יום רביעי, 21 בדצמבר 2011
יום רביעי, 14 בדצמבר 2011
למכירה בחניאל בית פרטי 6 חד' על 850 מ"ר מגרש
למכירה בית 200 מ"ר ,6 חדרים על 860 מ"ר מגרש יפה ונדיר במושב איחותי בלב עמק חפר = מושב חניאל.
מחיר הגיוני של רק 3.4 מיליון ש"ח לקונה המהיר. טל': 050-5746326 - מוטי
מחיר הגיוני של רק 3.4 מיליון ש"ח לקונה המהיר. טל': 050-5746326 - מוטי
יום ראשון, 4 בדצמבר 2011
Buy property in Israel
('http://www.youtube.com/p/90FAAC4E3FEA0943?version=3&hl=iw_IL',)
אתר "יוטיוב" שלי לסרטים אודות מושבים,ישובים ונכסים למכירה בשרון,עמק חפר,נתניה והסביבה
אתר "יוטיוב" שלי לסרטים אודות מושבים,ישובים ונכסים למכירה בשרון,עמק חפר,נתניה והסביבה
יום שני, 21 בנובמבר 2011
יום ראשון, 16 באוקטובר 2011
רכישת משק במושב שונה באופן מהותי מרכישת דירה
רכישת משק במושב שונה באופן מהותי מרכישת דירה. שלא כמו בדירה, שרישום הדירות בה נעשה, לרוב, בלשכות רישום המקרקעין (טאבו), הרי שבמשקים, רישום הזכויות נעשה במינהל מקרקעי ישראל, ובחלק לא מבוטל מהמשקים - גם בסוכנות היהודית (החוזה המשולש).
בניגוד לדירות, שם מוגדרות זכויות הרוכש כבעלות או חכירה, ברובם של המשקים בארץ הזכויות מוגדרות כזכויות בר-רשות, ורק לעתים רחוקות כזכויות חכירה.
הבדל זה נובע מכך שבמרבית המשקים, הזכויות שייכות למדינה, שמשכירה אותם באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, לסוכנות היהודית. הסוכנות היא זו שנותנת למושב (שהוא אגודה שיתופית) רשות
להשתמש בקרקע, הידועה גם כמשבצת האגודה. המושב נותן לחברים בו רשות להשתמש במשק ספציפי. כלומר, מבחינה משפטית, זכויותיו של בעל המשק הן למעשה זכויות של בר-רשות.
קיימים מושבים שבהם ההסכם בקשר לקרקע הוא ישירות בין בעל המשק למינהל, ואז יש לבעל המשק זכויות חכירה על הקרקע. כשבאים לרכוש משק, יש לבדוק שהמוכר רשום כבעל הזכויות במשק, הן במינהל מקרקעי ישראל, הן בסוכנות היהודית והן במשרדי אגודת המושב. אחרי שמוודאים שהמוכר הוא בעל הזכויות במשק, וש"זכויותיו נקיות", כלומר אין עליהן עיקול, שעבוד או משכון, אפשר לערוך עיסקה. בשלב זה, יש לשים לב למספר סוגיות. בעוד שבעסקה של מכירת דירה בעיר המוכר זכאי לפטור ממס שבח (אם לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה) ולפטור ממס מכירה (אם מדובר בדירת מגורים שמישה), במכירת משק המצב שונה. גם אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח וממס מכירה, עדיין חלק מהמכירה חייב במס. מבחינת רשויות המס, כשמוכרים משק, התמורה בעדו מתחלקת לשניים: התמורה עבור בית המגורים; והתמורה עבור היתרה, המכונה "החלק המשקי". בעוד שהחלק המשולם עבור בית המגורים פטור ממס שבח ומכירה, כמו בדירה רגילה, הרי שהחלק המשקי חייב הן במס שבח והן במס מכירה. "השאלה שעולה מייד", היא איך רשויות המס יודעות כמה שווה בית המגורים וכמה שווה החלק המשקי. הן יודעות זאת לפי הערכות שווי בעיסקאות דומות, מצב בית המגורים ועוד. לחלק מבעלי המשקים יש חובות הנמצאים בברור אצל משקמים (כמו שופטים) במינהלה להסדרים במגזר החקלאי המשפחתי. המשקמים פועלים מכוח החוק הידוע כ"חוק גל". כדי שהמשקם יאשר את מכירת המשק, ויסיר את צווי העיקול והמניעה שהטיל, צריך בעל המשק לפרוע את כל חובותיו. במקרים כזה, אפשר לקבל פטור ממס לגבי חלק הסכום ששילם הרוכש שמטרתו תשלום חובות.
יום שבת, 15 באוקטובר 2011
קניית/מכירת משק חקלאי היא עניין מורכב יותר ומסובך יותר מקניית דירה/בית
בעוד שבעסקה של מכירת דירה בעיר המוכר זכאי לפטור ממס שבח (אם לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה) ולפטור ממס מכירה (אם מדובר בדירת מגורים שמישה), במכירת משק המצב שונה. גם אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח וממס מכירה, עדיין חלק מהמכירה חייב במס. מבחינת רשויות המס, כשמוכרים משק, התמורה בעדו מתחלקת לשניים: התמורה עבור בית המגורים; והתמורה עבור היתרה, המכונה "החלק המשקי". בעוד שהחלק המשולם עבור בית המגורים פטור ממס שבח ומכירה, כמו בדירה רגילה, הרי שהחלק המשקי חייב הן במס שבח והן במס מכירה. "השאלה שעולה מייד", היא איך רשויות המס יודעות כמה שווה בית המגורים וכמה שווה החלק המשקי. הן יודעות זאת לפי הערכות שווי בעיסקאות דומות, מצב בית המגורים ועוד. לחלק מבעלי המשקים יש חובות הנמצאים בברור אצל משקמים (כמו שופטים) במינהלה להסדרים במגזר החקלאי המשפחתי. המשקמים פועלים מכוח החוק הידוע כ"חוק גל". כדי שהמשקם יאשר את מכירת המשק, ויסיר את צווי העיקול והמניעה שהטיל, צריך בעל המשק לפרוע את כל חובותיו. במקרים כזה, אפשר לקבל פטור ממס לגבי חלק הסכום ששילם הרוכש שמטרתו תשלום חובות.
דמי הסכמה: התשלום הבא שעל המוכר לבצע הוא דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל. דמי ההסכמה משולמים על ידי מי שחכר קרקע מהמינהל בעת המכירה לחוכר אחר. בכך בעצם מסכים המוכר לשתף את המינהל בהכנסות שמקורן בעליית ערך הקרקע. הנוסחה לחישוב דמי ההסכמה אינה פשוטה, אך יש דרכים להפחתתם. קיימים גם קריטריונים אישיים לקבלת הנחה. בנוסף, גובה דמי ההסכמה משפיע על חישוב מס השבח שיש לשלם. עוד מקור לצרות היא הסוכנות היהודית. מספר בעלי משקים קיבלו מהסוכנות הלוואות לצורך ייסוד המשק, רכישת ציוד חקלאי, הקמת חממות ועוד. כיום, כשפונים לסוכנות כדי שתיתן את הסכמתה להעברת הזכויות, היא דורשת את פירעון החוב. במקרה כזה כדאי לפנות לוועדה מיוחדת או לפרוע 25% מההלוואה בלבד, כשהיתרה הופכת להלוואה עומדת, שתהפוך בסוף למענק.
