר. מי שהייתה לו הכנסה סדירה יכול היה להרשות לעצמו לרכוש משק". אולם מזכיר המתווך כי הכניסה למשקים לא הייתה פשוטה כפי שנדמה: "מי שרכש אז משק נכנס ל'הארד קור' של אוכלוסיית החקלאים הוותיקים ודור המייסדים, וזה לא היה פשוט חברתית. מאז שהחלו ההרחבות זה חיזק את המושבים, והחזיר את חיי הקהילה והצעירים".
רוצים לנקר עינייםלאחר רכישת השטח מתחיל שלב הבנייה, ושם נתקל אדריכל גביש בהעדפות של המושבניקים החדשים. "האנשים שבונים את הנכסים במושבים מחפשים מרחב פתוח, קווים נקיים ובית מואר מאוד. המבוססים ועשירי האלפיון העליון מעדיפים להרוס את בתי הסוכנות הישנים שקיימים על השטח, אלא אם כן מדובר במבנה היסטורי יוצא דופן. בעת התכנון דורשים כל בעלי הבתים במושבים הקפדה על כך שהנוף יפנה אל תוך הבית, והם רואים חשיבות גדולה ליצירת הוויה משפחתית עם כמה שפחות הפרדה בין הילדים להורים. דגש רב ניתן גם לאירוח: ראיתי שולחנות אוכל ל־24 סועדים, כשגודל הסלון הוא רגיל לגמרי". לדברי גביש, כמעט בכל הבתים האלה, המטבח ופינות האוכל והטלוויזיה הם קומפלקס מופרד משאר המבנה. "אני נתקל הרבה באמרות כמו 'אנחנו לא רוצים שהילדים יסתגרו בחדרים'. אם יש בבית קומה שנייה, דורשים בעלי הבתים עלייה נוחה ככל האפשר. כשניתן, אנחנו מפצלים את מהלך העלייה, כך שלאורך המדרגות יש כמה מפלסים, כדי לא לעלות את כל המדרגות בבת אחת". ברוב המקרים, הלקוחות העשירים לא ירצו לחקות בתים אחרים, בעוד שהעשירים פחות נוטים להביא רעיונות שראו בחו"ל כדי ליישמם בבית שלהם. לדברי גביש, הבתים היקרים ביותר הם אלה שתוכננו כך שיש בהם אזור שטוח גדול ככל האפשר. הבנים הממשיכים שאינם עשירים, הוא מוסיף, דורשים במרבית המקרים חדר שינה גדול של 15–25 מ"ר, עם חדר ארונות ואמבטיה צמודים. הילד יקבל חדר של 10–12 מ"ר.בין השאר, יש כיום עלייה בולטת בהיקף הדרישות ה"ירוקות" של בעלי הבתים. "אנחנו לא מתכננים בתים 'ירוקים' לחלוטין, כי זאת בנייה יקרה מדי", אומר גביש, "אבל אנחנו בהחלט נוטים להגיע לבנייה של כ־80% מהבית על פי הסטנדרט הירוק: בידוד מקצועי מאוד, תאורה ואוורור שיחסכו חשמל, זיגוג כפול ועוד. כל האמצעים הללו יחד יכולים לחסוך כ־11% מהוצאות הבית השוטפות"."העשירים מאוד שבאים למושבים מחפשים לנצל את מקסימום שטח הבנייה האפשרי על פי חוק", מוסיף גביש. "אם צריך לאפיין את האוכלוסייה הזאת, אומר שמדובר באנשים שמחפשים סוג של פלצנות וניקור עיניים, אבל הבקשות שלהם תמיד יעסקו בניסיון למקסם את הנוחות. בין הדרישות ניתן למצוא למשל חדרי ארונות בגודל של דירות שיכון גדולות, בריכות שחייה גדולות של 18 על 7 מטרים, מערכות מיזוג אוויר מאוד חזקות, מקומות חניה רבים מאוד - לפעמים אפילו במספרים דו־ספרתיים - דרכי גישה רבות לכניסות שונות של הבית, ותוספות לשטח המגורים, שמותאמות לצוות העובדים כמו נהג, אופר, מנקה ומבשלת".
מחיר הנחלות במושבים היקרים ביותר בשרון רשם קפיצה ל־5 מיליון דולר, אחרי שרבים מעשירי ישראל בחרו להתמקם בהם. כיום נעשות מעט מאוד עסקאות למכירת נחלות, אך מי שהפרוטה בכיסו ומחפש הזדמנויות, ייאלץ להתרחק אל המושבים שבמזרח עמק חפר
בית ינאי
נתחיל בבשורות הרעות. אם פנטזתם על שטח המיועד לבנייה, שיהיה גדול מחצי דונם ובמרחק של כשעה נסיעה מתל אביב, תצטרכו לגייס לא פחות מ־4 מיליון שקל - וגם אז סביר שתקבלו בית ישן שידרוש שיפוץ מיידי. הסכומים האגדיים מחזקים את אחד המשפטים המפורסמים של הסופר מארק טוויין, שחביבים במיוחד על סוכני הנדל"ן: "קנה אדמות, כבר לא מייצרים כאלה".מי שהיה חכם מספיק כדי לאמץ את האמרה הזאת כבר בשנות השמונים, רשם בדרך כלל רווח על הנייר של מאות אחוזים. יותר מכך, הוא או היא הרוויחו איכות חיים שכיום כמעט בלתי ניתנת להשגה. דוגמאות של עסקאות מוצלחות בשוק הזה יש בשפע. כך, למשל, שמאי המקרקעין נחמיה גנות, המתמחה בעסקאות בנחלות, מספר כי רכש בשנת 1977 משק במושב בורגתה בתמורה לכ־50 אלף דולר, לאחר שמכר דירה בנווה מונוסון בכ־25 אלף דולר. "הנחלה שרכשתי הייתה מושקעת", אומר גנות, "ולכן המחיר היה גבוה יחסית, פי שניים מהדירה שמכרתי. אבל באותם ימים היו אנשים שמכרו דירות ברחובות מבוקשים בנתניה ורכשו נחלה במושב באותו מחיר. לשם השוואה, במושב כפר חיים, שנחשב למעט יותר מבוקש באותם ימים, מכרו נחלות בכ־70 אלף דולר. כיום נמכרות נחלות במושב בורגתה במחירים של 5 מיליון שקל".לדברי אדריכל איתן גביש, מבעלי משרד "פורום אדריכלים", "במושבים יש כיום בנייה שיוזמות כמה קבוצות: הראשונה היא של בנים ממשיכים, השנייה של משפחות העוברות מהשכונות המבוססות בערי המרכז להרחבות, והשלישית היא של אנשי האלפיון העליון, שמאסו ביישובי היוקרה או בדירות הפאר בערים. תושבי השכונות החזקות כלכלית, שעוברים ברובם להרחבות, בונים בתים של 160–250 מ"ר, על קרקעות של חצי דונם בממוצע. עשירי הארץ רוכשים נחלות שלמות, ובונים בהן בתים של מאות מטרים רבועים - 600–700 מ"ר - עם חדרים גדולים מאוד". גביש נחשב לאחד האדריכלים הבולטים בתחום הבנייה החדשה במושבים. הוא מציין כי ישנם הבדלים בין המהגרים החדשים לבין הבנים הממשיכים במושבים, צאצאי משפחות שעסקו בחקלאות ומחזיקות משק. הבנים, לדבריו, "פועלים תחת הרבה מגבלות של מינהל מקרקעי ישראל, ובסופו של דבר בונים בתים של 60–200 מ"ר - קטנים יחסית לבתים הנבנים בשנים האחרונות במושבי המרכז". "המושבניקית" המפורסמת ביותר בעשור האחרון היא שרי אריסון, שרכשה נחלה בת 12 דונם במושב בני ציון, אך לצדה יש לא מעט בעלי ממון שזיהו את הפוטנציאל, ורכשו נכסים דומים כדי להפוך אותם לאחוזות פאר. כך, למשל, מוריס קאהן שרכש נחלה בבית ינאי, ובני גאון ז"ל שרכש נחלה במושב בית הלוי. לדברי נחמיה גנות, איש מרוכשי הנחלות של השנים האחרונות אינו חקלאי או התכוון לעסוק בכך. "לחקלאים אין הכסף לרכוש נחלות כאלה", הוא אומר.
מתווך המתמחה במשקים במושבים, אומר כי מפעם לפעם יש מישהו שמחפש שילוב של מגורים ועסק, לפעמים אפילו בחקלאות. "אבל גם אז מדובר באנשים מבוססים שלא עושים זאת כמקור הכנסה אלא בשביל הנפש", הוא מוסיף. "לדוגמה, יש רוכשים ששתלו גפנים כדי לייצר יין ליקב הבוטיק שהקימו. אחרים, חובבי רכיבה, הקימו חוות סוסים".מחירי הנחלות קפצו במדרגות בכמה תקופות שונות. עד סוף שנות השמונים נמכרו נחלות במושבים שבין תל אביב לחדרה בסכומים של 50–100 אלף דולר. המחירים הנמוכים נבעו, בין השאר, מחששות כבדים מהחובות הכבדים שרבצו על האגודות השיתופיות ועל בעלי המשקים, שנאמדו ב־15.2 מיליארד שקל. בשנת 1992 אושר חוק גל להסדר חובות המושבים (על שם חבר הכנסת לשעבר גדליה גל ממפלגת העבודה), ובעלי נחלות החלו לממש נכסים.בין 1993 ל־1995 התרחשה קפיצה גדולה במחירים, ובשנת 2000 כבר הגיע מחירו של משק ממוצע ל־400–500 אלף דולר. מעליות המחירים נהנו כל המושבים, והיחס בין המחירים בהם למחירי דירות בערים נשמר עד היום. כך, את אותו המשק שרכש גנות בבורגתה ניתן יהיה לרכוש גם כיום במחיר של שתי דירות בעיר. מחיר משק חקלאי מתחיל כיום במיליון דולר, ויכול להגיע ל־5–6 מיליון דולר.במפתיע, ועד כמה שזה נשמע הזוי, ההזדמנויות של היום הן אותן נחלות שנמכרות במחירים של 4–5 מיליון שקל. "עסקת רכישת נחלה למי שיכול להרשות לעצמו היא עסקה משתלמת במונחים השוואתיים", אומר גנות. "על נחלה אפשר לבנות שני בתים בשטח כולל של 320 מ"ר, ואם מדובר בבעלי הנחלה המקוריים ונוצר רצף של שלושה דורות, אפשר להקים בית צמוד נוסף בשטח של כ־55 מ"ר. כך שבמקרים מסוימים, במחיר של 5 מיליון שקל אפשר לקבל שלושה בתים על שטח אדמה של כ־10 דונמים". למוכר, אגב, זה פחות משתלם, הודות לתשלומי מס גבוהים הנעים סביב 40% ממחיר המכירה. במושבי היוקרה כמו בני ציון, בצרה, רישפון ואודים נרשמו עליות מחירים חדות במיוחד, שהתאפשרו בזכות הרחבות מוצלחות, נגישות טובה לתל אביב, וכמובן רכישות של בעלי ממון שהקפיצו את המחירים. ברמת המאקרו השפיעו גם המחסור בקרקעות שהחריף בעקבות גיבוש תמ"א 35, שקבעה את שטחי היישובים והגבילה את המשך הבנייה צמודת הקרקע במרכז, וכן בג"ץ הקשת המזרחית, שהגביל את יכולת המושבים והקיבוצים לשנות את ייעוד הקרקעות החקלאיות."הרחבות המושבים כוללות ברוב המקרים מגרשים של חצי דונם בממוצע או קצת פחות, והבתים גדולים יותר מהבתים של הבנים הממשיכים במושב", אומר גביש. "רוב הרוכשים בהרחבות הם 'מהגרים' מרמת השרון, צהלה ושכונות מבוססות אחרות במרכז"."לפני 20 שנה לא היו הרחבות, היו בעיקר משקים שנרכשו לטובת איכות חיים", אמר ישראלסתם. "אלה היו אנשים עם אמצעים, אבל לא היית צריך להיות עשיר, אף שזה היה יקר יותר מדירה בעיר. מי שהייתה לו הכנסה סדירה יכול היה להרשות לעצמו לרכוש משק". אולם מזכיר המתווך כי הכניסה למשקים לא הייתה פשוטה כפי שנדמה: "מי שרכש אז משק נכנס ל'הארד קור' של אוכלוסיית החקלאים הוותיקים ודור המייסדים, וזה לא היה פשוט חברתית. מאז שהחלו ההרחבות זה חיזק את המושבים, והחזיר את חיי הקהילה והצעירים".
רוצים לנקר עינייםלאחר רכישת השטח מתחיל שלב הבנייה, ושם נתקל אדריכל גביש בהעדפות של המושבניקים החדשים. "האנשים שבונים את הנכסים במושבים מחפשים מרחב פתוח, קווים נקיים ובית מואר מאוד. המבוססים ועשירי האלפיון העליון מעדיפים להרוס את בתי הסוכנות הישנים שקיימים על השטח, אלא אם כן מדובר במבנה היסטורי יוצא דופן. בעת התכנון דורשים כל בעלי הבתים במושבים הקפדה על כך שהנוף יפנה אל תוך הבית, והם רואים חשיבות גדולה ליצירת הוויה משפחתית עם כמה שפחות הפרדה בין הילדים להורים. דגש רב ניתן גם לאירוח: ראיתי שולחנות אוכל ל־24 סועדים, כשגודל הסלון הוא רגיל לגמרי". לדברי גביש, כמעט בכל הבתים האלה, המטבח ופינות האוכל והטלוויזיה הם קומפלקס מופרד משאר המבנה. "אני נתקל הרבה באמרות כמו 'אנחנו לא רוצים שהילדים יסתגרו בחדרים'. אם יש בבית קומה שנייה, דורשים בעלי הבתים עלייה נוחה ככל האפשר. כשניתן, אנחנו מפצלים את מהלך העלייה, כך שלאורך המדרגות יש כמה מפלסים, כדי לא לעלות את כל המדרגות בבת אחת". ברוב המקרים, הלקוחות העשירים לא ירצו לחקות בתים אחרים, בעוד שהעשירים פחות נוטים להביא רעיונות שראו בחו"ל כדי ליישמם בבית שלהם. לדברי גביש, הבתים היקרים ביותר הם אלה שתוכננו כך שיש בהם אזור שטוח גדול ככל האפשר. הבנים הממשיכים שאינם עשירים, הוא מוסיף, דורשים במרבית המקרים חדר שינה גדול של 15–25 מ"ר, עם חדר ארונות ואמבטיה צמודים. הילד יקבל חדר של 10–12 מ"ר.בין השאר, יש כיום עלייה בולטת בהיקף הדרישות ה"ירוקות" של בעלי הבתים. "אנחנו לא מתכננים בתים 'ירוקים' לחלוטין, כי זאת בנייה יקרה מדי", אומר גביש, "אבל אנחנו בהחלט נוטים להגיע לבנייה של כ־80% מהבית על פי הסטנדרט הירוק: בידוד מקצועי מאוד, תאורה ואוורור שיחסכו חשמל, זיגוג כפול ועוד. כל האמצעים הללו יחד יכולים לחסוך כ־11% מהוצאות הבית השוטפות"."העשירים מאוד שבאים למושבים מחפשים לנצל את מקסימום שטח הבנייה האפשרי על פי חוק", מוסיף גביש. "אם צריך לאפיין את האוכלוסייה הזאת, אומר שמדובר באנשים שמחפשים סוג של פלצנות וניקור עיניים, אבל הבקשות שלהם תמיד יעסקו בניסיון למקסם את הנוחות. בין הדרישות ניתן למצוא למשל חדרי ארונות בגודל של דירות שיכון גדולות, בריכות שחייה גדולות של 18 על 7 מטרים, מערכות מיזוג אוויר מאוד חזקות, מקומות חניה רבים מאוד - לפעמים אפילו במספרים דו־ספרתיים - דרכי גישה רבות לכניסות שונות של הבית, ותוספות לשטח המגורים, שמותאמות לצוות העובדים כמו נהג, אופר, מנקה ומבשלת".
ynet שאלה של מחיר: למה הדירה שלנו לא נמכרת? - כלכלה
עצות עשה או על תעשה ברגע שהחלטתם למכור את הנכס שבבעלותכם !