מינהל מקרקעי ישראל פרסם נוהל בגין העברת זכויות בנחלות. ניתן לצפות בנוהל בקישור הבא. על מנת למנוע מצב של סחבת ברישום ההעברה, יש למלא אחר דרישות המינהל ולפעול לפיהן. סטייה מדרישות אלה, תגרום לזמן טיפול ארוך ומייגע...נכתב ע"י עו"ד יואב שמשוני
יום שני, 3 באוקטובר 2011
יום שלישי, 27 בספטמבר 2011
יום שני, 26 בספטמבר 2011
ERA LANDS נדל"ן עמק חפר,בשרון,נתניה וסביבתה - מגרש אבן יהודה
ERA LANDS נדל"ן עמק חפר,בשרון,נתניה וסביבתה - מגרש אבן יהודה
מציאה אמתית לקניה מהירה, קניה וטובה של 750 מ"ר לבניית דו-משפחתי ,מחיר לא כולל פיתוח.
מציאה אמתית לקניה מהירה, קניה וטובה של 750 מ"ר לבניית דו-משפחתי ,מחיר לא כולל פיתוח.
שוק הנדל"ן ניכנס חזק ומהר למיתון 2011
Shana Tova from your real estate agent in Israel: www.newhome4u.co.il
Always there for you!
מומחים בתיווך ושיווק נכסים במושבי וישובי השרון ועמק חפר כבר 21 שנה
לנו קשרי עבודה עם סוכנויות תיווך ב רחבי העולם וקשר טוב עם הקהילות היהודיות בעולם כולו
Always there for you!
מומחים בתיווך ושיווק נכסים במושבי וישובי השרון ועמק חפר כבר 21 שנה
לנו קשרי עבודה עם סוכנויות תיווך ב רחבי העולם וקשר טוב עם הקהילות היהודיות בעולם כולו
יום ראשון, 25 בספטמבר 2011
יום חמישי, 22 בספטמבר 2011
יום רביעי, 21 בספטמבר 2011
למכירה במושב גנות הדר וילה+בריכה
למכירה בית פרטי חדש 300 מ"ר בנוי עם מרתף כיחידה עצמאית ,על מגרש של כ-830 מ"ר. מחיר מבוקש: 5 מיליון ש"ח.
משווק ע"י מוטי זהבי
טל': 050-5746326.
www.newhome4u.co.il
למכירה בצור משה דירת גג 5 חדרים מסודרת ויפה
למכירה בשכונת ה"בוסתן" במושב צור משה שבלב השרון דירת גג דופקלק'ס 5 חד' + מרפסת יפה, מחיר מבוקש: 1,750,000 ש"ח בלבד,גמיש מול קונה רציני וסופי
משוuקת ע"י מוטי זהבי טל': 050-5746326
www.newhome4u.co.il
Always there for you
יום ראשון, 11 בספטמבר 2011
יום רביעי, 7 בספטמבר 2011
יום ראשון, 4 בספטמבר 2011
יום שבת, 3 בספטמבר 2011
Matt Cutts: Try something new for 30 days | Video on TED.com
Matt Cutts: Try something new for 30 days | Video on TED.com
נתקלתי ברעיון חביב ו...נכון שיכול להוציא לנו את השגרה היום יומית השוחקת לחצי פנסיה...אז חשבתי עלייך .
נתקלתי ברעיון חביב ו...נכון שיכול להוציא לנו את השגרה היום יומית השוחקת לחצי פנסיה...אז חשבתי עלייך .
יום רביעי, 31 באוגוסט 2011
יום שלישי, 30 באוגוסט 2011
יום שישי, 26 באוגוסט 2011
יום חמישי, 25 באוגוסט 2011
יום רביעי, 24 באוגוסט 2011
יום שלישי, 16 באוגוסט 2011
Buy property in Israel with ERA lands - Web Album Created with Flash Slideshow Software
Buy property in Israel with ERA lands - Web Album Created with Flash Slideshow Software
מצגת נכסים למכירה 08.2011
"נדלן בשרון/עמק חפר","משקים חקלאים למכירה","בתי יוקרה למכירה בעמק חפר/בשרון","משרד תיווך בעמק חפר","נדלן ליד הים","מגרשים למכירה","ננחלות למכירה","נכסים למכירה בעמק חפר/לב השרון","real estate in Israel","buy property in Israel","luxury house/home in Netanya","land for sale",
מצגת נכסים למכירה 08.2011
"נדלן בשרון/עמק חפר","משקים חקלאים למכירה","בתי יוקרה למכירה בעמק חפר/בשרון","משרד תיווך בעמק חפר","נדלן ליד הים","מגרשים למכירה","ננחלות למכירה","נכסים למכירה בעמק חפר/לב השרון","real estate in Israel","buy property in Israel","luxury house/home in Netanya","land for sale",
יום שישי, 12 באוגוסט 2011
הסדרת רישוי בניה לא חוקית
הסדרת רישוי בניה לא חוקית
www.newhome4u.co.il - your real estate agent in center of Israel for 21 years!
מומחים בשיווק-תיווך בתי יוקרה,משקים חקלאים,מגרשים לבנייה והשקעה כבר 21 שנה
www.newhome4u.co.il - your real estate agent in center of Israel for 21 years!
מומחים בשיווק-תיווך בתי יוקרה,משקים חקלאים,מגרשים לבנייה והשקעה כבר 21 שנה
יום רביעי, 3 באוגוסט 2011
יום שלישי, 26 ביולי 2011
וילה/בית למכירה בנווה איתמר נתניה
למכירה וילה 7-8 חדרים עם מרתף יפה כניסה נפרדת,בנוי 400 מ"ר על דונם,בריכה ענקית,מפרט טכני עשיר,בן 10 שנים,מחיר: 7.9 מיליון שקל בלבד.
טל' 050-5746326
www.newhome4u.co.il
יום רביעי, 20 ביולי 2011
בקדימה מגרש לבניה
מגרש למכירה בקדימה במושבה: 380 מ"ר לבנייה מידית של כ- 300 מ"ר כולל מרתף. מחיר: 1,750,000 ש"ח כולל השבחה ופיתוח...
050-5746326
050-5746326
מצגת לנכסים בשיווק בלעדי
בנתניה למכירה קוטג' עם מעלית פנימית+ Slideshow: מורי’s trip from Tel Aviv, Israel to Netanya was created by TripAdvisor. See another Netanya slideshow. Take your travel photos and make a slideshow for free.
יום שבת, 16 ביולי 2011
Global House Prices: Rooms With A View
Global House Prices: Rooms With A View
כתבה מעניינת,מקצועית אודות הבעייתיות שבשוק הנדל"ו בארה"ב שעלול להשליך עלינו....! יותר מהר ממה שציפינו
כתבה מעניינת,מקצועית אודות הבעייתיות שבשוק הנדל"ו בארה"ב שעלול להשליך עלינו....! יותר מהר ממה שציפינו
יום חמישי, 14 ביולי 2011
Buy property in Israel with ERA lands Tl:972-77-5305606: Historic building in the heart of the downtown of ...
Buy property in Israel with ERA lands Tl:972-77-5305606: Historic building in the heart of the downtown of ...: "Historic building in the heart of the downtown of Delft, Netherlands. National monument, protected by the Dutch government Facade re-built..."
Historic building in the heart of the downtown of Delft, Netherlands.
Historic building in the heart of the downtown of Delft, Netherlands.
National monument, protected by the Dutch government
Facade re-built 1775, building from 1600's and earlier.
Many original beams still in place
Building completely renovated recently and in excellent condition.
Located in the very center of the historic town -'The Markt'
Facing the town hall, the New Church, the canals
4 floors over 550 m2
Ground floor 175 m2
First floor 175 m2
2nd floor 160 m2
3rd floor (attic) 50 m2
Currently the building is rented out to a high-end Furniture & Designer store. If desired, the building can be rented out in the current arrangement (between 90.000 to 130.000 Euros rental income per year), or can be used for private residence, or can be converted in a hotel, restaurant etc as soon as the current lease agreement expires.
The Dutch authorities allow any inside conversion, as long as the exterior façade remains unaltered.
Furniture not included.
This is a very rare opportunity at this price. There are no other historic properties like that on historic piazza ‘The Markt’ in Delft.
Price: 2.880.000 Euros (reduced from 3.2 mil euros).
Additional property 50 meters away can be part of a combo, package deal if purchased together.
Yours
Motti Zehavi
Tl: 972-50-5746326
www.newhome4u.co.il
National monument, protected by the Dutch government
Facade re-built 1775, building from 1600's and earlier.
Many original beams still in place
Building completely renovated recently and in excellent condition.
Located in the very center of the historic town -'The Markt'
Facing the town hall, the New Church, the canals
4 floors over 550 m2
Ground floor 175 m2
First floor 175 m2
2nd floor 160 m2
3rd floor (attic) 50 m2
Currently the building is rented out to a high-end Furniture & Designer store. If desired, the building can be rented out in the current arrangement (between 90.000 to 130.000 Euros rental income per year), or can be used for private residence, or can be converted in a hotel, restaurant etc as soon as the current lease agreement expires.
The Dutch authorities allow any inside conversion, as long as the exterior façade remains unaltered.
Furniture not included.
This is a very rare opportunity at this price. There are no other historic properties like that on historic piazza ‘The Markt’ in Delft.
Price: 2.880.000 Euros (reduced from 3.2 mil euros).
Additional property 50 meters away can be part of a combo, package deal if purchased together.
Yours
Motti Zehavi
Tl: 972-50-5746326
www.newhome4u.co.il
יום שלישי, 12 ביולי 2011
בית להשכרה בצור משה 4-5 חדרים
להשכרה מיידית וילה 4 חד' + יחידה עצמאית כניסה ניפרדת של חדר וחצי. 220 מ"ר בנוי על חצי דונם.מחיר: 9,000 ש"ח לחודש , לטוח ארוך.טל': 050-5746326
יום שני, 11 ביולי 2011
יום ראשון, 10 ביולי 2011
מגרשים למכירה בקדימה-בנה ביתך 07.2011
למכירה בקדימה 6 מגרשים,מנהל מהוון,325 מ"ר כל אחד. מחיר של מיליון ורבע ש"ח כולל היון ופיתוח.טל' 0505746326
יום שלישי, 5 ביולי 2011
שוק הנדלן בשרון מתפתח ובתל מונד בפרט
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3521166,00.html
יום שני, 4 ביולי 2011
כמה הייתם משלמים עבור מגרש לבנייה בקיסריה? - נדל"ן - דה מרקר TheMarker
כמה הייתם משלמים עבור מגרש לבנייה בקיסריה? - נדל"ן - דה מרקר TheMarker
קיסריה תופסת...גובה - יותר יותר אנשים מוכנים לשלם סכומים אגדתיים למגרש או בית יד שנייה על דונם ויותר בשכונת הגולף שהיא שכונה "9" היוקרתית
יום שבת, 2 ביולי 2011
Buy property in Caesarea-Israe - Real Estate Global Network
Buy property in Caesarea-Israe - Real Estate Global Network
למכירה בקיסריה ווילה יוקרתית,11 חדרים,480 מ"ר בנוי על דונם ורבע. מחיר: 15 מיליון ש"ח כולל בריכה גדולה ויפה ו...עוד
למכירה בקיסריה ווילה יוקרתית,11 חדרים,480 מ"ר בנוי על דונם ורבע. מחיר: 15 מיליון ש"ח כולל בריכה גדולה ויפה ו...עוד
יום שישי, 24 ביוני 2011
ynet הצלחה או השקעה: איך נקבע תשלום המתווך? - כלכלה
ynet הצלחה או השקעה: איך נקבע תשלום המתווך? - כלכלה
תם עידן הקומבינות של לקוחות קונים על מתוכים שעושים את עבודתם ביושר ואמונה בצדקת הדרך
www.newhome4u.co.il
תם עידן הקומבינות של לקוחות קונים על מתוכים שעושים את עבודתם ביושר ואמונה בצדקת הדרך
www.newhome4u.co.il
יום חמישי, 23 ביוני 2011
יום רביעי, 22 ביוני 2011
למכירה נכסי יוקרה בבית ינאי/מכמורת-Luxury properties in Bet yanayi
בבית ינאי/עמק חפר מערבי למכירה בתים על הצוק בקוו ראשון לים ומשקים חקלאים בקו שלישי לים.מחיר בית על הצוק החל מ: 16 מיליון שקל, מחיר נחלה החל מ 11 מיליון שקל.
יום שלישי, 21 ביוני 2011
למכירה בית בפרדסיה דו משפחתי,6.5 חדרים על רבע דונם
ERA LANDS נדל"ן עמק חפר,בשרון,נתניה וסביבתה - דו משפחתי פרדסיה
. עכשיו בירידת מחיר לקונה ראשון ורציני,בעל יכולת
. עכשיו בירידת מחיר לקונה ראשון ורציני,בעל יכולת
יום חמישי, 16 ביוני 2011
במושב חניאל למכירה בית 6 חד',200/860.