חובה לכל מי שבאמת מעוניין למכור נכון ומקצועית את הבית/מגרש/משק חקלאי/וילה שברשותו !
יום ראשון, 17 באוקטובר 2010
יום שבת, 16 באוקטובר 2010
TheMarker - עד 22 מיליון דולר לדונם - הצצה לרחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח - נדל"ן
ב-4.5 מיליון דולר אני מוכר לך בית וותיק על דונם בקו ראשון לים על הצוק בבית ינאי עם נוף יותר יפה מהוילות ברחוב גני תכלת בהרצליה פיתוח ורק 15 דקות נסיעה להרצליה פיתוח. טל' 077-5305606. http://www.newhome4u.co.il/
יום רביעי, 13 באוקטובר 2010
רכישת נדל"ן ע"י אוליגרכים-אילי הון מחו"ל
בשנים האחרונות מתרחשים מקרים לא מעטים בהם איל הון מחו"ל שמגיע לישראל ומחפש לעצמו בית מגורים בארץ הזמין למגורים מיידיים, מוכן לשלם סכומים כפולים ולעיתים למעלה מכך בגין הנכס, בתנאי של השארת הריהוט והציוד בבית על כנו ופינוי מהיר יחסית של בית המגורים. אוכלוסיה זו זכתה לא אחת לכינוי "אוליגרכים", ואפיונים נוספים הינם מו"מ קצר, כושר החלטה מיידי וזמינות מזומנים ללא צורך בגיוס מימון חיצוני לרכישה.
הגורמים לתופעה זו, הינם רצון לפיתרון דיור איכותי מיידי לצד היעדר אמיתי של אלטרנטיבות ראויות בזמן סביר, בייחוד לאור אורך הזמן הנדרש באזורי היוקרה במרכז והשרון לתכנון, הוצאת היתרים ובניה, פרק זמן העלול להגיע במקרים רבים ל - 4 שנים. הצורך בעוגן מיידי ובית בטוח בסטנדרטים אליהם הורגל איל ההון מעלים איפוא את המחיר במידה ניכרת, ובמספר מקרים כך גם עצם הידיעה שמכירת בית המגורים בעתיד תהיה פטורה ממס בישראל והתמורה שתתקבל מהמכירה תשמש כהסבר לגיטימי לחלק מההון שנצבר.
מבחינת היבטי מיסוי מקרקעין יש לשים לב, כי רכישה מסוג זה הינה עדיין חריג לדרך העסקים הרגילה, ולא יהיה כל שמאי שיצפה את מחירה של אותה עיסקה. כלומר, יש לנטרל בניתוחים עתידיים בדרכים שמאיות מקובלות את הסטייה הנובעת מקניות מיוחדות אלה, ולא לגרום לכך שעסקאות חריגות אלה ישמשו כקנה מידה להערכת סבירות עסקות אחרות באזור וסימון עסקאות במחירים נמוכים ככאלה שאינן במחיר שוק.
לא זו בלבד, עסקאות מעין אלה עשויות לפתות גם רוכשים או משקיעים שהתכוונו להשקעה ארוכת טווח למכור לאור המחיר הגבוה במיוחד. בנסיבות אלה, בהן מראש לא היתה קיימת כוונת מכירה מצד המוכר (לפחות לא בטווח הקצר), ניתוח נכון של העסקה יותירה כעסקה הונית הזכאית לפטור ממס או למיסוי בס שבח ולא כעסקת אקראי פירותית החייבת במס הכנסה בשיעור מס שולי. בעינינו המבחן העיקרי לעסקת האקראי איננו משך החזקת הנכס בפועל, אלא ראייה אובייקטיבית של מעשי המוכר בעת הרכישה המעידה על כוונה סובייקטיבית לא להופכו לנכס למימוש מיידי.
לבסוף, יש לזכור לנטרל ממחיר בתים אלה את שווי המחוברים, הנתיקים והריהוט. אלה עשויים לא אחת להגיע לערכים של בית מגורים או יותר בסביבה שאיננה סביבת יוקרה. רכיבים אלה, שאינם מהווים מקרקעין, אינם חייבים במס רכישה על ידי הרוכש ואף לא במס רווח הון ע"י המוכר בהיותם מיטלטלין לשימוש אישי. רצוי להזמין חוו"ד ממומחים לעניין ייחוס המחיר בין מקרקעין למיטלטלין כבר בעת ביצוע העסקה ע"מ להימנע מויכוחים מיותרים עם רשויות המס לאחר מכן, הגם שכאמור לעיל בעסקאות מיוחדות אלה הניתוח הינו סבוך יותר.
הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין'
הגורמים לתופעה זו, הינם רצון לפיתרון דיור איכותי מיידי לצד היעדר אמיתי של אלטרנטיבות ראויות בזמן סביר, בייחוד לאור אורך הזמן הנדרש באזורי היוקרה במרכז והשרון לתכנון, הוצאת היתרים ובניה, פרק זמן העלול להגיע במקרים רבים ל - 4 שנים. הצורך בעוגן מיידי ובית בטוח בסטנדרטים אליהם הורגל איל ההון מעלים איפוא את המחיר במידה ניכרת, ובמספר מקרים כך גם עצם הידיעה שמכירת בית המגורים בעתיד תהיה פטורה ממס בישראל והתמורה שתתקבל מהמכירה תשמש כהסבר לגיטימי לחלק מההון שנצבר.
מבחינת היבטי מיסוי מקרקעין יש לשים לב, כי רכישה מסוג זה הינה עדיין חריג לדרך העסקים הרגילה, ולא יהיה כל שמאי שיצפה את מחירה של אותה עיסקה. כלומר, יש לנטרל בניתוחים עתידיים בדרכים שמאיות מקובלות את הסטייה הנובעת מקניות מיוחדות אלה, ולא לגרום לכך שעסקאות חריגות אלה ישמשו כקנה מידה להערכת סבירות עסקות אחרות באזור וסימון עסקאות במחירים נמוכים ככאלה שאינן במחיר שוק.
לא זו בלבד, עסקאות מעין אלה עשויות לפתות גם רוכשים או משקיעים שהתכוונו להשקעה ארוכת טווח למכור לאור המחיר הגבוה במיוחד. בנסיבות אלה, בהן מראש לא היתה קיימת כוונת מכירה מצד המוכר (לפחות לא בטווח הקצר), ניתוח נכון של העסקה יותירה כעסקה הונית הזכאית לפטור ממס או למיסוי בס שבח ולא כעסקת אקראי פירותית החייבת במס הכנסה בשיעור מס שולי. בעינינו המבחן העיקרי לעסקת האקראי איננו משך החזקת הנכס בפועל, אלא ראייה אובייקטיבית של מעשי המוכר בעת הרכישה המעידה על כוונה סובייקטיבית לא להופכו לנכס למימוש מיידי.
לבסוף, יש לזכור לנטרל ממחיר בתים אלה את שווי המחוברים, הנתיקים והריהוט. אלה עשויים לא אחת להגיע לערכים של בית מגורים או יותר בסביבה שאיננה סביבת יוקרה. רכיבים אלה, שאינם מהווים מקרקעין, אינם חייבים במס רכישה על ידי הרוכש ואף לא במס רווח הון ע"י המוכר בהיותם מיטלטלין לשימוש אישי. רצוי להזמין חוו"ד ממומחים לעניין ייחוס המחיר בין מקרקעין למיטלטלין כבר בעת ביצוע העסקה ע"מ להימנע מויכוחים מיותרים עם רשויות המס לאחר מכן, הגם שכאמור לעיל בעסקאות מיוחדות אלה הניתוח הינו סבוך יותר.
הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין'
מגרש לבית אבות/מרכז רפואי בשרון - TheMarker Cafe
הפעם זו באמת הזדמנות של פעם ב...מאה שנה ! ליזמים בתחום בתי אבות,מרכזיי בריאות....
יום שבת, 2 באוקטובר 2010
חוק מכר דירות בישראל
עיקרי חוק מכר דירות:
חוק המכר (דירות),תשל"ג –1973 (כולל תיקון מספר 3, התש"ן-1990) הגדרות (תיקון: תש"ן) בחוק זה - "דירה" - חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.
"מכירה" - לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג1963-;
"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה.
"תקנות הבניה" - תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל1970-;
"תקן", "תקן רשמי" - כמשמעותם בחוק התקנים, תשי"ג1953-.
2. חובת מסירת מפרט (א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו. (ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.
3. פרטי המפרט (תיקון: תש"ן) (א) המפרט יהיה בטופס שקבע שר השיכון בצו שהובא לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומו ברשומות; צו כאמור יכול שיהיה כללי או לסוג של דירות ותחילתו תהא בתום שלושה חדשים מיום פרסומו ברשומות, זולת אם נקבע בו לכך מועד מאוחר יותר. (ב) המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבנין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבנין, הכל כפי שנקבע בצו. (ג) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו. (ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנות הבניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על ידי הפניה לאותה תקנת בניה או לאותו תקן.
4. אי התאמה (תיקון: תש"ן) (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה: (1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה; (2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה; (3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים; (4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה; (5) בנסיבות הענין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות. (ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח1968-.
(ג) לענין סעיף זה - "אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו; "תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.
"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. 4א. הודעה על אי-התאמה (תיקון: תש"ן) (א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה - (1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד; (2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה
. 4ב. זכות תיקון אי-התאמה (תיקון: תש"ן) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
5. מוכר שלא מסר מפרט (א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות הענין. (ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות. (ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה מתאים למקובל בנסיבות הענין - על המוכר.
6. תקנון בבית משותף (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף; (2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה; (3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו; (4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף; (5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א). (ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף. (ג) המונחים בסעיף זה יפורשו לפי משמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-
. 6א. קביעת מתחזק (תיקון: תשס"ב2) (א) בסעיף זה -
"חוזה מכר" - לרבות המפרט וחוזה נספח לענין מתחזק;
"מתחזק" - כמשמעותו בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-. (ב) לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מתחזק, אלא אם כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עמו. (ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם.
7. שמירת זכויות חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין. 7א. התניה - לטובת הקונה (תיקון: תש"ן) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה.
8. דין המדינה (א) דין המדינה כמוכר כדין כל מוכר אחר. (ב) לא יראו את מינהל מקרקעי ישראל או גופים המיוצגים על ידיו כמוכר לענין חוק זה מחמת זה שקיבל מהקונה דמי שכירות בעד הדירה.
9. חזקה לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר.
10. עונשין מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א), 3 או 6, דינו - קנס 50,000 לירות.
11. תחולה (תיקון: תש"ן) (א) הוראות חוק זה לא יחולו - (1) על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה; (2) על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה. (ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן1990-, לא יחול על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן - יום הפרסום); על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג1973-, כנוסחו ערב יום הפרסום.
12. תחילה (תיקון: תשל"ה) תחילתו של סעיף 6 ביום ה' בתשרי תשל"ד (1 באוקטובר 1973); יתר הוראות חוק זה תחילתן ביום י"ח בטבת תשל"ה (1 בינואר 1975).
13. ביצוע שר השיכון ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל הנוגע לביצועו; תקנות כאמור יובאו לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומן ברשומות.
תוספת (תיקון: תש"ן) (1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים; (2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים; (3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים; (4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים; (5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים; (6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים; (7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים; (8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים; (9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת. ____ 1 ס"ח תשל"ג, 196; תשל"ה, 35; תש"ן, 184; תשס"ב, 474. 2 סעיפים 4(ב) ו-(ג) לחוק המקרקעין (תיקון מס' 24), התשס"ב2002- (ס"ח תשס"ב, 475) קובעים: "(ב) הוראות סעיף 6א(ב) לחוק המכר, כנוסחן בסעיף 3 לחוק זה לא יחולו על חוזה מכר שנכרת לפני תחילתו של חוק זה, או על תקנון שקבע מוכר לפני תחילתו של חוק זה. (ג) הוראות סעיף 6א(ג) לחוק המכר כנוסחו בסעיף 3 לחוק זה יחולו על חוזה התקשרות עם מתחזק שנכרת לפני תחילתו של חוק זה. (החוק פורסם ביום 10.7.2002)."
חוק המכר (דירות),תשל"ג –1973 (כולל תיקון מספר 3, התש"ן-1990) הגדרות (תיקון: תש"ן) בחוק זה - "דירה" - חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.
"מכירה" - לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג1963-;
"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה.
"תקנות הבניה" - תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל1970-;
"תקן", "תקן רשמי" - כמשמעותם בחוק התקנים, תשי"ג1953-.
2. חובת מסירת מפרט (א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו. (ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.
3. פרטי המפרט (תיקון: תש"ן) (א) המפרט יהיה בטופס שקבע שר השיכון בצו שהובא לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומו ברשומות; צו כאמור יכול שיהיה כללי או לסוג של דירות ותחילתו תהא בתום שלושה חדשים מיום פרסומו ברשומות, זולת אם נקבע בו לכך מועד מאוחר יותר. (ב) המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבנין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבנין, הכל כפי שנקבע בצו. (ג) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו. (ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנות הבניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על ידי הפניה לאותה תקנת בניה או לאותו תקן.
4. אי התאמה (תיקון: תש"ן) (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה: (1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה; (2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה; (3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים; (4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה; (5) בנסיבות הענין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות. (ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח1968-.
(ג) לענין סעיף זה - "אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו; "תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.
"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. 4א. הודעה על אי-התאמה (תיקון: תש"ן) (א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה - (1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד; (2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה
. 4ב. זכות תיקון אי-התאמה (תיקון: תש"ן) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
5. מוכר שלא מסר מפרט (א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות הענין. (ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות. (ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה מתאים למקובל בנסיבות הענין - על המוכר.
6. תקנון בבית משותף (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף; (2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה; (3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו; (4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף; (5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א). (ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף. (ג) המונחים בסעיף זה יפורשו לפי משמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-
. 6א. קביעת מתחזק (תיקון: תשס"ב2) (א) בסעיף זה -
"חוזה מכר" - לרבות המפרט וחוזה נספח לענין מתחזק;
"מתחזק" - כמשמעותו בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-. (ב) לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מתחזק, אלא אם כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עמו. (ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם.
7. שמירת זכויות חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין. 7א. התניה - לטובת הקונה (תיקון: תש"ן) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה.
8. דין המדינה (א) דין המדינה כמוכר כדין כל מוכר אחר. (ב) לא יראו את מינהל מקרקעי ישראל או גופים המיוצגים על ידיו כמוכר לענין חוק זה מחמת זה שקיבל מהקונה דמי שכירות בעד הדירה.
9. חזקה לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר.
10. עונשין מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א), 3 או 6, דינו - קנס 50,000 לירות.
11. תחולה (תיקון: תש"ן) (א) הוראות חוק זה לא יחולו - (1) על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה; (2) על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה. (ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן1990-, לא יחול על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן - יום הפרסום); על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג1973-, כנוסחו ערב יום הפרסום.
12. תחילה (תיקון: תשל"ה) תחילתו של סעיף 6 ביום ה' בתשרי תשל"ד (1 באוקטובר 1973); יתר הוראות חוק זה תחילתן ביום י"ח בטבת תשל"ה (1 בינואר 1975).
13. ביצוע שר השיכון ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל הנוגע לביצועו; תקנות כאמור יובאו לידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומן ברשומות.
תוספת (תיקון: תש"ן) (1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים; (2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים; (3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים; (4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים; (5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים; (6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים; (7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים; (8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים; (9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת. ____ 1 ס"ח תשל"ג, 196; תשל"ה, 35; תש"ן, 184; תשס"ב, 474. 2 סעיפים 4(ב) ו-(ג) לחוק המקרקעין (תיקון מס' 24), התשס"ב2002- (ס"ח תשס"ב, 475) קובעים: "(ב) הוראות סעיף 6א(ב) לחוק המכר, כנוסחן בסעיף 3 לחוק זה לא יחולו על חוזה מכר שנכרת לפני תחילתו של חוק זה, או על תקנון שקבע מוכר לפני תחילתו של חוק זה. (ג) הוראות סעיף 6א(ג) לחוק המכר כנוסחו בסעיף 3 לחוק זה יחולו על חוזה התקשרות עם מתחזק שנכרת לפני תחילתו של חוק זה. (החוק פורסם ביום 10.7.2002)."
יום ראשון, 26 בספטמבר 2010
יום שבת, 25 בספטמבר 2010
TheMarker - דיוקנו של מינהל מקרקעי ישראל כשומר החומות: מפרשת הולילנד ועד לשוחד מיני - נדל"ן
עם הנשיא יכול...? ואולמרט ראש ממשלה יכול...? למה לא במינהל ...? ועל זה כבר נאמר "הדג מסריח מהראש" .
והעונשים על פשעים אילו יהיו...? מי מוכן להמר ?
TheMarker - פתרון יצירתי למשכנתא כבדה מדי - נדל"ן
מצ"ב כתבה יפה על זוג ש"התאבד" עבור בית חלומותיו בלב השרון - חשיבה יצירתית מחוץ לקופסא !
ynet רפורמת הקרקעות מתחילה: איך זה ישפיע עליך? - כלכלה
צעד חשוב לטובת האזרח ה"קטן"...ביטול הדיקטטורה של המינהל והביוקרטיה המשלתית
יום ראשון, 19 בספטמבר 2010
יום חמישי, 16 בספטמבר 2010
נכסים מניבים למכירה
למכירה:
1. בנין בפתח תקווה - 4,000 מ"ר בנוי מושכר לחברת היי טק -אפשרות להמשיך להשכיר לחברה הזו למשך 10 שנים בתשואה של 10% לשנה המחיר המבוקש 3,500,000 ש"ח
2. מתחם מסחרי גדול במרכז חיפה שכולל סופרמרקט ,חנויות ,משרדים וחניות נותן תשואה של 10% ויותר כולל השתתפות בפדיון הסופרמרקט.
3. מגרש תיירותי על המים בחיפה - יושב על 4 דונם עם היתרי בניה למסעדות ,מלון ,צימרים, אטרקטיבי ביותר - כ-15 מיליון ש"ח .
4. בנין בחיפה עם 6 דירות מחיר אטרקטיבי 450,000 $ לכל הבנין...
ERA lands - נדלן בכפר כבר 20 שנה
טל' 077-5305606
www.newhome4u.co.il
1. בנין בפתח תקווה - 4,000 מ"ר בנוי מושכר לחברת היי טק -אפשרות להמשיך להשכיר לחברה הזו למשך 10 שנים בתשואה של 10% לשנה המחיר המבוקש 3,500,000 ש"ח
2. מתחם מסחרי גדול במרכז חיפה שכולל סופרמרקט ,חנויות ,משרדים וחניות נותן תשואה של 10% ויותר כולל השתתפות בפדיון הסופרמרקט.
3. מגרש תיירותי על המים בחיפה - יושב על 4 דונם עם היתרי בניה למסעדות ,מלון ,צימרים, אטרקטיבי ביותר - כ-15 מיליון ש"ח .
4. בנין בחיפה עם 6 דירות מחיר אטרקטיבי 450,000 $ לכל הבנין...
ERA lands - נדלן בכפר כבר 20 שנה
טל' 077-5305606
www.newhome4u.co.il
יום רביעי, 15 בספטמבר 2010
הרגלים המאפיינים משקיעי נדלן טובים ומצליחים
לאורך השנים, השקעה בנדל"ן מניב לסוגיו השונים נחשבה לסולידית ובטוחה יחסית, אם בארץ או בשווקי חו"ל. ואולם, התנפחות ולאחר מכן התפוצצות בועות נדל"ן בארה"ב ובחלק משווקי אירופה בשנים האחרונות שינתה את ההשקפה הזו וחשפה את המשקיעים המוצלחים יותר, אלה שהיו מוכנים היטב לזמנים הקשים, וגם את המשקיעים שהפסידו הון עתק לאחר שהגאות התחלפה בשפל.
יש אמנם אוניבסיטאות מכובדות בארה"ב שמציעות קורסים ואף תואר בתחום הנדל"ן, אבל כידוע שום תואר לא מבטיח הצלחה בעסקים.
העיתון סאן פרנסיסקו כרוניקל פרסם מאמר מעניין על 10 ההרגלים המאפיינים משקיעי נדל"ן מוצלחים.
drawBanners(g.almond.site,180,180,0,1,0);
1. התייחס להשקעה כמו לעסק. משקיעי נדל"ן מצליחים מכינים תוכנית עסקית, מציבים מטרות ומסתכלים על התמונה הגדולה. כך הם מצליחים להשיג יעדים בטווח הקצר וגם בטווח הארוך.
2. הכרה מעמיקה של השווקים. ככל שהמשקיע מכיר לעומק שוק מסוים, ומתעדכן בתדירות גבוהה, הוא יקבל החלטות נכונות יותר.
3. שמור על רמה אתית גבוהה. סוכני נדל"ן, מתווכים, חברות וקבלנים מחוייבים לסטנדרטים וחוקים אולם המשקיעים לא. למרות זאת, המוצלחים ביניהם שומרים על כללי אתיקה גבוהים ונשארים במשחק לאורך זמן.
4. התמקד בנישה מסויימת. מכיוון שיש כל כך הרבה שווקים ודרכים להשקיע בנדל"ן בעולם, חשוב מאוד למשקיע להתמקד בנישה מסויימת, להכיר אותה היטב ולהתמקצע בה.
5. התייחס לשותפים, עמיתים, לקוחות, שוכרים ואחרים בכבוד הראוי. משקיעי נדל"ן מוצלחים הם גם אנשי מכירות טובים ונציגי שירות מעולים. הם מעניקים תשומת לב לפרטים הקטנים, מקשיבים לתלונות ודאגות של לקוחות, ומציגים את העסק שלהם בצורה חיובית ומקצועית.
6. מרחיבים את הידע וההשכלה. כמו בכל עסק, חשוב מאוד להיות מעודכן בנוגע לשינויים בחקיקה, רגולציה, מגמות ושאר גורמים חשובים.
7. להבין את הסיכונים. בניגוד למשקיעים במניות, סחורות או אופציות שמוזהרים כמעט מדי יום על הסיכונים הרבים שבהשקעה, בנדל"ן המצב לפעמים הפוך כשיש הרבה מאוד גורמים ה"מייעצים" כמה קל להרוויח כסף בנדל"ן. המשקיעים החכמים מבינים את הסיכונים הרבים, גם אלה הקשורים בחוק וברגולטור.
8. השקיע ברואה חשבון ויועץ מס טוב. חשוב מאוד להבין את את דקויות החוק ולפעול על מנת לצמצם סיכונים ולמקסם רווחים.
9. גישה לעזרה וייעוץ. להרבה מאוד משקיעים מוצלחים היה מורה, מדריך, יועץ או מלווה בתחילת הדרך ממנו הם למדו את סודות המקצוע וגם נעזרו בו, או בהם, ברגעי משבר.
10. בונים רשת. רשת טובה של קשרים יכולה ליצור הזדמנויות שלא מתפרסמות בעיתונים או באתרי האינטרנט. הרשת יכולה לכלול לקוחות מרוצים, ספקים, יועצים, סתם חברים בעסקים קרובים, ארגון ללא מטרות רווח ועוד קשרים.
יש אמנם אוניבסיטאות מכובדות בארה"ב שמציעות קורסים ואף תואר בתחום הנדל"ן, אבל כידוע שום תואר לא מבטיח הצלחה בעסקים.
העיתון סאן פרנסיסקו כרוניקל פרסם מאמר מעניין על 10 ההרגלים המאפיינים משקיעי נדל"ן מוצלחים.
drawBanners(g.almond.site,180,180,0,1,0);
1. התייחס להשקעה כמו לעסק. משקיעי נדל"ן מצליחים מכינים תוכנית עסקית, מציבים מטרות ומסתכלים על התמונה הגדולה. כך הם מצליחים להשיג יעדים בטווח הקצר וגם בטווח הארוך.
2. הכרה מעמיקה של השווקים. ככל שהמשקיע מכיר לעומק שוק מסוים, ומתעדכן בתדירות גבוהה, הוא יקבל החלטות נכונות יותר.
3. שמור על רמה אתית גבוהה. סוכני נדל"ן, מתווכים, חברות וקבלנים מחוייבים לסטנדרטים וחוקים אולם המשקיעים לא. למרות זאת, המוצלחים ביניהם שומרים על כללי אתיקה גבוהים ונשארים במשחק לאורך זמן.
4. התמקד בנישה מסויימת. מכיוון שיש כל כך הרבה שווקים ודרכים להשקיע בנדל"ן בעולם, חשוב מאוד למשקיע להתמקד בנישה מסויימת, להכיר אותה היטב ולהתמקצע בה.
5. התייחס לשותפים, עמיתים, לקוחות, שוכרים ואחרים בכבוד הראוי. משקיעי נדל"ן מוצלחים הם גם אנשי מכירות טובים ונציגי שירות מעולים. הם מעניקים תשומת לב לפרטים הקטנים, מקשיבים לתלונות ודאגות של לקוחות, ומציגים את העסק שלהם בצורה חיובית ומקצועית.
6. מרחיבים את הידע וההשכלה. כמו בכל עסק, חשוב מאוד להיות מעודכן בנוגע לשינויים בחקיקה, רגולציה, מגמות ושאר גורמים חשובים.
7. להבין את הסיכונים. בניגוד למשקיעים במניות, סחורות או אופציות שמוזהרים כמעט מדי יום על הסיכונים הרבים שבהשקעה, בנדל"ן המצב לפעמים הפוך כשיש הרבה מאוד גורמים ה"מייעצים" כמה קל להרוויח כסף בנדל"ן. המשקיעים החכמים מבינים את הסיכונים הרבים, גם אלה הקשורים בחוק וברגולטור.
8. השקיע ברואה חשבון ויועץ מס טוב. חשוב מאוד להבין את את דקויות החוק ולפעול על מנת לצמצם סיכונים ולמקסם רווחים.
9. גישה לעזרה וייעוץ. להרבה מאוד משקיעים מוצלחים היה מורה, מדריך, יועץ או מלווה בתחילת הדרך ממנו הם למדו את סודות המקצוע וגם נעזרו בו, או בהם, ברגעי משבר.
10. בונים רשת. רשת טובה של קשרים יכולה ליצור הזדמנויות שלא מתפרסמות בעיתונים או באתרי האינטרנט. הרשת יכולה לכלול לקוחות מרוצים, ספקים, יועצים, סתם חברים בעסקים קרובים, ארגון ללא מטרות רווח ועוד קשרים.
יום ראשון, 12 בספטמבר 2010
דרוש מגרש לבניה בבארותיים,ינוב,תנובות,בורגתא.
דרוש מגרש או בית ישן לשיפוץ במושבים:
חניאל,בורגתא,ינוב,תנובות,בארותיים !
עבור קונה אמיתי במשרדנו.
ERA lands-נדל"ן בכפר כבר 20 שנה.
טל' 077-5305606
http://www.newhome4u.co.il/
חניאל,בורגתא,ינוב,תנובות,בארותיים !
עבור קונה אמיתי במשרדנו.
ERA lands-נדל"ן בכפר כבר 20 שנה.
טל' 077-5305606
http://www.newhome4u.co.il/
באבן יהודה למכירה מגרש לבניית דו-משפחתי
באבן יהודה 400 מ"ר לדו-משפחתי במושבה:
מחיר לחצי דו (200 מ"ר) 1,050,000 ש"ח בלבד !
מאושר לבנייה מיידית.
כולל השבחה
לא כולל פיתוח המוערך בכ- 60,000 ש"ח.
ERA lands
Tl: 077-5305606
http://www.newhome4u.co.il/
מחיר לחצי דו (200 מ"ר) 1,050,000 ש"ח בלבד !
מאושר לבנייה מיידית.
כולל השבחה
לא כולל פיתוח המוערך בכ- 60,000 ש"ח.
ERA lands
Tl: 077-5305606
http://www.newhome4u.co.il/
נכסי נדל"ן למכירה בצפון ישראל
למכירה בצפון הארץ:
1. שטח חקלאי של בגודל של 137,772 מ"ר כאשר הקרקע נכון להיום חקלאית וקיימת תוכנית לשינוי יעוד – הדרישה 17,000 $ לדונם.
2. פרויקט בקרית אתא- בנין דיור מוגן – חוזה עם הממשלה ל10 שנים ללא קשר לתפוסה נותן 10.5% תשואה הדרישה 20,000,000 ₪- מומלץ ביותר.
3. פרויקט בגיבעת אולגה- שני בנייני מגורים בעלי 85 יח' דיור בכל בנין הצופה לים – מחיר ליחידה כולל פיתוח 115,000 ₪ ,באיזור נמכרות דירות במחיר של 1.100.000 ₪ בעבור 4 חדרים כאשר בעבור 5 חדרים נמכרת דירה במחיר 1,285,000 ₪ - פרויקט כדאי ביותר!!
4. בית אבות בחיפה דרישה 13,000,000 ₪ כדאי ביותר.
בברכה
מוטי זהבי
ERA lands
Tl: 077-5305606
יום שבת, 11 בספטמבר 2010
יום שלישי, 24 באוגוסט 2010
יום שישי, 20 באוגוסט 2010
יום רביעי, 18 באוגוסט 2010
תהליכי מכירת בית/מגרש/משק חקלאי או כל נכס נדלני אחר
מכירת בית ע"י יועץ הנדל"ן של ERA lands המכיר היטב את השטח ותהליכי המכירה של נכסים במושבי וישובי השרון,עמק חפר,לב השרון,נתניה וסביבתה 
מכירת בית היא החלטה גדולה ומשמעותית בחייהם של רוב האנשים. לא מדובר רק בקורת גג או בהשקעה סתם. מדובר במקום בו אנו מגשימים את חלומותינו, בערוגות פרחים וחדרי משפחה, ב"על האש" בסופי שבוע וארוחות של חג ביחד. מדובר במקום בו אנו מגדלים את ילדינו, בקן שהם עוזבים ואחר כך חוזרים אליו שוב ושוב. לגבי חלק מאתנו מדובר במקום העבודה, בעזרת המחשבים והפקסים, שהפכו את המשרד הביתי למציאות. בקיצור, החלום של כולנו עודנו תקף כיום.