למכירה במרכז עמק חפר במושב חניאל המבוקש בית בודד 6 חד' 200 מ"ר בנוי על 860 מ"ר מגרש נדיר. המושב ממוקם בין צומת בית ליד לכביש מס' 6. מוסדות חינוך מהטובים באיזור,אוכלוסיה טובה,איכות חיים ומחיר סביר של רק 3.3 מיליון ש"ח לקונה הנבון.
לתאום סיור בנכס טל' 050-5746326 - מוטי - נדל"ן בכפר כבר 21 שנה
www.newhome4u.co.il
יום רביעי, 15 ביוני 2011
השקעה עם תשואה בטוחה בפלורידה
שלבי קניית נכס בפלורידה ארה"ב עם תשואות של 12-45 אחוז !
מחיר הדירות בין 60,000 $ ל 75,000$ בלבד מה שהיה רק לפניי שנתיים 250,000$
1. המוכר מעביר לטייטל קומפני פרטים עלי , עליך, ועל הדירה, כולל הוכחת חזקה בנכס. (טייטל קומפני כמו טאבו בישראל אינם מוטים לשום צד, ורבות חברות כאלו לבחירתך בפלורידה)
2. הם ממלאים חוזה מכירה סטנדרטי הנהוג אצלם שנים רבות ואין סטייה ממנו,ושולחים במייל לקונה ולבעל הנכס.
3. שני הצדדים חותמים ומחזירים (הקונה מעביר לה 5 אחוז בטחון)
4. הם בודקים סביב סביב שאין בעיות ומשלמים את כל הבירוקרטיה , לוקחים מהמוכר ניירות אורגינל ומהקונה 95 אחוז.
מוסיפים חותמת רשמית כיד הנוטריוניות הטובה עליהם , ושולחים לקונה מייל עם כל הניירת, ובדואר רשום הביתה מה שמוכיח שהדירה שלך.
5. תוך כשישה שבועות תקבל מייל ודואר רשמי מהטאבו בארה"ב עם טופס בעלות מוחתם לעילה ולעילה.הכל עולה אלף דולר פלוס מינוס.
6.אין הכרח לבוא לארה"ב כדי לרכוש דירה. מי שיבוא לארה"ב בעל החברה (ישראלי לשעבר) ישמח לקבל פניו ולהראות לו את הדירות בשכונות.
בפלורידה אין סוף חברות ניהול שישמחו לנהל עבורך הקונה. הן דואגות לדייר (כאן מיותר כי הוא מגיעה ממשלת ארה"ב ) הן מחתימות אותו על חוזה, הן מתקשרות במקרה הצורך עם בעלי מקצוע, ומגישות לך צ'ק חודשי או חצי שנתי על הנטו בחשבונך, לכל מקום בעולם. הן לוקחות עשרה אחוז מהשכירות שזה אחוז וחצי ממחיר הדירה ומוריד הרווח הישיר מ16.5 ל15 אחוז, ועוד עליית ערך משוערת 10 אחוז שנתי ועוד 7 אחוז אם ארגנת הלוואה.
מחיר הדירות בין 60,000 $ ל 75,000$ בלבד מה שהיה רק לפניי שנתיים 250,000$
1. המוכר מעביר לטייטל קומפני פרטים עלי , עליך, ועל הדירה, כולל הוכחת חזקה בנכס. (טייטל קומפני כמו טאבו בישראל אינם מוטים לשום צד, ורבות חברות כאלו לבחירתך בפלורידה)
2. הם ממלאים חוזה מכירה סטנדרטי הנהוג אצלם שנים רבות ואין סטייה ממנו,ושולחים במייל לקונה ולבעל הנכס.
3. שני הצדדים חותמים ומחזירים (הקונה מעביר לה 5 אחוז בטחון)
4. הם בודקים סביב סביב שאין בעיות ומשלמים את כל הבירוקרטיה , לוקחים מהמוכר ניירות אורגינל ומהקונה 95 אחוז.
מוסיפים חותמת רשמית כיד הנוטריוניות הטובה עליהם , ושולחים לקונה מייל עם כל הניירת, ובדואר רשום הביתה מה שמוכיח שהדירה שלך.
5. תוך כשישה שבועות תקבל מייל ודואר רשמי מהטאבו בארה"ב עם טופס בעלות מוחתם לעילה ולעילה.הכל עולה אלף דולר פלוס מינוס.
6.אין הכרח לבוא לארה"ב כדי לרכוש דירה. מי שיבוא לארה"ב בעל החברה (ישראלי לשעבר) ישמח לקבל פניו ולהראות לו את הדירות בשכונות.
בפלורידה אין סוף חברות ניהול שישמחו לנהל עבורך הקונה. הן דואגות לדייר (כאן מיותר כי הוא מגיעה ממשלת ארה"ב ) הן מחתימות אותו על חוזה, הן מתקשרות במקרה הצורך עם בעלי מקצוע, ומגישות לך צ'ק חודשי או חצי שנתי על הנטו בחשבונך, לכל מקום בעולם. הן לוקחות עשרה אחוז מהשכירות שזה אחוז וחצי ממחיר הדירה ומוריד הרווח הישיר מ16.5 ל15 אחוז, ועוד עליית ערך משוערת 10 אחוז שנתי ועוד 7 אחוז אם ארגנת הלוואה.
יום רביעי, 8 ביוני 2011
יום שלישי, 31 במאי 2011
בזיכרון יעקב פרויקט לבניית דירות יוקרה מול הים
https://docs.google.com/present/view?id=dgngjjwj_12cwqkhzdr&interval=5&autoStart=true
יום שני, 30 במאי 2011
בנתניה למכירה בית עם מעלית פנימית ומרתף כיחידה עצמאית
למכירה בנתניה קוטג' מיוחד עם 300 מ"ר בנוי על רבע דונם,מעלית פנימית,מרתף כיחידה עצמאית,פינתי,ליד מוסדות חינוך טובים,מיקום שקט ונגיש,מחיר: 3.6 מליון שקל...טל' 077-5305606
יום שישי, 27 במאי 2011
יום שני, 23 במאי 2011
יום ראשון, 22 במאי 2011
יום ראשון, 15 במאי 2011
יום חמישי, 12 במאי 2011
מושב אודים משק חקלאי למכירה עם 2 בתים ומחסן
באודים מושב יוקרתי ומבוקש ליד נתניה למכירה נחלה יפה עם חזית של 80 מטר ! מיקום גבוה,ננוף ים.מחיר: 15 מיליון ש"ח בלבד. טל' 077-5305606.
www.newhome4u.co.il
יום שלישי, 19 באפריל 2011
Power of Expertise
Power of Expertise
http://www.youtube.com/watch?v=yLbAd65wO1c
ERA lands
Tl: 077-5305606
www.newhome4u.co.il
http://www.youtube.com/watch?v=yLbAd65wO1c
ERA lands
Tl: 077-5305606
www.newhome4u.co.il
יום שבת, 16 באפריל 2011
יום שישי, 15 באפריל 2011
Your mew Home in Emek Hefer - Israel
Your mew Home in Emek Hefer - Israel
Emek Hefer is an agricultural region located in the Center of Israel between Netanya to the south and Hadera to the north.