לכן, קל לראות מדוע קניה או מכירה של בית הם תהליכים מלאי התרגשות. ועזרה לאנשים שעוברים את התהליכים האלה היא המטרה היחידה של כל השירותים שמספקים משרדי הברוקרים ברשת ERA. זו הסיבה שאנו משקיעים מאמצים רבים באופן שוטף בהבנת הצרכים של לקוחותינו ולקוחותינו הפוטנציאליים.
כמובן שב ERA למדנו המון ממאות המשפחות להן עזרנו במשך עשרות שנות עבודתנו. משפחות אלה מספרות לנו את חלומותיהם וחששותיהם, הנאותיהם ואכזבותיהם, התרשמותם מהחיובי והשלילי בעסקי הנדל"ן. וב ERA lands מקשיבים!
מאמר זה הוא תוצאה של מחקר מעמיק לזיהוי צורכיהם של הקונים ומוכרים ומכלול ציפיותיהם מ ERA, ולאיזו עזרה הם רוצים וזקוקים. המידע מבוסס על השאלות הנפוצות ביותר שאנו שומעים -- שאלות שאנו שומעים מאנשים כמוך, בעלי חששות ורצונות דומים לשלך. האתר מספק תשובות ישירות ועצות מועילות, וב"עברית פשוטה" מספק הסברים שיעזרו לך להרגיש בטוח יותר ונינוח יותר לגבי החלטותיך באשר לקניה או מכירה.
האם אני יכול למכור את ביתי בעצמי?
רבים מאמינים שהם יכולים לחסוך הרבה כסף אם ימכרו את ביתם בעצמם. הם מסתכלים על דמי התיווך הממוצעים בעסקה ונזכרים בסיפורים על ידידים וקרובים שהצליחו לעבור את התהליך עם בעיות מעטות, ככל הנראה. ניתן לעשות זאת, הם אומרים--אז למה אני לא יכול? כיום בארצות הברית, כ 10% מבעלי הבתים מטפלים במכירת בתיהם בעצמם. אבל, אם ברצונך להצטרף אל קבוצת המצליחים במכירת בתיהם בעצמם עליך להבין במה זה כרוך. החלקים השגרתיים כוללים קביעה מדויקת של מחיר, החלטה האם קונה מסוים הוא כשיר (בעל האמצעים וכד'), הכנת מודעה ותשלום עבור הפרסום, הבנת הכללים והצעדים לביצוע במכירה, ותאום כל פרטי הסגירה. הסיבה הטובה ביותר לעבוד עם מתווך ERA lands היא כמות המידע שעומד לרשותו--מידע שיכול לעזור לך למכור את הבית במהירות גבוהה יותר ובקלות רבה יותר. מומחים יודעים על מגמות בשוק, בתים במושב/ישוב שלך והאנשים שיש סיכוי רב שיקנו שם. הם יודעים גם איך להגיע למספר הגדול ביותר של אנשים שעשויים להתעניין בבית והם מתורגלים בתחומים כגון בדיקה וסינון קונים פוטנציאליים וניהול משא ומתן אתם. לבסוף, הם "תמיד זמינים" ומוכנים לעשות את מה שרובנו שונאים: לעבוד בסופי שבוע, לענות לטלפון בכל שעות היום ותמיד להיות סבלניים ומנומסים.
מה גורם לבית להימכר?
אפשר לכתוב ספר שכולו יכול להיות מוקדש לתשובה על שאלה זו. אבל אם נתמצת את התשובה, מכירה מוצלחת מצריכה התמקדות בחמש סוגיות: המחיר שלך, התנאים הנוספים, מצב הבית, מיקום הבית ומידת החשיפה. כיוון שאינך יכול לשלוט בכולם, יתכן שתצטרך לתת פיצוי-יתר בתחום אחד או יותר על מנת לאזן חסרון תחרותי בתחום אחר.
מתי הזמן הטוב ביותר לפרסם בית למכירה?
ברגע שהחלטת למכור. אם ברצונך לקבל את המחיר הגבוה ביותר עבור הבית, המפתח הוא להקצות זמן סביר למכירתו. זמן ארוך יותר, פירושו שיותר לקוחות פוטנציאליים יראו את הבית. מצב זה יגרור קבלת הצעות מרובות יותר עבור הבית; בנוסף, זה נותן לך זמן לשקול אפשרויות רבות יותר אם השוק איטי בהתחלה או אם ההתעניינות ההתחלתית היא נמוכה.
האם יש עונתיות בשוק?
עונות שיא המכירות משתנות מאזור לאזור , למזג האוויר יש תרומה לכך, למהלך שנת הלימודים יש השפעה עונתית, יש אזורים בהם בתים נמכרים טוב יותר בעונות שבהן הבתים "נראים" טוב יותר-לא חם מדי ולא קר מדי. כמובן, אנשים אוהבים לחפש דירות כאשר מזג האוויר הוא טוב ומתאים לכך. כדאי לזכור שישנם יותר בתים בשוק בזמן העונות הטובות, כך שתהיה תחרות גדולה יותר. כך שלמרות שישנה עונתיות בשוק הנדל"ן, אין זו הסיבה העיקרית שצריכה להכריע את החלטתך לגבי המכירה.
מה לגבי תנאי השוק - תנודות מחירים, שערי ריבית, והכלכלה בכלל?
האם תהיה להם השפעה על הזמן שאני בוחר לפרסם?
כנראה שלא, גם אם אין לך לחץ למכור, רוב הסיכויים שלחכות לתנאי שוק טובים יותר לא יביא לתוצאה חיובית יותר מבחינתך כמוכר דירה.
במרבית המקרים הקונה הנו גם מוכר כך שמרבית ההשפעות מתקזזות.
קורה לפעמים שפעולה בעלת משמעות מקרו כלכלית משפיעה יכולה להשפיע על שוק הנדל"ן, במקרים שכאלו עלינו להיוועץ באנשי מקצוע ביועץ (ברוקר) נדל"ן מוסמך ומהימן לגבי השפעות אפשריות על תהליך המכירה של דירתך.
תוך כמה זמן סביר שאמכור?
זמן ממוצע להיות בית בשוק נע בין 30 יום ל 180 יום, בהתאם לתנאי השוק באזור,בעיר, או בשכונה המסוימת. וכן, כמובן, למחיר, לתנאים הנוספים, למיקום, למצב הבית, ולהיקף החשיפה שלה משקל רב יותר !
מכירה בכל שוק היא קלה יותר אם הזמן לרשותך, רוב המומחים יגידו לך שאם תקצה שישה חודשים לפחות למכירה אזי הסיכוי לקבל תמורה טובה יותר על מאמצי השיווק שלהם יהיה גדול יותר.
מה אם לא אצליח למכור את הבית הישן לפני שנצטרך לעבור?
מצב זה יכול לקרות בגלל סיבות רבות, למשל, קבלת הקידום שחיכית לו בעבודה עשוי לכלול צורך בהעברה מהירה. דוגמא אחרת היא שמצאתם את "בית חלומותיכם" ועליכם לחתום חוזה מייד לקנייתו לפני שיימכר למישהו אחר.
ללא קשר לסיבה, אל תכנס לפאניקה. יש מספר אלטרנטיבות איך לא להגיע לסיוט האפשרי של תשלום שתי משכנתאות. אם אינך נדרש למכור את הבית על מנת לקנות בית כדאי לבחון את נושא השכרת הבית הקיים כאופציה. ייתכן שכדאי לשכור בית במקום החדש לתקופה קצרה--עד שתלמד להכיר את הסביבה. בכל מקרה המתווך יכול לעזור ע"י ייעוץ לגבי עלויות באזור החדש וכד'.
בנקים למשכנתאות מציעים היום הלוואות גישור שתפקידם לגשר על פרק הזמן הנדרש על מנת למכור את דירתך הישנה, הלוואות הגישור ניתנות לתקופה של שנה (כנגד ערבויות מתאימות).
מומלץ בתנאים כאלו לפנות לברוקר המקומי של ERA lands על מנת לקבל יעוץ טוב איך ניתן לזרז את תהליך המכירה בהתאם ללוח הזמנים המוכתב לנו.
איך לקבוע את המחיר לבית?
בשתי מילים , באופן ריאלי. שוק הנדל"ן למגורים בימינו אינו מקום לחיפוש אחר רווח קל. אין זה אומר שלא תוכל לקבל את מה שהבית שלך שווה. אתה רק צריך להיות ריאלי לגבי ערכו ולתמחר אותו בהתאם. נקודה טובה להתחיל בה היא בקביעת "ערך שוק הוגן" (FAIR MARKET VALUE).
מהו "ערך שוק הוגן", ואיך לקבוע את אותו מחיר ?
"ערך שוק הוגן" של בית הוא הערך הגבוה ביותר שקונה מודע ישלם על הבית, בהנחה שאין לחץ לא רגיל להשלמת העסקה. בדרך כלל זה אינו המחיר המבוקש.
על מנת לקבל הערכה של "ערך שוק הוגן" צלצל לברוקר ERA lands באזור ובקש ניתוח שוק תחרותי (CMA) עבור הבית שלך.המתווכים של ERA lands יספקו לך שירות זה ללא תשלום לאחר קבלת התחייבות על בלעדיות בשיווק הנכס לתקופה של חצי שנה.
הניתוח יספק לך אומדן למחיר ריאלי המבוסס על הנקודות הבולטות והאופייניות בשוק הנדל"ן בו הבית ממוקם. בנוסף, תקבל מידע לגבי מכירות של בתים דומים לאחרונה, כולל מחיר המכירה ומידע על פרק הזמן שבין פרסום לבין מכירה. דעתו של המתווך בעניין המחיר יכולה להיות לך לעזר רב בקביעת המחיר הנכון לדרוש.
מה ההבדל בין "ערך שוק הוגן" לבין "המחיר שאבקש"?
באופן כללי, המחיר הנדרש ע"י הבעלים--המחיר המפורסם של הבית כשמציעים אותו בשוק--נקבע קצת יותר גבוה ממחיר שוק הוגן. ניתן להניח שיידרש משא ומתן כלשהו על מנת להגיע להסכם עם הקונה. ברוב המקרים, הברוקר שיכין עבורך את (CMA) יהיה מוכן לעזור לך לקבוע מדיניות תמחור תחרותית שתאפשר לך להביא את המכירה לסיום.
מי יכול לעזור לי לקבוע את המחיר הנכון?
מתווכי נדל"ן מציעים מחיר מבוקש בהתבסס על מידע מגוון שייתכן שאין לך גישה אליו, כולל מחירים עדכניים של דירות מוצעות ודירות שנמכרו בשכונה שלך. אם אינך שלם עם הצעותיהם של המתווכים תוכל להזמין הערכת שמאי. לאחר מכן, קבע יעדים ברורים. אם היית צריך לבחור, האם יותר חשוב לך למכור במהירות או להשיג את המחיר המכסימלי? האם אתה חושב שהמחיר שהציע המתווך הוא סביר? כמה אתה היית מוכן לשלם עבור הבית אילו אתה היית הקונה? מישהו אחר -- שכן, חבר או קרוב משפחה - יכול להפנות את תשומת לבך ליתרונות או חסרונות שיש בבית שלך שלא חשבת עליהם. מסתכלים מהצד יוכלו לעזור לך להתחיל לחשוב על הבית כעל "סחורה" עם נקודות חיוביות ונקודות שליליות. אז תוכל להחליט על מחיר שאתה מרגיש שהוא תחרותי ועקבי עם מחירי בתים אחרים שנמכרו באזור.
עד כמה כדאי להיות גמיש במחיר המבוקש?
רוב הקונים משאירים מקום למשא ומתן כשהם מציעים הצעה על בית. ולכן, נדרשת מידה מסוימת של גמישות הן מצד הקונה והן מצד המוכר. בשעה שההחלטה היא בסופו של דבר שלך -- האם לקבל או לדחות הצעה כלשהי או להציע הצעה נגדית, ברוקר טוב יכול להיות לעזר רב לך בתהליך המשא ומתן. למעשה, משא ומתן הוא אחד הכישורים החשובים שמתווך יכול להציע לך. ככל שהמשא ומתן מתקדם -- בין בכתב,פנים מול פנים או דרך הטלפון -- המתווך שלך צריך לייעץ לך לגבי האופציות שלך במתן התשובה לכל הצעה מאת קונה. גם ללא ייעוץ כזה, שמירה על התנהגות רגועה ורציונאלית במשך התהליך, שהוא לעתים ארוך ומייגע, יכניסו לכיסך מחיר גבוה בהרבה...
האם כדאי לשפץ את הבית לפני פרסומו?
כן, במידה משתנה, אלא אם כן ביתך הוא כמעט חדש, רוב הסיכויים שתרצה לעשות עבודות מסוימות על מנת להכין את הבית למכירה. סוג העבודות וכמות העבודה תלויים בעיקר במחיר המבוקש, הזמן שעומד לרשותך למכור, וכמובן, מצבו הנוכחי של הבית. אם אתה ממהר למכור, עשה את "הדברים הקטנים" שיגרמו לביתך להראות טוב יותר מבחוץ ומבפנים.
מהי "משיכה חיצונית", ואיך אוכל ליצור אותה?
"משיכה חיצונית" הוא מונח נפוץ בתחום הנדל"ן לכל מה שקונים פוטנציאליים יכולים לראות מהרחוב\מחוץ לבית שיגרום להם לרצות להיכנס פנימה ולראות. שיפור המשיכה החיצונית לוקח קצת זמן אך גם לא חייב להיות דבר יקר, ובלבד שתשמור על שני כללים: מסודר וניטראלי. סדר וניקיון מוכרים. צבע חדש, גינה מסודרת, דשא קצוץ, צמחים בעציצים בכניסה -- כל אלה יגרמו למתעניינים לרצות לראות את שאר הבית. יד ביד עם סדר הולכת הניטראליות. אם אתה מתכוון לצבוע, השאר עם צבעים בהירים וניטראליים. שמור על החצר ומרפסות נקיות מכלי עבודה ומצעצועי ילידם. זכור שכשמשפחה מסתכלת על בית הם מנסים לדמיין איך יראה הבית כשלהם. אתה רוצה לתת להם משטח ציור נקי ככל שניתן.
מה אני צריך לעשות כדי שהבית יראה טוב יותר? ראשית, דאג לכך שהבית יראה נקי ובעל מרחב ככל שניתן. זכור, אנשים עשויים להסתכל מאחורי הדלתות -- של הארונות, של החדרים, של שירותים ושל אמבטיות. לכן, הפטר מהבלגן. אחרי שניקית נסה לתקן פגמים קוסמטיים שראית. צבע חדרים שזקוקים לזה, החלף או תקן בלטות שבורות ושאר פגמים דומים. החלף ברזים ישנים, מנורות ישנות ואת הידיות של ארונות ומגירות המטבח. לבסוף, כפי שנעשה בחלק החיצוני של הבית, נסה להפוך את המחשבה שביתך יהיה הבית שלהם למחשבה קלה. פנה כמה שיותר ציוד מהקירות, ממדפים, ממשטחי עבודה. תן לקונים כמה שיותר מרחב לחלום. השתמש ברשימת התיוג של ERA lands - "להראות ולמכור" בעמוד הבא על מנת לקבל רעיונות ספציפיים לגרום לביתך להראות במיטבו. בנוסף, שאל את המתווך שלך לגבי חוברות וסרטי וידאו הניתנים בסניפי ERA למשל. חומרים אלה ניתנים בחינם לנכסים בשיווק בלעדי והם עוזרים מאוד לרוב בעלי הבתים.
האם כדאי להשקיע בשיפורים משמעותיים בבית לקראת המכירה?
ישנם מספר שיפורים שהם שימושיים כמעט לכל אחד והוכחו כמוסיפים ערך ו\או מזרזים את תהליך המכירה של בתים. שיפורים אלה כוללים הוספת מיזוג (מרכזי או מפוצל), בניית פטיו (בבתים פרטיים), הפיכת שטחים לחדרים שימושיים -- מקלט, ממ"ד,מרתף, שיפוצים קטנים במטבח ("עדכון" צבעים של ארונות, משטחים, וכד'), שיפורים במראה השירותים. שיפורים אשר בדרך כלל מכניסים פחות ממה שהם עלו והם בדרך כלל קשורים בטעמים אישיים, כגון הוספת אח, הוספת בר, בריכת שחיה, או הפיכת המוסך לחדר נוסף. האתגר בכל שיפור שמטרתו לעזור למכור את הבית הוא להחזיר את ההשקעה. תמיד קיים הסיכון בשיפור יתר של הבית -- כלומר, השקעת סכומי כסף יותר מאשר המחירים של דירות בשכונה יכולים לתמוך.
אז כמה זה יותר מדי? משפצים מקצועיים מצאו שללא קשר לסכום ההשקעה בשיפור בית כלשהו, הסיכוי למכור את הבית ביותר מאשר 15% מעל מחיר האמצע (חציון) של הבתים האחרים בשכונה הוא נמוך מאוד. ממצא זה נכון בין אם השקעת 1,000$ או 50,000$ בשיפור. זו הסיבה שכדאי לשאול את דעתו של המתווך שלך,לגבי הסיכוי של החזר ההשקעה כתוצאה משיפור לפני שאתה מתחיל בעבודה.
האם כדאי שאעשה את עבודת השיפוץ בעצמי?
אם יש לך הפנאי והיכולת, שיפורים של עשה-זאת-בעצמך הם מוצלחים ברוב המקרים בדברים פשוטים, ההבדל בין חובב מוכשר לבין מומחה הוא באיכות בזמן ובכסף. רצוי לוודא שאינך מנסה לעשות דברים שהם מעבר ליכולתך, זה בדרך כלל לא הזמן המתאים "ללימוד תוך כדי עבודה". אם אינך מיומן, עדיף לקרוא למומחה. עבודות גדולות הקשורות למערכות מכאניות (חימום, חשמל, אינסטלציה, וכד') או עבודה שצריכה לעמוד בתקנים הן סיפור אחר. גם אם אתה "השיפוצניק" בבית דע בדיוק מה אתה עושה, זה לא רעיון טוב להתעסק בדברים שאתה לא יודע בדיוק כיצד לעשות. מאמציך יכולים לגרום לך להיות אחראי למשהו גדול יותר ממה שחשבת אם משהו מתקלקל אחרי המכירה.
האם אני אחראי לתיקונים אחרי שאני מוכר?
במקרים מסוימים. אם הבודק מטעם הקונה מגלה בעיות משמעותיות בביתך או במערכות המכאניות בבית (חימום, חשמל, אינסטלציה, וכד'), הקונה עלול לדרוש להוריד את המחיר על בסיס העלות המשוערת של התיקונים. ולכן, גם אם תיקונים מסוימים לא יבוצעו אלא לאחר המכירה, אתה תשלם עליהם בפועל. ייתכן ששמעת על תביעות משפטיות שנבעו ממוכרים שלא חשפו בפני קונים בעיות מהותיות בבית לפני המכירה. זוהי סיבה לכך שכדאי לקבל את אישורו של הקונה בכתב לכך שהוא מודע לבעיות בבית, אם אכן יש כאלה.
איך אוכל להגיע אל הקונים הפוטנציאליים הנכונים?
היו זמנים שמכירת בית היה דבר פשוט. המתווך או אתה הייתם שמים מודעה בעיתון המקומי ומחכים. כמובן, מתווכים עדיין עושים את הדבר הזה -- אבל זה רחוק ממה שצריך לעשות. כיום, אנשים עוברים למקומות רחוקים יותר ובתדירות גבוהה יותר ממה שהיה בעבר. התוצאה היא שקבוצת הקונים הפוטנציאליים של ביתך היא גדולה יותר ומפוזרת יותר מבעבר והתחרות קשה.
מתווכים הגיבו בפיתוח טכניקות מתוחכמות למציאת קונים אפשריים, במציאת דרכים להגיע אל קונים אלה ובמציאת דרכים לשכנע אותם לקנות בית מסוים ולא אחר. העובדה היא, שכל הנושאים שדנו בהם עד כה, מתמחור לשיפורים בבית, מ"ניתוח שוק תחרותי" ועד לפרסום, כל אלה הם חלק מתהליך השיווק שמתחיל כשאתה מחליט לעבוד עם מתווך ב ERA lands
עד כמה חשוב הפרסום?
הפרסום נשאר אחד המרכיבים החשובים בתהליך השיווק. אבל שוב, זה לא פשוט כפי שזה היה בעבר, לפחות לא בידיו של מתווך טוב. רבים לא מבינים עד כמה הפרסום יכול להיות יקר -- עמוד פרסומות אחד בעיתון מקומי עולה אלפי שקלים. למרות זאת, עלות התועלת במודעה כזו היא גדולה יותר מאשר בפרסום מודעת 8 עד 12 מילים שאתה היית מפרסם אילו פרסמת לבד. הסיבה לכך: מודעת המילים שלך מחייבת קונה פוטנציאלי למצוא אותה בין עשרות ומאות הפרסומות האחרות ולגרום לקונה להתרשם מספיק מהכתוב על מנת לצלצל אליך. לעומת זאת, מודעות של מתווך הן בדרך כלל גדולות יותר ומטרתן "למצוא את הקונה"- בעזרת הגודל, העימוד, התיאורים המקצועיים והעובדה שיש במודעה יותר מבית אחד. איך ההוספה של בתים אחרים עוזרת לך? כוחם של מספרים, בפשטות. פחות מ - 5% מהקונים רוכשים את הבית הראשון אליו הם מתקשרים. כשהם מתקשרים למתווך בהמשך למודעה שהוא פרסם, לעומת זאת, סביר להניח שיראו להם מספר בתים דומים לזה שלגביו הם התקשרו ואותו היו מעוניינים לראות. וזה רק פרסום בעיתון המקומי. מתווכים כיום, במיוחד הרשתות הגדולות, משתמשים בשיטות פרסום וחשיפה נוספות כולל רדיו, דיוור ישיר, אינטרנט, מגזינים, חוברות מיוחדות לפרסום נדל"ן.
מה אנו יכולים לצפות "מבית פתוח"?
כלי נוסף בתהליך השיווק הוא ה"בית הפתוח", אש ר מאפשר לקונים פוטנציאליים הזדמנות לראות בתים באווירה רגועה ובנחותה.
לאור זאת אין לצפות ליצירת מכירה, לפחות לא באופן ישיר. מה שכן ניתן לצפות לו זו תנועה, וטלפונים אל המתווך בימים שלאחר מכן לצורך קביעת מועד לראות את הבית באופן פרטי. בית פתוח הוא תמיד בעל ערך, גם אם מופיעים מעט אנשים. מצב כזה יכול לאותת שהמחיר הוא גבוה מדי; הוא גם עשוי לעודד אותך לשפר את המשיכה החיצונית של הבית ,מתווכים בד"כ מקיימים בית פתוח למתווכים אחרים זמן קצר לאחר שהם מקבלים בית לטיפולם הבלעדי. אירוע זה, שנערך בד"כ באמצע השבוע, כשלאנשי נדל"ן יש יותר זמן פנוי, הוא חשוב מאוד בתהליך השיווק של הבית. ככל שיותר אנשי מקצוע יראו את הבית כך יגדלו הסיכויים להגיע אל יותר לקוחות.
האם כדאי שנשתדל לא להיות בבית כשמראים אותו?
כדאי מאוד לא להיות בבית בזמן שהמתווך מקיים בית פתוח; הדבר נכון גם למקרים בהם מראים את הבית בפעם הראשונה לקונים פוטנציאליים. בישראל תפישה זו היא חדשה אך בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט נוהגים כך בדרך כלל. הסיבה העיקרית לכך היא שאנשים מרגישים לא בנוח לדבר ולשאול שאלות בפני הבעלים הנוכחיים. אתה רוצה שהם ירגישו חופשיים לדמיין את הבית שלך כ"בית חלומותיהם". בנוסף, אתה לא רוצה שהתנהגות שלך או של ילדיך יגרמו להם להרגיש שהם מפריעים ואז הם לא יצליחו להשלים את התמונה.
מי בעצם מוכר את הבית ברוקר או מתווך?
שניהם. על פי חוק המתווכים מ 1996: מתווך הינו אדם בעל רישיון לתיווך, שנדרש לעבור בחינה לצורך קבלת הרישיון. המונח ברוקר הוא בעל משמעות מסוימת בארה"ב ובישראל פירושו "מנהל משרד תיווך שבו עובדים מתווכים".
האם המתווך שלי יהיה נוכח בעת ה"סגירה"?
אם תרצו. למרות שאין דרישה בחוק להמצאות המתווך בעת הסגירה המתווך בהחלט עשוי להביא תועלת ולעזור ברגעים ובסוגיות בעייתיות שעלולות להתעורר. זאת, גם לאור העובדה שעל פי חוק המתווכים אסור למתווך לערוך ולסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין, וכן אסור למתווך לייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה. מתווכים טובים גם עוזרים במיוחד מספר ימים לפני הסגירה. הם יעזרו לך להתכונן ע"י כך שיתנו לך רשימה של כל המשימות שיש לבצע ויסבירו לך מה יידרש ממך בכל שלב.
מה גורם למתווך להיות יעיל?
אנחנו חושבים שהדרכה טובה וניסיון הם הגורמים לכך שמתווך יהיה הטוב ביותר. אבל האמת היא שלא כל מתווך מתאים לכל מוכר. ולכן אנו מציעים שתשתמש בנוסחה הפשוטה הבאה על מנת להחליט אם מתווך מסוים מתאים לך:
יכולת + נוחות = בטחון
יכולת: כשתפגוש את המתווכים לראשונה הם יעשו את מיטב המאמצים להראות לך שיש להם מה שדרוש על מנת למכור את ביתך. אתה יכול לצפות לראות תעודות על הכשרה, הצלחות בעבר, מכתבי המלצה וכו'. חפש הוכחות לכך שהרקע שלהם מתאים לצרכים שלך -- מישהו שהתעסק בעבר עם בתים בתחום המחירים של ביתך, עדיף בשכונה שלך.
נוחות: החשיבות שיש לכך שאתה מרגיש נוח עם המתווך היא עצומה. אתה תעבוד עם אדם זה על בסיס יומיומי, אולי במשך חודשים, בתקופה שהיא מלאת אתגרים לך ולמשפחתך. בהחלט ייתכן שהמתווך יהפוך לידיד המשפחה ויחלוק אתכם את הלחץ, הציפייה, התסכול ולבסוף השמחה במכירת הבית. נדרש שילוב של שני המאפיינים הללו על מנת להשרות את השקט הנפשי שבעל הבית צריך להרגיש במשך תהליך המכירה. זה דבר שכל מתווך מטעם ERA שואף אליו. "בדיוק העזרה שתצפה לקבל מחבר" ("JUST THE KIND OF HELP YOU'D EXPECT FROM A FRIEND") היא יותר מסיסמה. זו הדרך בה אנו עושים עסקים.
איך אמצא ברוקר \ יועץ נדל"ן \ מתווך שמתאים לי?
מקום טוב להתחיל הוא לשאול אנשים שאתם סומכים עליהם. דרך אחרת למציאת מתווך שמתאים למכור את ביתך היא על פי מודעות בעיתונים או בפרסומים אחרים.
הברוקרים של ERA lands מונחים ומודרכים על פי שיטות ונורמות אתיקה המחייבות חברה בינלאומית כ ERA והם ישמחו להציע להסביר לך ללא כל התחייבות את שיטות עבודתם ואת הסיבות המביאות לכך ששיטות אלו מביאות את המכירה לכדי סיום.
מהם היתרונות במתן בלעדיות בייצוג לצורך מכירה למתווך\ברוקר?
התשובה היא תמריץ - הבלעדיות נותנת למתווך את ההגנה לה הוא זקוק על מנת לדעת שזמנו,כספו ומאמציו לא יהיו לחינם. זו למשל הסיבה העיקרית שרוב עסקאות הנדל"ן למגורים בחו"ל ובארצות הברית בפרט נעשות בתנאים של בלעדיות.
תהליך המכירה של נכס מחייב חשיפה מרבית של הנכס, חובתו המקצועית של ברוקר היא לפעול כך שפוטנציאל המחיר של הנכס ימומש עד תום, דבר שניתן לעשותו רק כאשר החשיפה של הנכס אינה מוגבלת (למשל בהגבלה חשיפת פרטי הנכס), כאשר נכס נלקח ללא בלעדיות התוצאה המעשית היא שהמתווך נקלע לקונפליקט שמונע ממנו חשיפת פרטים של הנכס ובכך נפגעת פעילותו להשגת מכירה.
מתן הבלעדיות לברוקר מאפשרת ניהול המכירה בצורה מכובדת שמונעת בנליזציה של הנכס בשוק בגלל שכל מתווך מציע את הנכס ללא מוטיבציה אמיתית למוכרו.
חובתו של הברוקר המקבל בלעדיות בייצוג הנכס לצורך מכירה לשלב את המשרדים האחרים ברשת בתהליך המכירה, ולהציע את הנכס למשרדים אחרים העובדים באזור באופן מכובד ומחייב ורק למשרדים הראויים לכך בגלל סגנון ודרך עבודתם.
גיוסו של יועץ נדל"ן של חברת ERA לתהליך מכירת הנכס מיועד להביא לכך שמוכר הנכס ימצה את האפשרות לקבל מחיר מקסימאלי לנכס, שהמכירה תתבצע בלוח הזמנים הרצוי והמבוקש על ידי המוכר, ועל מנת שהעסקה תהיה "חלקה" ולא תסתבך שלא לצורך (ובקיצור בלי כאב ראש...)
מה אם המתווך שלי לא "עובד"?
מלבד אחוז העמלה, הדבר החשוב ביותר עליו אתה מנהל משא ומתן עם המתווך לפני חתימה הוא משך תקופת הבלעדיות. התקופות יכולות להשתנות, אך בדרך כלל לא מדובר בתקופה שהיא פחות משלושה חודשים ויותר משנה. ומה עם אתה מרגיש לא מרוצה באמצע התקופה בה אתה בחוזה לתשעה חודשים? למרות שהסכם התווך הבלעדי הוא תקף מבחינה משפטית, חלק מהמתווכים מאפשרים לבעל הבית "דרך יציאה מההסכם" אם הוא לא מרוצה מהשירותים שהוא מקבל.המחויבות לשרות של ERA היא דוגמא לכך .
למה מומלץ לגייס את שרותיו של ברוקר של ERA?
כי זה יהיה כדאי למוכר הנכס בסופו של דבר.