Location - Bordered on the west by the Mediterranean and on the east by the Palestinian Authority.
Population – 35,000 all of whom live on moshavim, kibbutzim and communal settlements.
There is a high awareness of environmental protection in the region with emphasis on the rehabilitation of the Alexander River (for which the region received an international first prize) in partnership with the Palestinian Authority and in particular the Mayor of neighboring Tulkarem. The project has succeeded in the disposal of manure from the dairies and recycling of sewage water for irrigation. –Tours can be arranged
Moshav – an agricultural community with private homes based on agriculture (dairies, orchards, flowers, poultry, etc.) There are 28 moshavim in the region.
Kibbutz – a cooperative community based on agriculture and industry. There are 7 kibbutzim in the region.
Community settlements – rural communities (not cooperative).
Nature Reserves – Tours can be arranged
Bitan Aharon
Nahal Alexander
The Beit Yanai Beach
Samara
Sharon Park
Tourism – The changes and transformations in the agricultural areas (moshavim and kibbutzim) led to the realization that new sources of income are needed.
Emek Hefer has numerous touring sites, guesthouses and rural accommodations.
Emek Hefer is located on the seam line. Special tours of the security barrier can be arranged with a first hand understanding of its need and importance from our partnership community’s perspective.
It also has a horse riding school, beautiful beaches, tennis courts, golf courses (Caesarea and Gaash), restaurants (see accompanying page), art galleries, gift shops, alternative medical treatment, petting zoos, wineries, dairies, nurseries, banquet halls and gardens and the Beit Terezin museum. Beit Terezin is a museum established by Holocaust survivors from the Teriesenstadt Ghetto.
Climate: Moderate during most of the year. During December-February, there is winter weather including rain; there is a short spring during March-May; and a long summer (during July-August it is especially hot).
Buy property in Emek hefer with ERA lands – your real estate agency in center of Israel! Tl: 972-77-5305606http://www.facebook.com/eralands
www.newhome4u.co.il
Emek Hefer is an agricultural region located in the Center of Israel between Netanya to the south and Hadera to the north.
Location - Bordered on the west by the Mediterranean and on the east by the Palestinian Authority.
Population – 35,000 all of whom live on moshavim, kibbutzim and communal settlements.
There is a high awareness of environmental protection in the region with emphasis on the rehabilitation of the Alexander River (for which the region received an international first prize) in partnership with the Palestinian Authority and in particular the Mayor of neighboring Tulkarem. The project has succeeded in the disposal of manure from the dairies and recycling of sewage water for irrigation. –Tours can be arranged
Moshav – an agricultural community with private homes based on agriculture (dairies, orchards, flowers, poultry, etc.) There are 28 moshavim in the region.
Kibbutz – a cooperative community based on agriculture and industry. There are 7 kibbutzim in the region.
Community settlements – rural communities (not cooperative).
Nature Reserves – Tours can be arranged
Bitan Aharon
Nahal Alexander
The Beit Yanai Beach
Samara
Sharon Park
Tourism – The changes and transformations in the agricultural areas (moshavim and kibbutzim) led to the realization that new sources of income are needed.
Emek Hefer has numerous touring sites, guesthouses and rural accommodations.
Emek Hefer is located on the seam line. Special tours of the security barrier can be arranged with a first hand understanding of its need and importance from our partnership community’s perspective.
It also has a horse riding school, beautiful beaches, tennis courts, golf courses (Caesarea and Gaash), restaurants (see accompanying page), art galleries, gift shops, alternative medical treatment, petting zoos, wineries, dairies, nurseries, banquet halls and gardens and the Beit Terezin museum. Beit Terezin is a museum established by Holocaust survivors from the Teriesenstadt Ghetto.
Climate: Moderate during most of the year. During December-February, there is winter weather including rain; there is a short spring during March-May; and a long summer (during July-August it is especially hot).
Buy property in Emek hefer with ERA lands – your real estate agency in center of Israel! Tl: 972-77-5305606http://www.facebook.com/eralands
www.newhome4u.co.il
יום חמישי, 14 באפריל 2011
ynet הפקיעו לכם נכס? כך תקבלו פיצוי - כלכלה
ynet הפקיעו לכם נכס? כך תקבלו פיצוי - כלכלה
אם את/ה בעל קרקע לקראת הפקעה ? כתבה זו יכולה לפקוח לך את העיניים ולהעשיר אותך בידע רב
מוגש כשרות לציבור ע"י אי.אר.איי - משרד תיווך בשרון ועמק חפר כבר 21 שנה
www.newhome4u.co.il
Tl: 077-5305606
אם את/ה בעל קרקע לקראת הפקעה ? כתבה זו יכולה לפקוח לך את העיניים ולהעשיר אותך בידע רב
מוגש כשרות לציבור ע"י אי.אר.איי - משרד תיווך בשרון ועמק חפר כבר 21 שנה
www.newhome4u.co.il
Tl: 077-5305606
יום ראשון, 10 באפריל 2011
מחיר שלא יחזור : בקדימה ווילה 7 חדרים במושבה!!!
For sale in Kadima-in center of Israel luxury 7 rooms house for oly 2.9M shekels!
300sqm home on 65osqm land.
Tl: 077-5305606 : 050-5746326
www.newhome4u.co.il
יום שלישי, 29 במרץ 2011
video_player_embed_code_text
יום ראשון, 27 במרץ 2011
משק חקלאי - חלום ישראלי
רבים בישראל התוודעו לצורת חיים/מגורים במושב בזכות העסקה המדוברת של גב' שרי אריסון שקנתה נחלה במושב "בני ציון" היוקרתי ולאחר שנים וביקשה למכור את המשק החקלאי המפואר עם בית גדול מאוד תמורת 25 מיליון דולר.
משק חקלאי/נחלה היא קרקע חקלאית במושב,בבעלות מינהל מקרקעי ישראל,הכוללת בתוכה שטח מגורים (משבצת צהובה של 2-3 דונם) ומשק חקלאי. ישנן נחלות שגודלן 2 דונם ויש נחלות עם 10 או 15 או 35 דונם והן מהוות למעשה פתרון יחיד כמעט לבנות אחוזה – לממש חלום ...כדוגמת בתי אחוזה בחו"ל.
בישראל ניתן לרכוש כיום עשרות נחלות/משקים חקלאים המוצעים על ידי חקלאים לשעבר,יורשים או חברי מושב העוברים לבתי עבות. המחיר ממאות אלפי דולרים בפריפריה ועד מיליוני דולרים במושבים המבוקשים בשרון ועמק חפר או "בני ציון" "כפר שמריהו".