ל ERA שירותים ייחודיים ובלעדיים, שיטת עבודה שהצליחה בעולם, הרבה ניסיון בשוק המקומי והעולמי -- ואלה רק חלק מהסיבות לכך שאין אף אחד שיכול למכור את ביתך ביעילות יותר מאשר הברוקר מטעם ERA. בנוסף, אנו באמת מעוניינים לעזור להפוך את חווית המכירה של ביתך לקלה ופשוטה ככל האפשר. ולכן, גם אם אינך מעוניין לפרסם את ביתך כרגע...אם יש לך שאלות לגבי השוק באזורך, מגמות מחירים, כל מה שיכול להיות בתחום הנדל"ן כפי שהוא קשור אליך...צלצל למשרד ERA הקרוב אליך. זו "בדיוק העזרה שתצפה לקבל מחבר"
ERA lands - Always there for you
טל' במשרד : 077-5305606
E-mail: eralands@017.net.il
http://www.newhome4u.co.il/ – אתר הבית
מכירת בית היא החלטה גדולה ומשמעותית בחייהם של רוב האנשים. לא מדובר רק בקורת גג או בהשקעה סתם. מדובר במקום בו אנו מגשימים את חלומותינו, בערוגות פרחים וחדרי משפחה, ב"על האש" בסופי שבוע וארוחות של חג ביחד. מדובר במקום בו אנו מגדלים את ילדינו, בקן שהם עוזבים ואחר כך חוזרים אליו שוב ושוב. לגבי חלק מאתנו מדובר במקום העבודה, בעזרת המחשבים והפקסים, שהפכו את המשרד הביתי למציאות. בקיצור, החלום של כולנו עודנו תקף כיום.לכן, קל לראות מדוע קניה או מכירה של בית הם תהליכים מלאי התרגשות. ועזרה לאנשים שעוברים את התהליכים האלה היא המטרה היחידה של כל השירותים שמספקים משרדי הברוקרים ברשת ERA. זו הסיבה שאנו משקיעים מאמצים רבים באופן שוטף בהבנת הצרכים של לקוחותינו ולקוחותינו הפוטנציאליים.
כמובן שב ERA למדנו המון ממאות המשפחות להן עזרנו במשך עשרות שנות עבודתנו. משפחות אלה מספרות לנו את חלומותיהם וחששותיהם, הנאותיהם ואכזבותיהם, התרשמותם מהחיובי והשלילי בעסקי הנדל"ן. וב ERA lands מקשיבים!
מאמר זה הוא תוצאה של מחקר מעמיק לזיהוי צורכיהם של הקונים ומוכרים ומכלול ציפיותיהם מ ERA, ולאיזו עזרה הם רוצים וזקוקים. המידע מבוסס על השאלות הנפוצות ביותר שאנו שומעים -- שאלות שאנו שומעים מאנשים כמוך, בעלי חששות ורצונות דומים לשלך. האתר מספק תשובות ישירות ועצות מועילות, וב"עברית פשוטה" מספק הסברים שיעזרו לך להרגיש בטוח יותר ונינוח יותר לגבי החלטותיך באשר לקניה או מכירה.
האם אני יכול למכור את ביתי בעצמי?
רבים מאמינים שהם יכולים לחסוך הרבה כסף אם ימכרו את ביתם בעצמם. הם מסתכלים על דמי התיווך הממוצעים בעסקה ונזכרים בסיפורים על ידידים וקרובים שהצליחו לעבור את התהליך עם בעיות מעטות, ככל הנראה. ניתן לעשות זאת, הם אומרים--אז למה אני לא יכול? כיום בארצות הברית, כ 10% מבעלי הבתים מטפלים במכירת בתיהם בעצמם. אבל, אם ברצונך להצטרף אל קבוצת המצליחים במכירת בתיהם בעצמם עליך להבין במה זה כרוך. החלקים השגרתיים כוללים קביעה מדויקת של מחיר, החלטה האם קונה מסוים הוא כשיר (בעל האמצעים וכד'), הכנת מודעה ותשלום עבור הפרסום, הבנת הכללים והצעדים לביצוע במכירה, ותאום כל פרטי הסגירה. הסיבה הטובה ביותר לעבוד עם מתווך ERA lands היא כמות המידע שעומד לרשותו--מידע שיכול לעזור לך למכור את הבית במהירות גבוהה יותר ובקלות רבה יותר. מומחים יודעים על מגמות בשוק, בתים במושב/ישוב שלך והאנשים שיש סיכוי רב שיקנו שם. הם יודעים גם איך להגיע למספר הגדול ביותר של אנשים שעשויים להתעניין בבית והם מתורגלים בתחומים כגון בדיקה וסינון קונים פוטנציאליים וניהול משא ומתן אתם. לבסוף, הם "תמיד זמינים" ומוכנים לעשות את מה שרובנו שונאים: לעבוד בסופי שבוע, לענות לטלפון בכל שעות היום ותמיד להיות סבלניים ומנומסים.
מה גורם לבית להימכר?
אפשר לכתוב ספר שכולו יכול להיות מוקדש לתשובה על שאלה זו. אבל אם נתמצת את התשובה, מכירה מוצלחת מצריכה התמקדות בחמש סוגיות: המחיר שלך, התנאים הנוספים, מצב הבית, מיקום הבית ומידת החשיפה. כיוון שאינך יכול לשלוט בכולם, יתכן שתצטרך לתת פיצוי-יתר בתחום אחד או יותר על מנת לאזן חסרון תחרותי בתחום אחר.
מתי הזמן הטוב ביותר לפרסם בית למכירה?
ברגע שהחלטת למכור. אם ברצונך לקבל את המחיר הגבוה ביותר עבור הבית, המפתח הוא להקצות זמן סביר למכירתו. זמן ארוך יותר, פירושו שיותר לקוחות פוטנציאליים יראו את הבית. מצב זה יגרור קבלת הצעות מרובות יותר עבור הבית; בנוסף, זה נותן לך זמן לשקול אפשרויות רבות יותר אם השוק איטי בהתחלה או אם ההתעניינות ההתחלתית היא נמוכה.
האם יש עונתיות בשוק?
עונות שיא המכירות משתנות מאזור לאזור , למזג האוויר יש תרומה לכך, למהלך שנת הלימודים יש השפעה עונתית, יש אזורים בהם בתים נמכרים טוב יותר בעונות שבהן הבתים "נראים" טוב יותר-לא חם מדי ולא קר מדי. כמובן, אנשים אוהבים לחפש דירות כאשר מזג האוויר הוא טוב ומתאים לכך. כדאי לזכור שישנם יותר בתים בשוק בזמן העונות הטובות, כך שתהיה תחרות גדולה יותר. כך שלמרות שישנה עונתיות בשוק הנדל"ן, אין זו הסיבה העיקרית שצריכה להכריע את החלטתך לגבי המכירה.
מה לגבי תנאי השוק - תנודות מחירים, שערי ריבית, והכלכלה בכלל?
האם תהיה להם השפעה על הזמן שאני בוחר לפרסם?
כנראה שלא, גם אם אין לך לחץ למכור, רוב הסיכויים שלחכות לתנאי שוק טובים יותר לא יביא לתוצאה חיובית יותר מבחינתך כמוכר דירה.
במרבית המקרים הקונה הנו גם מוכר כך שמרבית ההשפעות מתקזזות.
קורה לפעמים שפעולה בעלת משמעות מקרו כלכלית משפיעה יכולה להשפיע על שוק הנדל"ן, במקרים שכאלו עלינו להיוועץ באנשי מקצוע ביועץ (ברוקר) נדל"ן מוסמך ומהימן לגבי השפעות אפשריות על תהליך המכירה של דירתך.
תוך כמה זמן סביר שאמכור?
זמן ממוצע להיות בית בשוק נע בין 30 יום ל 180 יום, בהתאם לתנאי השוק באזור,בעיר, או בשכונה המסוימת. וכן, כמובן, למחיר, לתנאים הנוספים, למיקום, למצב הבית, ולהיקף החשיפה שלה משקל רב יותר !
מכירה בכל שוק היא קלה יותר אם הזמן לרשותך, רוב המומחים יגידו לך שאם תקצה שישה חודשים לפחות למכירה אזי הסיכוי לקבל תמורה טובה יותר על מאמצי השיווק שלהם יהיה גדול יותר.
מה אם לא אצליח למכור את הבית הישן לפני שנצטרך לעבור?
מצב זה יכול לקרות בגלל סיבות רבות, למשל, קבלת הקידום שחיכית לו בעבודה עשוי לכלול צורך בהעברה מהירה. דוגמא אחרת היא שמצאתם את "בית חלומותיכם" ועליכם לחתום חוזה מייד לקנייתו לפני שיימכר למישהו אחר.
ללא קשר לסיבה, אל תכנס לפאניקה. יש מספר אלטרנטיבות איך לא להגיע לסיוט האפשרי של תשלום שתי משכנתאות. אם אינך נדרש למכור את הבית על מנת לקנות בית כדאי לבחון את נושא השכרת הבית הקיים כאופציה. ייתכן שכדאי לשכור בית במקום החדש לתקופה קצרה--עד שתלמד להכיר את הסביבה. בכל מקרה המתווך יכול לעזור ע"י ייעוץ לגבי עלויות באזור החדש וכד'.
בנקים למשכנתאות מציעים היום הלוואות גישור שתפקידם לגשר על פרק הזמן הנדרש על מנת למכור את דירתך הישנה, הלוואות הגישור ניתנות לתקופה של שנה (כנגד ערבויות מתאימות).
מומלץ בתנאים כאלו לפנות לברוקר המקומי של ERA lands על מנת לקבל יעוץ טוב איך ניתן לזרז את תהליך המכירה בהתאם ללוח הזמנים המוכתב לנו.
איך לקבוע את המחיר לבית?
בשתי מילים , באופן ריאלי. שוק הנדל"ן למגורים בימינו אינו מקום לחיפוש אחר רווח קל. אין זה אומר שלא תוכל לקבל את מה שהבית שלך שווה. אתה רק צריך להיות ריאלי לגבי ערכו ולתמחר אותו בהתאם. נקודה טובה להתחיל בה היא בקביעת "ערך שוק הוגן" (FAIR MARKET VALUE).
מהו "ערך שוק הוגן", ואיך לקבוע את אותו מחיר ?
"ערך שוק הוגן" של בית הוא הערך הגבוה ביותר שקונה מודע ישלם על הבית, בהנחה שאין לחץ לא רגיל להשלמת העסקה. בדרך כלל זה אינו המחיר המבוקש.
על מנת לקבל הערכה של "ערך שוק הוגן" צלצל לברוקר ERA lands באזור ובקש ניתוח שוק תחרותי (CMA) עבור הבית שלך.המתווכים של ERA lands יספקו לך שירות זה ללא תשלום לאחר קבלת התחייבות על בלעדיות בשיווק הנכס לתקופה של חצי שנה.
הניתוח יספק לך אומדן למחיר ריאלי המבוסס על הנקודות הבולטות והאופייניות בשוק הנדל"ן בו הבית ממוקם. בנוסף, תקבל מידע לגבי מכירות של בתים דומים לאחרונה, כולל מחיר המכירה ומידע על פרק הזמן שבין פרסום לבין מכירה. דעתו של המתווך בעניין המחיר יכולה להיות לך לעזר רב בקביעת המחיר הנכון לדרוש.
מה ההבדל בין "ערך שוק הוגן" לבין "המחיר שאבקש"?
באופן כללי, המחיר הנדרש ע"י הבעלים--המחיר המפורסם של הבית כשמציעים אותו בשוק--נקבע קצת יותר גבוה ממחיר שוק הוגן. ניתן להניח שיידרש משא ומתן כלשהו על מנת להגיע להסכם עם הקונה. ברוב המקרים, הברוקר שיכין עבורך את (CMA) יהיה מוכן לעזור לך לקבוע מדיניות תמחור תחרותית שתאפשר לך להביא את המכירה לסיום.
מי יכול לעזור לי לקבוע את המחיר הנכון?
מתווכי נדל"ן מציעים מחיר מבוקש בהתבסס על מידע מגוון שייתכן שאין לך גישה אליו, כולל מחירים עדכניים של דירות מוצעות ודירות שנמכרו בשכונה שלך. אם אינך שלם עם הצעותיהם של המתווכים תוכל להזמין הערכת שמאי. לאחר מכן, קבע יעדים ברורים. אם היית צריך לבחור, האם יותר חשוב לך למכור במהירות או להשיג את המחיר המכסימלי? האם אתה חושב שהמחיר שהציע המתווך הוא סביר? כמה אתה היית מוכן לשלם עבור הבית אילו אתה היית הקונה? מישהו אחר -- שכן, חבר או קרוב משפחה - יכול להפנות את תשומת לבך ליתרונות או חסרונות שיש בבית שלך שלא חשבת עליהם. מסתכלים מהצד יוכלו לעזור לך להתחיל לחשוב על הבית כעל "סחורה" עם נקודות חיוביות ונקודות שליליות. אז תוכל להחליט על מחיר שאתה מרגיש שהוא תחרותי ועקבי עם מחירי בתים אחרים שנמכרו באזור.
עד כמה כדאי להיות גמיש במחיר המבוקש?
רוב הקונים משאירים מקום למשא ומתן כשהם מציעים הצעה על בית. ולכן, נדרשת מידה מסוימת של גמישות הן מצד הקונה והן מצד המוכר. בשעה שההחלטה היא בסופו של דבר שלך -- האם לקבל או לדחות הצעה כלשהי או להציע הצעה נגדית, ברוקר טוב יכול להיות לעזר רב לך בתהליך המשא ומתן. למעשה, משא ומתן הוא אחד הכישורים החשובים שמתווך יכול להציע לך. ככל שהמשא ומתן מתקדם -- בין בכתב,פנים מול פנים או דרך הטלפון -- המתווך שלך צריך לייעץ לך לגבי האופציות שלך במתן התשובה לכל הצעה מאת קונה. גם ללא ייעוץ כזה, שמירה על התנהגות רגועה ורציונאלית במשך התהליך, שהוא לעתים ארוך ומייגע, יכניסו לכיסך מחיר גבוה בהרבה...
האם כדאי לשפץ את הבית לפני פרסומו?
כן, במידה משתנה, אלא אם כן ביתך הוא כמעט חדש, רוב הסיכויים שתרצה לעשות עבודות מסוימות על מנת להכין את הבית למכירה. סוג העבודות וכמות העבודה תלויים בעיקר במחיר המבוקש, הזמן שעומד לרשותך למכור, וכמובן, מצבו הנוכחי של הבית. אם אתה ממהר למכור, עשה את "הדברים הקטנים" שיגרמו לביתך להראות טוב יותר מבחוץ ומבפנים.
מהי "משיכה חיצונית", ואיך אוכל ליצור אותה?
"משיכה חיצונית" הוא מונח נפוץ בתחום הנדל"ן לכל מה שקונים פוטנציאליים יכולים לראות מהרחוב\מחוץ לבית שיגרום להם לרצות להיכנס פנימה ולראות. שיפור המשיכה החיצונית לוקח קצת זמן אך גם לא חייב להיות דבר יקר, ובלבד שתשמור על שני כללים: מסודר וניטראלי. סדר וניקיון מוכרים. צבע חדש, גינה מסודרת, דשא קצוץ, צמחים בעציצים בכניסה -- כל אלה יגרמו למתעניינים לרצות לראות את שאר הבית. יד ביד עם סדר הולכת הניטראליות. אם אתה מתכוון לצבוע, השאר עם צבעים בהירים וניטראליים. שמור על החצר ומרפסות נקיות מכלי עבודה ומצעצועי ילידם. זכור שכשמשפחה מסתכלת על בית הם מנסים לדמיין איך יראה הבית כשלהם. אתה רוצה לתת להם משטח ציור נקי ככל שניתן.
מה אני צריך לעשות כדי שהבית יראה טוב יותר? ראשית, דאג לכך שהבית יראה נקי ובעל מרחב ככל שניתן. זכור, אנשים עשויים להסתכל מאחורי הדלתות -- של הארונות, של החדרים, של שירותים ושל אמבטיות. לכן, הפטר מהבלגן. אחרי שניקית נסה לתקן פגמים קוסמטיים שראית. צבע חדרים שזקוקים לזה, החלף או תקן בלטות שבורות ושאר פגמים דומים. החלף ברזים ישנים, מנורות ישנות ואת הידיות של ארונות ומגירות המטבח. לבסוף, כפי שנעשה בחלק החיצוני של הבית, נסה להפוך את המחשבה שביתך יהיה הבית שלהם למחשבה קלה. פנה כמה שיותר ציוד מהקירות, ממדפים, ממשטחי עבודה. תן לקונים כמה שיותר מרחב לחלום. השתמש ברשימת התיוג של ERA lands - "להראות ולמכור" בעמוד הבא על מנת לקבל רעיונות ספציפיים לגרום לביתך להראות במיטבו. בנוסף, שאל את המתווך שלך לגבי חוברות וסרטי וידאו הניתנים בסניפי ERA למשל. חומרים אלה ניתנים בחינם לנכסים בשיווק בלעדי והם עוזרים מאוד לרוב בעלי הבתים.
האם כדאי להשקיע בשיפורים משמעותיים בבית לקראת המכירה?
ישנם מספר שיפורים שהם שימושיים כמעט לכל אחד והוכחו כמוסיפים ערך ו\או מזרזים את תהליך המכירה של בתים. שיפורים אלה כוללים הוספת מיזוג (מרכזי או מפוצל), בניית פטיו (בבתים פרטיים), הפיכת שטחים לחדרים שימושיים -- מקלט, ממ"ד,מרתף, שיפוצים קטנים במטבח ("עדכון" צבעים של ארונות, משטחים, וכד'), שיפורים במראה השירותים. שיפורים אשר בדרך כלל מכניסים פחות ממה שהם עלו והם בדרך כלל קשורים בטעמים אישיים, כגון הוספת אח, הוספת בר, בריכת שחיה, או הפיכת המוסך לחדר נוסף. האתגר בכל שיפור שמטרתו לעזור למכור את הבית הוא להחזיר את ההשקעה. תמיד קיים הסיכון בשיפור יתר של הבית -- כלומר, השקעת סכומי כסף יותר מאשר המחירים של דירות בשכונה יכולים לתמוך.
אז כמה זה יותר מדי? משפצים מקצועיים מצאו שללא קשר לסכום ההשקעה בשיפור בית כלשהו, הסיכוי למכור את הבית ביותר מאשר 15% מעל מחיר האמצע (חציון) של הבתים האחרים בשכונה הוא נמוך מאוד. ממצא זה נכון בין אם השקעת 1,000$ או 50,000$ בשיפור. זו הסיבה שכדאי לשאול את דעתו של המתווך שלך,לגבי הסיכוי של החזר ההשקעה כתוצאה משיפור לפני שאתה מתחיל בעבודה.
האם כדאי שאעשה את עבודת השיפוץ בעצמי?
אם יש לך הפנאי והיכולת, שיפורים של עשה-זאת-בעצמך הם מוצלחים ברוב המקרים בדברים פשוטים, ההבדל בין חובב מוכשר לבין מומחה הוא באיכות בזמן ובכסף. רצוי לוודא שאינך מנסה לעשות דברים שהם מעבר ליכולתך, זה בדרך כלל לא הזמן המתאים "ללימוד תוך כדי עבודה". אם אינך מיומן, עדיף לקרוא למומחה. עבודות גדולות הקשורות למערכות מכאניות (חימום, חשמל, אינסטלציה, וכד') או עבודה שצריכה לעמוד בתקנים הן סיפור אחר. גם אם אתה "השיפוצניק" בבית דע בדיוק מה אתה עושה, זה לא רעיון טוב להתעסק בדברים שאתה לא יודע בדיוק כיצד לעשות. מאמציך יכולים לגרום לך להיות אחראי למשהו גדול יותר ממה שחשבת אם משהו מתקלקל אחרי המכירה.
האם אני אחראי לתיקונים אחרי שאני מוכר?
במקרים מסוימים. אם הבודק מטעם הקונה מגלה בעיות משמעותיות בביתך או במערכות המכאניות בבית (חימום, חשמל, אינסטלציה, וכד'), הקונה עלול לדרוש להוריד את המחיר על בסיס העלות המשוערת של התיקונים. ולכן, גם אם תיקונים מסוימים לא יבוצעו אלא לאחר המכירה, אתה תשלם עליהם בפועל. ייתכן ששמעת על תביעות משפטיות שנבעו ממוכרים שלא חשפו בפני קונים בעיות מהותיות בבית לפני המכירה. זוהי סיבה לכך שכדאי לקבל את אישורו של הקונה בכתב לכך שהוא מודע לבעיות בבית, אם אכן יש כאלה.
איך אוכל להגיע אל הקונים הפוטנציאליים הנכונים?
היו זמנים שמכירת בית היה דבר פשוט. המתווך או אתה הייתם שמים מודעה בעיתון המקומי ומחכים. כמובן, מתווכים עדיין עושים את הדבר הזה -- אבל זה רחוק ממה שצריך לעשות. כיום, אנשים עוברים למקומות רחוקים יותר ובתדירות גבוהה יותר ממה שהיה בעבר. התוצאה היא שקבוצת הקונים הפוטנציאליים של ביתך היא גדולה יותר ומפוזרת יותר מבעבר והתחרות קשה.
מתווכים הגיבו בפיתוח טכניקות מתוחכמות למציאת קונים אפשריים, במציאת דרכים להגיע אל קונים אלה ובמציאת דרכים לשכנע אותם לקנות בית מסוים ולא אחר. העובדה היא, שכל הנושאים שדנו בהם עד כה, מתמחור לשיפורים בבית, מ"ניתוח שוק תחרותי" ועד לפרסום, כל אלה הם חלק מתהליך השיווק שמתחיל כשאתה מחליט לעבוד עם מתווך ב ERA lands
עד כמה חשוב הפרסום?
הפרסום נשאר אחד המרכיבים החשובים בתהליך השיווק. אבל שוב, זה לא פשוט כפי שזה היה בעבר, לפחות לא בידיו של מתווך טוב. רבים לא מבינים עד כמה הפרסום יכול להיות יקר -- עמוד פרסומות אחד בעיתון מקומי עולה אלפי שקלים. למרות זאת, עלות התועלת במודעה כזו היא גדולה יותר מאשר בפרסום מודעת 8 עד 12 מילים שאתה היית מפרסם אילו פרסמת לבד. הסיבה לכך: מודעת המילים שלך מחייבת קונה פוטנציאלי למצוא אותה בין עשרות ומאות הפרסומות האחרות ולגרום לקונה להתרשם מספיק מהכתוב על מנת לצלצל אליך. לעומת זאת, מודעות של מתווך הן בדרך כלל גדולות יותר ומטרתן "למצוא את הקונה"- בעזרת הגודל, העימוד, התיאורים המקצועיים והעובדה שיש במודעה יותר מבית אחד. איך ההוספה של בתים אחרים עוזרת לך? כוחם של מספרים, בפשטות. פחות מ - 5% מהקונים רוכשים את הבית הראשון אליו הם מתקשרים. כשהם מתקשרים למתווך בהמשך למודעה שהוא פרסם, לעומת זאת, סביר להניח שיראו להם מספר בתים דומים לזה שלגביו הם התקשרו ואותו היו מעוניינים לראות. וזה רק פרסום בעיתון המקומי. מתווכים כיום, במיוחד הרשתות הגדולות, משתמשים בשיטות פרסום וחשיפה נוספות כולל רדיו, דיוור ישיר, אינטרנט, מגזינים, חוברות מיוחדות לפרסום נדל"ן.
מה אנו יכולים לצפות "מבית פתוח"?
כלי נוסף בתהליך השיווק הוא ה"בית הפתוח", אש ר מאפשר לקונים פוטנציאליים הזדמנות לראות בתים באווירה רגועה ובנחותה.
לאור זאת אין לצפות ליצירת מכירה, לפחות לא באופן ישיר. מה שכן ניתן לצפות לו זו תנועה, וטלפונים אל המתווך בימים שלאחר מכן לצורך קביעת מועד לראות את הבית באופן פרטי. בית פתוח הוא תמיד בעל ערך, גם אם מופיעים מעט אנשים. מצב כזה יכול לאותת שהמחיר הוא גבוה מדי; הוא גם עשוי לעודד אותך לשפר את המשיכה החיצונית של הבית ,מתווכים בד"כ מקיימים בית פתוח למתווכים אחרים זמן קצר לאחר שהם מקבלים בית לטיפולם הבלעדי. אירוע זה, שנערך בד"כ באמצע השבוע, כשלאנשי נדל"ן יש יותר זמן פנוי, הוא חשוב מאוד בתהליך השיווק של הבית. ככל שיותר אנשי מקצוע יראו את הבית כך יגדלו הסיכויים להגיע אל יותר לקוחות.
האם כדאי שנשתדל לא להיות בבית כשמראים אותו?
כדאי מאוד לא להיות בבית בזמן שהמתווך מקיים בית פתוח; הדבר נכון גם למקרים בהם מראים את הבית בפעם הראשונה לקונים פוטנציאליים. בישראל תפישה זו היא חדשה אך בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט נוהגים כך בדרך כלל. הסיבה העיקרית לכך היא שאנשים מרגישים לא בנוח לדבר ולשאול שאלות בפני הבעלים הנוכחיים. אתה רוצה שהם ירגישו חופשיים לדמיין את הבית שלך כ"בית חלומותיהם". בנוסף, אתה לא רוצה שהתנהגות שלך או של ילדיך יגרמו להם להרגיש שהם מפריעים ואז הם לא יצליחו להשלים את התמונה.
מי בעצם מוכר את הבית ברוקר או מתווך?
שניהם. על פי חוק המתווכים מ 1996: מתווך הינו אדם בעל רישיון לתיווך, שנדרש לעבור בחינה לצורך קבלת הרישיון. המונח ברוקר הוא בעל משמעות מסוימת בארה"ב ובישראל פירושו "מנהל משרד תיווך שבו עובדים מתווכים".
האם המתווך שלי יהיה נוכח בעת ה"סגירה"?
אם תרצו. למרות שאין דרישה בחוק להמצאות המתווך בעת הסגירה המתווך בהחלט עשוי להביא תועלת ולעזור ברגעים ובסוגיות בעייתיות שעלולות להתעורר. זאת, גם לאור העובדה שעל פי חוק המתווכים אסור למתווך לערוך ולסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין, וכן אסור למתווך לייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה. מתווכים טובים גם עוזרים במיוחד מספר ימים לפני הסגירה. הם יעזרו לך להתכונן ע"י כך שיתנו לך רשימה של כל המשימות שיש לבצע ויסבירו לך מה יידרש ממך בכל שלב.
מה גורם למתווך להיות יעיל?
אנחנו חושבים שהדרכה טובה וניסיון הם הגורמים לכך שמתווך יהיה הטוב ביותר. אבל האמת היא שלא כל מתווך מתאים לכל מוכר. ולכן אנו מציעים שתשתמש בנוסחה הפשוטה הבאה על מנת להחליט אם מתווך מסוים מתאים לך:
יכולת + נוחות = בטחון
יכולת: כשתפגוש את המתווכים לראשונה הם יעשו את מיטב המאמצים להראות לך שיש להם מה שדרוש על מנת למכור את ביתך. אתה יכול לצפות לראות תעודות על הכשרה, הצלחות בעבר, מכתבי המלצה וכו'. חפש הוכחות לכך שהרקע שלהם מתאים לצרכים שלך -- מישהו שהתעסק בעבר עם בתים בתחום המחירים של ביתך, עדיף בשכונה שלך.
נוחות: החשיבות שיש לכך שאתה מרגיש נוח עם המתווך היא עצומה. אתה תעבוד עם אדם זה על בסיס יומיומי, אולי במשך חודשים, בתקופה שהיא מלאת אתגרים לך ולמשפחתך. בהחלט ייתכן שהמתווך יהפוך לידיד המשפחה ויחלוק אתכם את הלחץ, הציפייה, התסכול ולבסוף השמחה במכירת הבית. נדרש שילוב של שני המאפיינים הללו על מנת להשרות את השקט הנפשי שבעל הבית צריך להרגיש במשך תהליך המכירה. זה דבר שכל מתווך מטעם ERA שואף אליו. "בדיוק העזרה שתצפה לקבל מחבר" ("JUST THE KIND OF HELP YOU'D EXPECT FROM A FRIEND") היא יותר מסיסמה. זו הדרך בה אנו עושים עסקים.
איך אמצא ברוקר \ יועץ נדל"ן \ מתווך שמתאים לי?
מקום טוב להתחיל הוא לשאול אנשים שאתם סומכים עליהם. דרך אחרת למציאת מתווך שמתאים למכור את ביתך היא על פי מודעות בעיתונים או בפרסומים אחרים.
הברוקרים של ERA lands מונחים ומודרכים על פי שיטות ונורמות אתיקה המחייבות חברה בינלאומית כ ERA והם ישמחו להציע להסביר לך ללא כל התחייבות את שיטות עבודתם ואת הסיבות המביאות לכך ששיטות אלו מביאות את המכירה לכדי סיום.
מהם היתרונות במתן בלעדיות בייצוג לצורך מכירה למתווך\ברוקר?
התשובה היא תמריץ - הבלעדיות נותנת למתווך את ההגנה לה הוא זקוק על מנת לדעת שזמנו,כספו ומאמציו לא יהיו לחינם. זו למשל הסיבה העיקרית שרוב עסקאות הנדל"ן למגורים בחו"ל ובארצות הברית בפרט נעשות בתנאים של בלעדיות.
תהליך המכירה של נכס מחייב חשיפה מרבית של הנכס, חובתו המקצועית של ברוקר היא לפעול כך שפוטנציאל המחיר של הנכס ימומש עד תום, דבר שניתן לעשותו רק כאשר החשיפה של הנכס אינה מוגבלת (למשל בהגבלה חשיפת פרטי הנכס), כאשר נכס נלקח ללא בלעדיות התוצאה המעשית היא שהמתווך נקלע לקונפליקט שמונע ממנו חשיפת פרטים של הנכס ובכך נפגעת פעילותו להשגת מכירה.
מתן הבלעדיות לברוקר מאפשרת ניהול המכירה בצורה מכובדת שמונעת בנליזציה של הנכס בשוק בגלל שכל מתווך מציע את הנכס ללא מוטיבציה אמיתית למוכרו.
חובתו של הברוקר המקבל בלעדיות בייצוג הנכס לצורך מכירה לשלב את המשרדים האחרים ברשת בתהליך המכירה, ולהציע את הנכס למשרדים אחרים העובדים באזור באופן מכובד ומחייב ורק למשרדים הראויים לכך בגלל סגנון ודרך עבודתם.
גיוסו של יועץ נדל"ן של חברת ERA לתהליך מכירת הנכס מיועד להביא לכך שמוכר הנכס ימצה את האפשרות לקבל מחיר מקסימאלי לנכס, שהמכירה תתבצע בלוח הזמנים הרצוי והמבוקש על ידי המוכר, ועל מנת שהעסקה תהיה "חלקה" ולא תסתבך שלא לצורך (ובקיצור בלי כאב ראש...)