את שטח הנחלה אפשר לנצל גם לתחביב עליו חלמתם למשל: חוות סוסים,גידול אורני של ירקות, יקב ביתי,גידול עיזים/כבשים + מחלבה ,או לנגריה ,סטודיו לציור,חנות כל שהיא או מסעדה ייחודית כפרית שתמשוך מאות מטיילים משועממים ומחפשי הרפתקאות בשבתות וחגים ובכלל.
אנו ב - ERA lands מתמחים בתיווך/שיווק משקים חקלאים בשרון ועמק חפר כבר 21 שנה.
www.newhome4u.co.il
Tl: 077-5305606
ERA lands – always there for you
בתים למכירה בכפר יונה
למכירה בכפר יונה וילות,קוטגים חדשים ויד שניה
Tl: 077-5305606
ERA lands - נדל"ן בכפר כבר 21 שנה
Tl: 077-5305606
ERA lands - נדל"ן בכפר כבר 21 שנה
יום שישי, 25 במרץ 2011
יום שבת, 19 במרץ 2011
Real estate in Israel - buy property in Israel
Check out this SlideShare Presentation: We sale luxury properties in center of Israel for 21 years now!
ERA lands-always there for you
Tl:972-77-5305606
www.newhome4u.co.il
ERA lands-always there for you
Tl:972-77-5305606
www.newhome4u.co.il
יום שני, 28 בפברואר 2011
יום ראשון, 27 בפברואר 2011
חולמים לגור בכפר/במושב/בקיבוץ...בשרון או עמק חפר
פורסם באתר: http://www.mydira.co.il
נמאס לכם מהאגזוזים והרחובות הצפופים? רוצים לראות ירוק בעיניים ולשמוע את ציוץ הציפורים? הנה האפשרויות העומדות בפניכם בדרך למימוש החלום
אחד מהטרנדים הנדל"ניים של השנים האחרונות, הוא המעבר מהעיר לכפר, ברמה כזו או אחרת. ישנם כאלה שמסתפקים במעבר מדירת 2 חדרים במרכז תל אביב, לדירת גן באחת מערי השרון. אחרים מתעקשים על בית צמוד קרקע אמיתי בפריפריה הקרובה לאחת הערים הגדולות וישנם גם את אלה שהולכים עד הסוף – למצפה בגליל, למושב ברמת ברמת הגולן ואפילו עד כדי הצטרפות כחבר באחד מהקיבוצים.
לכל אחד מהמסלולים יש מאפיינים יחודיים משלו – של היקף המעורבות בקהילה הכפרית, של העלויות וגם של שטח האדמה שיקיף אתכם בכל יום כאשר תחזרו מיום העבודה בעיר. לפניכם מבוא למסלולים העיקריים
קיבוץ: הכי זול
הדרך הזולה ביותר אבל גם המורכבת ביותר. למרות הכתבות בעיתונות על התפרקות התנועה הקיבוצית, יש עדיין קיבוצים רבים – בעיקר בפריפריה הרחוקה, אשר פונים למשפחות ולצעירים בהזמנה להצטרף כחברים – לאחר תקופת מבחן.
אצל התנועות הקיבוצים וברשת האינטרנט אפשר לקבל מידע על עשרות קיבוצים הפותחים את שעריהם. המצטרפים לקיבוץ יקבלו לרוב פתרון מגורים – תמורת עלות מים וחשמל בלבד וכן אפשרות לעבוד מחוץ למשק – בכפוף להעברת חלק מההכנסה לקהילה. כמובן שישנה גם האפשרות לעבוד בקיבוץ עצמו – במטעים, במחלבות או סתם במזכירות, על פי כישוריכם וצרכי הקהילה.
נחלה במושב: הכי גדול
ישראלים רבים התוודעו לצורת מגורים זאת בזכות העיסקה המדוברת של שרי אריסון שרכשה נחלה במושב בני ציון הסמוך לרעננה וביקשה למכור אותה בהמשך תמורת 25 מיליון דולר. נחלה היא קרקע חקלאית במושב, הכוללת בתוכה שטח מגורים ומשק חקלאי. גודלן משתנה, אך ישנן נחלות שגודלן עולה גם 10 או 15 דונם והן מהוות למעשה פתרון יחיד כמעט לבנות אחוזה – בדומה לבתי אחוזה בעולם.
ברחבי הארץ ניתן לרכוש עשרות נחלות כאלה המוצעות על ידי חקלאים וחברי מושב. המחיר ממאות אלפי דולרים בפריפריה ועד כאמור מיליוני דולרים רבים, במושבים המבוקשים.
את שטח הנחלה אפשר לנצל כמובן גם לתחביב עליו חלמתם שנים: למשל יקב ביתי, מחלבה קטנה או סתם נגריה כפרית שתמשוך מאות עולי רגל משועממים ובעלי ארנקים, בשבתות.
משק עזר: כמו נחלה, קצת יותר קטן
פתרון דומה לנחלה אך צנוע יותר בגודל ובמחיר. כאן מדובר על שטח המיועד ליחידת מגורים אחת ולעיבוד חקלאי. לעתים שטח המגורים והשטח המיועד לחקלאות ממוקמים במתחמים שונים ברחבי המושב.
הרחבה: לא ממש במושב או בקיבוץ, אלא ליד
שכונות הוילות החדשות – חלקן ממוקמות בשולי הקיבוצים והמושבים כישוב קהילתי נפרד. חלקן סופחו לערים הסמוכות. בשורה התחתונה מדובר על בתים שרובם בנויים על שטח של חצי דונם. בחלק מהמושבים ניתן לרכוש את המגרשים לבנייה עצמית – במתחם ההרחבה, או במגרשים הסמוכים לחלקות המגורים. במושבים וקיבוצים אחרים, בזכות הסכמים עם יזמים, מוצעים כבר בתים בנוים בשכונות מסודרות. המחירים סבירים יחסית לבית צמוד קרקע בעיר הגדולה ואינם עולים בהרבה על חצי מיליון דולר במושבים המבוקשים במרכז הארץ או בהרי ירושלים.
בכל מקרה, כאן לא מדובר על קשר כלשהוא עם האגודה – הקיבוץ או המושב. מדובר במקום מגורים בלבד, בדיוק כמו שכונת וילות בהרצליה או ברחובות.
מצפה או ישוב קהילתי: כפוף לועדת הקבלה
ישובים כפריים מבוקשים, הנחשבים לאיכותיים. ברוב הישובים הקבלה מותנית בועדה קליטה בה יושבים נציג הישוב, נציג הסוכנות היהודית ונציג מינהל מקרקעי ישראל. בשנים האחרונות נקשרו מספר שערוריות סביב אותן ועדות קליטה. מפורסם במיוחד המקרה של משפחת קאדן מבקעה אל גרביה שלא התקבלה לישוב הקהילתי הסמוך קציר. היתרון של ישובים קהילתיים הוא ביצירת קהילות הומוגניות – דתיים, אנשי צבא וכו'.