מה אם המתווך שלי לא "עובד"?
מלבד אחוז העמלה, הדבר החשוב ביותר עליו אתה מנהל משא ומתן עם המתווך לפני חתימה הוא משך תקופת הבלעדיות. התקופות יכולות להשתנות, אך בדרך כלל לא מדובר בתקופה שהיא פחות משלושה חודשים ויותר משנה. ומה עם אתה מרגיש לא מרוצה באמצע התקופה בה אתה בחוזה לתשעה חודשים? למרות שהסכם התווך הבלעדי הוא תקף מבחינה משפטית, חלק מהמתווכים מאפשרים לבעל הבית "דרך יציאה מההסכם" אם הוא לא מרוצה מהשירותים שהוא מקבל.המחויבות לשרות של ERA היא דוגמא לכך .
למה מומלץ לגייס את שרותיו של ברוקר של ERA?
כי זה יהיה כדאי למוכר הנכס בסופו של דבר.
ל ERA שירותים ייחודיים ובלעדיים, שיטת עבודה שהצליחה בעולם, הרבה ניסיון בשוק המקומי והעולמי -- ואלה רק חלק מהסיבות לכך שאין אף אחד שיכול למכור את ביתך ביעילות יותר מאשר הברוקר מטעם ERA. בנוסף, אנו באמת מעוניינים לעזור להפוך את חווית המכירה של ביתך לקלה ופשוטה ככל האפשר. ולכן, גם אם אינך מעוניין לפרסם את ביתך כרגע...אם יש לך שאלות לגבי השוק באזורך, מגמות מחירים, כל מה שיכול להיות בתחום הנדל"ן כפי שהוא קשור אליך...צלצל למשרד ERA הקרוב אליך. זו "בדיוק העזרה שתצפה לקבל מחבר"
ERA lands - Always there for you
טל' במשרד : 077-5305606
E-mail: eralands@017.net.il
http://www.newhome4u.co.il/ – אתר הבית
יום שלישי, 3 באוגוסט 2010
יום שישי, 30 ביולי 2010
למכירה באבן יהודה דו- משפחתי חדש
למכירה באבן יהודה באיזור החדש בית מפואר כולל מרתף כיחידה עצמאית 3 חד'.מיקום נוח ונגיש לבתי הספר החדשים באבן יהודה,פארק ירוק . מחיר: 3.7 מיליון שקל.
ניתן לתאם ביקור בנכס זה ואחרים באבן יהודה במשרדנו:
ERA lands - נדל"ן בכפר כבר 20 שנה
טל' 077-5305606
www.newhome4u.co.il
ERA lands - שיווק בתי יוקרה ,משקים חקלאים ומגרשים בשרון ועמק חפר.
הניסיון שלנו יחסוך לך זמן יקר וכסף רב !
מתמחים בנכסים בקדימה,תל מונד,אבן יהודה,כפר יונה,פרדסיה,צורן,עמק חפר...
ERA lands -רשת בין לאומית של משרדי נדל"ן בחמישים מדינות בעולם.ERA lands - always there for you
יום רביעי, 28 ביולי 2010
מגרש למכירה בחשמונאים ת"א
למכירה מיידית בלב ת"א לא רחוק מהבימה - בניין ישן לבניה מיידית לפי תמ"א 38 .
כיום יש 2 קומות, דירות ישנות, בכל קומה 2 דירות.
סה"כ מ"ר בכל קומה עיקרי 130 מ"ר (לא כולל ממ"ד).
לדירות בקומת הגג מאושר גם חדר על הגג.
לפי תב"ע מקומית בשם "לב העיר" ניתן לבנות עד 5 קומות במקום זה.
מחיר מבוקש: 9 מיליון ש"ח.
בברכה
מוטי זהבי
ERA lands
Tl: 050-5746326
www.newhome4u.co.il
כיום יש 2 קומות, דירות ישנות, בכל קומה 2 דירות.
סה"כ מ"ר בכל קומה עיקרי 130 מ"ר (לא כולל ממ"ד).
לדירות בקומת הגג מאושר גם חדר על הגג.
לפי תב"ע מקומית בשם "לב העיר" ניתן לבנות עד 5 קומות במקום זה.
מחיר מבוקש: 9 מיליון ש"ח.
בברכה
מוטי זהבי
ERA lands
Tl: 050-5746326
www.newhome4u.co.il
יום שני, 12 ביולי 2010
יום חמישי, 1 ביולי 2010
יום שלישי, 29 ביוני 2010
יום ראשון, 27 ביוני 2010
בירושלים למכירה קרקע 65 דונם עם פוטנציאל השבחה !
למכירה בגבעת זאב בירושלים:מחיר של 90,000$ לדונם. זו קרקע של ערבי והעו"ד מתחייב תוך מקסימום 6-7 חודשים להעביר את הנכס לבעלות יהודית. כמובן שהכסף בנאמנות עד סיום תהליך הרישום,הקרקע נמצאת בפלטה העליונה של גבעת זאב,השכנים הם חברת משהב (שקנו קרקע מאושרת בחודשים האחרונים ב 400,000$ לדונם)ולמטה זה אגן האיילות
עם הפרוייקט לחרדים
יום חמישי, 24 ביוני 2010
בית פתוח באבן יהודה לוילה עם יחידה עצמאית על חצי דונם
ביום שישי ה-25.06.2010 נערוך באבן יהודה לבית למכירה 8 חדרים על חצי דונם "בית פתוח" בין השעות: 10.30-13.00 נשמח לראותכם בין אורחינו !לקבלת פרטים על המקום המדוייק אנא התקשרו לטל': 050-5746326
בברכה ותודה
מוטי
ERA LANDS
www.newhome4u.co.il
יום רביעי, 23 ביוני 2010
יום שלישי, 22 ביוני 2010
יום שני, 21 ביוני 2010
יום רביעי, 9 ביוני 2010
יום שלישי, 8 ביוני 2010
להשכרה בעמק חפר וילה יוקרתית 5 חדרים על 2 דונם
להשכרה במושב יוקרתי בעמק חפר וילה קומה אחת,280 מ"ר בנוי.על 2 דונם:
רק 3 דקות מחוף הים.
לטווח ארוך.
מחיר: 25,000 ש"ח לחודש + ערבות בנקאית.
סלון יצוגי ופינת אוכל גדולה,מטבח מאובזר ומרווח.
יחידת הורים מפנקת. גינה יפה ומטופחת.
לבית חלונות גדולים.מיקום שששקט.
משווק ע"י ERA lands
Tl: 077-5305606 : 050-5746326
http://www.newhome4u.co.il/
יום חמישי, 3 ביוני 2010
בתים למכירה בכפר יונה
בבלעדיות למכירה בכפר יונה בית חדש יפה ואיכותי ברמה הכי גבוה נ ק ו ד ה !
בית חדש למכירה בכפר יונה:
בית מעוצב ומסוגנן באדריכלות מודרנית עם מפרט טכני עשיר במיוחד. לבית 4 חד' שינה,סלון גדול ומואר ,פינת אוכל מיוחדת.
מטבח חדיש ויפה מנגר פרטי.חצר גדולה עם דק איכותי ובריכת דגים ובריכה לילדים.חניה פנימית וחיצונית צמודה.
185 מ"ר בנוי על 380 מ"ר מגרש .
פרטיות מלאה !
מיקום יחודי.
מחיר: 2.3 מיליון ש"ח בלבד לקונה הנכון.
פרטים ותאום סיור בנכס בטל' 077-5305606
יום שבת, 29 במאי 2010
יום ראשון, 23 במאי 2010
מכירה באבן יהודה וילה+ יחידה עצמאית על חצי דונם.
למכירה בבלעדיות באבן יהודה בית פרטי ,פינתי,על חצי דונם:
7 חדרים עם יחידה עצמאית וכניסה נפרדת.
300 מ"ר בנוי.
מרחק הליכה לביה"ס האמריראי במקום ולמרכז המושבה.
בית בן 11 שנה עם תיכנון מודרני וחללים פתוחים.
בית בן 11 שנה עם תיכנון מודרני וחללים פתוחים.
מחיר: 3.8 מיליון ש"ח
לתאום פגישה בנכס נא להתקשר לERA lands טל' 077-5305606
לתאום פגישה בנכס נא להתקשר לERA lands טל' 077-5305606
יום שבת, 22 במאי 2010
למה לקחת מתווך למכירת הדירה שלך ולתת לו בלעדיות .wmv
למה כדאי למכור נכסים בבלעדיות ?
מעוניין למכור נכון,מהר ואלגנטי ?
התקשר למשרדנו כבר עכשיו בטל' 077-5305606
בברכה
צוות ERA lands
עם נסיון של 20 שנה בניהול ותיווך בתי יוקרה ,מגרשים ומשקים חקלאים בשרון ועמק חפר.
יום חמישי, 20 במאי 2010
Luxury farm/house/villa for sale ner Netanya/Israel
למכירה נכס יוקרתי ויחודי על 4 דונם:
בית 450 מ"ר עם 8 חדרים.
בריכה גדולה.
מגרש טניס.
סאונה בחצר.
גן טרופי.
יחידת הורים גדולה מאוד !
יחידה עצמאית לאופר 2 חדרים.
רק 3 דקות לחוף הים.
מיקום שקט ואיכותי.
מחיר: 5 מיליון דולר.
משווק ע"י: ERA lands Tl: 077-5305606
יום שני, 10 במאי 2010
יום שישי, 30 באפריל 2010
מבתי יוקרה ומשקים חקלאים למכירה-זו ההתמחות שלנו
ERA lands -נדל"ן בכפר כבר 20 שנה.
טל' 077-5305606. איתנו הנכס שלך בטוח ימכר במקצועיות,אמינות,דסקרטיות עם תוצאות !
יום רביעי, 28 באפריל 2010
למכירה במשמרת/חירות/כפר הס משקים חקלאים ובתים בהרחבות.
למכירה במושבי גוש תל מונד,אודים,בית יהושוע וכפר נטר.
נחלות יפות ובתים בהרחבות על חצי דונם !
משווק ע"י ERA lands
Tl:077-5305606
למכירה בקדימה בכפר וילה על דונם + בריכה
למכירה בית יוקרתי גדול ומפנק בקדימה במושבה:
במיקום יוקרתי ברחוב קטן ושקט.
חדרים גדולים,סלון ענק,מטבח מאווזר...ועוד.
מחיר: 6.4 מיליון ש"ח בלבד.
משווק ע"י ERA lands
Tl:077-5305606
יום שני, 19 באפריל 2010
למכירה באבן יהודה בית פרטי בודד על חצי דונם
באבן יהודה למכירה וילה פרטית יפה 7-8 חדרים על חצי דונם.
מרחק הליכה לביה"ס האמריקאי בישוב!
מגרש פינתי.
מחיר הנכס: 3,850,000 ש"ח בלבד
!
טל: 077-5305606
למכירה בקדימה בכפר-קוטג' 6 חד' איכותי במיקום שקט
בית איכותי ורחב ידיים עם מרתף גדול ומואר+שירותים,סלון יפה+קמין,מטבח ענק ומאובזר,חדר עבודה בק"ק,חנייה סגורה ומקורה,יחידת הורים גדולה ומפנקת,מיקום שקט וגבוה,חצר מטופחת וגדולה!
מחיר הנכס: 3,250,000 ש"ח בלבד!
יום שלישי, 6 באפריל 2010
ברעננה למכירה פנט' יוקרתי בשכונת 2003
מכירה מהירה ברעננה בשכוה 2003 עם נוף פתוח לשדות.פנטהאוס מושקע,5 חד'+ממ"ד+מחסן+2 חניות עם 2 מרפסות גדולות ויפות.
מחיר אטרקטיבי של: 3.850.000 ש"ח בלבד !
משווק ע"י ERA lands - שיווק בתי יוקרה בשרון ועמק חפר.
טל: 077-5305606
www.newhome4u.co.il
ERA lands-always there for you
יום שני, 5 באפריל 2010
מצגת למכירה בתל מונד קוטג' יוקרתי בשכונת גירון
למכירה בתל מונד קוטגים יוקרתיים עם בריכה או עם מרתף,-6 חדרים, 430 מ"ר מגרש.
משווק בלעדית ע"י ERA lands-שיווק בתי יוקרה בשרון כבר 20 שנה.
מחיר של רק: 3.4 מיליון ש"ח לכל יחידה.
פרטים במשרדנו בטל' 077-5305606
www.newhome4u.co.il
למכירה בתל מונד קוטגים יוקרתיים עם בריכה או עם מרתף,-6 חדרים, 430 מ"ר מגרש.משווק בלעדית ע"י ERA lands-שיווק בתי יוקרה בשרון כבר 20 שנה.
מחיר של רק: 3.4 מיליון ש"ח לכל יחידה.
פרטים במשרדנו בטל' 077-5305606
www.newhome4u.co.il
יום שלישי, 23 במרץ 2010
למכירה בתל מונד/שכונת גירון בית+בריכה
בתל מונד למכירה בבלעדיות ע"י ERA landsTl: 077-5305606 . www.newhome4u.co.il
קוטג' 5.5 חדרים,מטופח,מואר ומושקע.
בנוי 220 מ"ר על כ-430 מ"ר מגרש.
בקצה רחוב חד סיטרי ושקט.
חנייה כפולה מקורה וסגורה.
מטבח גדול מעץ מלא.
גינה מטופחת עם בריכה יפה ברישיון.
מחיר: 3.4 מיליון ש"ח בלבד לקונה הנכון !
יום שישי, 19 במרץ 2010
תל מונד בית למכירה בשכונת גירון
למכירה בבלעדיות ב ERA lands : בית יוקרתי+מרתף כחדר הקרנה או משרד.260 מ"ר בנוי על כ-430 מ"ר מגרש.
בשכונת "גירון" היוקרתית,השקטה והמבוקשת בתל מונד/לב השרון.
מחיר: 3.3 מיליון ש"ח בלבד לקונה הרציני.
לתאום סיור בנכס יש לתאם במשרדנו:
ERA lands-נדלן בכפר כבר 20 שנה.
טל' 077-5305606
www.newhome4u.co.il
יום ראשון, 10 בינואר 2010
בקרוב בקבוצת רכישה בחדרה דירות גן/גג
משרדנו החל בארגון ותיכנון של קבוצת רכישה בחדרה לדירות 5 חדרים,בדירות בנות כ-130 מ"ר לגו וגג.
בשכונה צעירה וירווקה,עם גני ילדים צמודים וקנטרי קלאב פעיל.
רק 3 דקות נסיעה למרכז העיר.
הרשמו כבר היום להבטיח מקומכם בין הראשונים שיזכו למחיר אטרקטיבי במיוחד !
עקבו אחר הפרטים עודות קבוצת הרכישה באתר: www.era-group.co.il
ניתן גם להרשם בטל' : 077-5305606
בשכונה צעירה וירווקה,עם גני ילדים צמודים וקנטרי קלאב פעיל.
רק 3 דקות נסיעה למרכז העיר.
הרשמו כבר היום להבטיח מקומכם בין הראשונים שיזכו למחיר אטרקטיבי במיוחד !
עקבו אחר הפרטים עודות קבוצת הרכישה באתר: www.era-group.co.il
ניתן גם להרשם בטל' : 077-5305606
הירשם ל-
רשומות (Atom)
הצטרף כמנוי ל-עדכוני נדל"ן ברשת התיווך העולמית ERA בשרון ועמק חפר
רשומות
כל התגובות