קוטג' או וילה בעיר: עולם הולך ונעלם
האוכלוסיה גדלה והקרקעות בתחומי הערים הולכות ומתדלדלות. מי שמתעקש להשאר בעיר ולעבור לבית פרטי, יכול למצוא את עצמו בחיפוש שנמשך חודשים ארוכים ובסופו של דבר הוא גם עלול להתפשר על בית מיושן במחיר מופקע.
בתים חדשים אפשר למצוא בישובים צעירים או שכונות חדשות יחסית כמו אבן יהודה, תל מונד, שהם וכו'. המחירים הם החל מ-150 עד 200 אלף דולר באזורים כמו פרדס חנה או קרית טבעון ועד כמובן מיליוני דולרים בשכונות הותיקות והיקרות של תל אביב, רמת גן, ירושלים, חיפה או הרצליה פיתוח.
דירת גן: להשאר בעיר, לנסות להרגיש בחוץ
למי שלא רוצה לצאת מהעיר, סובל גם מתקציב שאינו מספיק לוילה, אבל מוכרח להרגיש דשא בכפות הרגליים, כאשר הוא יוצא למרפסת, הפתרון הוא דירת גן. הדירה היא למעשה קוטג' שעליו בנוי בניין מגורים. מרגיש כמו צמוד קרקע, אבל סובל מבעיות של פרטיות – קשה להשתזף על הדשא כשהשכנה בקומה השניה מנערת את הסדינים. בנוסף, קיים בעיקר בשכונות החדשות ובשל המלאי המצומצם, קשה להשגה.
ומה עושים כשאין אפשרות
בשורה התחתונה, רבים מאיתנו לא יכולים לעבור לבית עם הגינה הצמודה, שלא לדבר על נחלה של 10 דונם מחוץ למרפסת. גם כאן, לא מדובר בסוף העולם. עם השטחים הירוקים חשובים לכם - בידקו לפני הרכישה או השכירות את מצב השכונה - ישנן שכונות רבות שבהן שטחים ירוקים נרחבים, שדות סמוכים, או אולי אפילו פארק גדול. אולי זה לא בדיוק כמו גינה פרטית, אבל עד שההנפקה תצליח, או ההכנסה תצמח, זה יאפשר לכם להרגע ולהנות מצמחיה ושקט אפילו בליבו של הכרך.
יש לכם שאלות או נכס למכירה בישובי או מושבי השרון ועמק חפר ? התקשרו למשרדנו עוד היום טל' 077-5305606 או דרך אתר האינטרנט: ww.newhome4u.co.il
ERA lands - your real estate agent in Israel.
נמאס לכם מהאגזוזים והרחובות הצפופים? רוצים לראות ירוק בעיניים ולשמוע את ציוץ הציפורים? הנה האפשרויות העומדות בפניכם בדרך למימוש החלום
אחד מהטרנדים הנדל"ניים של השנים האחרונות, הוא המעבר מהעיר לכפר, ברמה כזו או אחרת. ישנם כאלה שמסתפקים במעבר מדירת 2 חדרים במרכז תל אביב, לדירת גן באחת מערי השרון. אחרים מתעקשים על בית צמוד קרקע אמיתי בפריפריה הקרובה לאחת הערים הגדולות וישנם גם את אלה שהולכים עד הסוף – למצפה בגליל, למושב ברמת ברמת הגולן ואפילו עד כדי הצטרפות כחבר באחד מהקיבוצים.
לכל אחד מהמסלולים יש מאפיינים יחודיים משלו – של היקף המעורבות בקהילה הכפרית, של העלויות וגם של שטח האדמה שיקיף אתכם בכל יום כאשר תחזרו מיום העבודה בעיר. לפניכם מבוא למסלולים העיקריים
קיבוץ: הכי זול
הדרך הזולה ביותר אבל גם המורכבת ביותר. למרות הכתבות בעיתונות על התפרקות התנועה הקיבוצית, יש עדיין קיבוצים רבים – בעיקר בפריפריה הרחוקה, אשר פונים למשפחות ולצעירים בהזמנה להצטרף כחברים – לאחר תקופת מבחן.
אצל התנועות הקיבוצים וברשת האינטרנט אפשר לקבל מידע על עשרות קיבוצים הפותחים את שעריהם. המצטרפים לקיבוץ יקבלו לרוב פתרון מגורים – תמורת עלות מים וחשמל בלבד וכן אפשרות לעבוד מחוץ למשק – בכפוף להעברת חלק מההכנסה לקהילה. כמובן שישנה גם האפשרות לעבוד בקיבוץ עצמו – במטעים, במחלבות או סתם במזכירות, על פי כישוריכם וצרכי הקהילה.
נחלה במושב: הכי גדול
ישראלים רבים התוודעו לצורת מגורים זאת בזכות העיסקה המדוברת של שרי אריסון שרכשה נחלה במושב בני ציון הסמוך לרעננה וביקשה למכור אותה בהמשך תמורת 25 מיליון דולר. נחלה היא קרקע חקלאית במושב, הכוללת בתוכה שטח מגורים ומשק חקלאי. גודלן משתנה, אך ישנן נחלות שגודלן עולה גם 10 או 15 דונם והן מהוות למעשה פתרון יחיד כמעט לבנות אחוזה – בדומה לבתי אחוזה בעולם.
ברחבי הארץ ניתן לרכוש עשרות נחלות כאלה המוצעות על ידי חקלאים וחברי מושב. המחיר ממאות אלפי דולרים בפריפריה ועד כאמור מיליוני דולרים רבים, במושבים המבוקשים.
את שטח הנחלה אפשר לנצל כמובן גם לתחביב עליו חלמתם שנים: למשל יקב ביתי, מחלבה קטנה או סתם נגריה כפרית שתמשוך מאות עולי רגל משועממים ובעלי ארנקים, בשבתות.
משק עזר: כמו נחלה, קצת יותר קטן
פתרון דומה לנחלה אך צנוע יותר בגודל ובמחיר. כאן מדובר על שטח המיועד ליחידת מגורים אחת ולעיבוד חקלאי. לעתים שטח המגורים והשטח המיועד לחקלאות ממוקמים במתחמים שונים ברחבי המושב.
הרחבה: לא ממש במושב או בקיבוץ, אלא ליד
שכונות הוילות החדשות – חלקן ממוקמות בשולי הקיבוצים והמושבים כישוב קהילתי נפרד. חלקן סופחו לערים הסמוכות. בשורה התחתונה מדובר על בתים שרובם בנויים על שטח של חצי דונם. בחלק מהמושבים ניתן לרכוש את המגרשים לבנייה עצמית – במתחם ההרחבה, או במגרשים הסמוכים לחלקות המגורים. במושבים וקיבוצים אחרים, בזכות הסכמים עם יזמים, מוצעים כבר בתים בנוים בשכונות מסודרות. המחירים סבירים יחסית לבית צמוד קרקע בעיר הגדולה ואינם עולים בהרבה על חצי מיליון דולר במושבים המבוקשים במרכז הארץ או בהרי ירושלים.
בכל מקרה, כאן לא מדובר על קשר כלשהוא עם האגודה – הקיבוץ או המושב. מדובר במקום מגורים בלבד, בדיוק כמו שכונת וילות בהרצליה או ברחובות.
מצפה או ישוב קהילתי: כפוף לועדת הקבלה
ישובים כפריים מבוקשים, הנחשבים לאיכותיים. ברוב הישובים הקבלה מותנית בועדה קליטה בה יושבים נציג הישוב, נציג הסוכנות היהודית ונציג מינהל מקרקעי ישראל. בשנים האחרונות נקשרו מספר שערוריות סביב אותן ועדות קליטה. מפורסם במיוחד המקרה של משפחת קאדן מבקעה אל גרביה שלא התקבלה לישוב הקהילתי הסמוך קציר. היתרון של ישובים קהילתיים הוא ביצירת קהילות הומוגניות – דתיים, אנשי צבא וכו'.
קוטג' או וילה בעיר: עולם הולך ונעלם
האוכלוסיה גדלה והקרקעות בתחומי הערים הולכות ומתדלדלות. מי שמתעקש להשאר בעיר ולעבור לבית פרטי, יכול למצוא את עצמו בחיפוש שנמשך חודשים ארוכים ובסופו של דבר הוא גם עלול להתפשר על בית מיושן במחיר מופקע.
בתים חדשים אפשר למצוא בישובים צעירים או שכונות חדשות יחסית כמו אבן יהודה, תל מונד, שהם וכו'. המחירים הם החל מ-150 עד 200 אלף דולר באזורים כמו פרדס חנה או קרית טבעון ועד כמובן מיליוני דולרים בשכונות הותיקות והיקרות של תל אביב, רמת גן, ירושלים, חיפה או הרצליה פיתוח.
דירת גן: להשאר בעיר, לנסות להרגיש בחוץ
למי שלא רוצה לצאת מהעיר, סובל גם מתקציב שאינו מספיק לוילה, אבל מוכרח להרגיש דשא בכפות הרגליים, כאשר הוא יוצא למרפסת, הפתרון הוא דירת גן. הדירה היא למעשה קוטג' שעליו בנוי בניין מגורים. מרגיש כמו צמוד קרקע, אבל סובל מבעיות של פרטיות – קשה להשתזף על הדשא כשהשכנה בקומה השניה מנערת את הסדינים. בנוסף, קיים בעיקר בשכונות החדשות ובשל המלאי המצומצם, קשה להשגה.
ומה עושים כשאין אפשרות
בשורה התחתונה, רבים מאיתנו לא יכולים לעבור לבית עם הגינה הצמודה, שלא לדבר על נחלה של 10 דונם מחוץ למרפסת. גם כאן, לא מדובר בסוף העולם. עם השטחים הירוקים חשובים לכם - בידקו לפני הרכישה או השכירות את מצב השכונה - ישנן שכונות רבות שבהן שטחים ירוקים נרחבים, שדות סמוכים, או אולי אפילו פארק גדול. אולי זה לא בדיוק כמו גינה פרטית, אבל עד שההנפקה תצליח, או ההכנסה תצמח, זה יאפשר לכם להרגע ולהנות מצמחיה ושקט אפילו בליבו של הכרך.
יש לכם שאלות או נכס למכירה בישובי או מושבי השרון ועמק חפר ? התקשרו למשרדנו עוד היום טל' 077-5305606 או דרך אתר האינטרנט: ww.newhome4u.co.il
ERA lands - your real estate agent in Israel.
כפר יונה-Kfar yuna real estate
http://glozal.com/video/htpthot-hndln-kpr-yonh-bbnyh
התפתחות הנדל"ן ב6-7 שנים אחרונות בכפר יונה גורמת להתעניינות של קונים רבים יותר ממרכז הארץ שמוצאים בכפר יונה דירות ופנטהאוזים במחירים של עד 1.5 מליון ש"ח וקוטגים דו-משפחתיים במחירים של 1.750.000 ש"ח - 2.250.000 ש"ח וכן מגרשים לבניית הפנטזיה הנדלנית שלהם.
ERA lands - your real estate agent in Israel for 21 years now!
We will sale or buy your property faster for the best price.
ERA lands sale luxury properties in center of Israe: villa, farm, land,
luxury home near the sea…
Tl:972-50-5746326.
www.newhome4u.co.il
http://www.facebook.com/eralands
התפתחות הנדל"ן ב6-7 שנים אחרונות בכפר יונה גורמת להתעניינות של קונים רבים יותר ממרכז הארץ שמוצאים בכפר יונה דירות ופנטהאוזים במחירים של עד 1.5 מליון ש"ח וקוטגים דו-משפחתיים במחירים של 1.750.000 ש"ח - 2.250.000 ש"ח וכן מגרשים לבניית הפנטזיה הנדלנית שלהם.
ERA lands - your real estate agent in Israel for 21 years now!
We will sale or buy your property faster for the best price.
ERA lands sale luxury properties in center of Israe: villa, farm, land,
luxury home near the sea…
Tl:972-50-5746326.
www.newhome4u.co.il
http://www.facebook.com/eralands
יום חמישי, 24 בפברואר 2011
Buy property in Israel with ERA lands Tl:972-77-5305606: נדלן,משקים חקלאים,בתים למכירה במושב בית הלוי שבעמק...
Buy property in Israel with ERA lands Tl:972-77-5305606: נדלן,משקים חקלאים,בתים למכירה במושב בית הלוי שבעמק...: "ללקוחות משרדי דרושים בתים ומשקים חקלאים לרכישה בעמק חפר ובשרון.טלפון: 050-5746326. www.newhome4u.co.il ERA lands - youur real estate agent ..."
סרט על בניה חדשה בכפר יונה
נדלן בכפר יונה זו המומחיות שלנו כבר 21 שנה
טל' 077-5305606 : 050-5746326
www.newhome4u.co.il
יום רביעי, 23 בפברואר 2011
5 טיפים בקניית בית ראשון כפי שנהוג בשוק הנדל"ן בארה"ב
Buying a home is not a discrete event; it's a process - a sequence of events that happens over time, sometimes over as long as several months or even years! While general guides to buying a home are a dime a dozen, I'm excited to share with you some insider secrets you may not have heard elsewhere - one for each stage involved in buying a home. Here's to helping you make the best decisions at every phase of your homebuying process!
Stage One: Deciding Whether It's The Right Time to Buy.
Insider Secret: The market is the least important factor you should consider when deciding whether and when to buy a home.
Why: Everyone knows affordability is at an all-time high. Home prices are low, and so are interest rates. But trying to time the market is a fool's errand; many who get caught up in that game of trying to make sure they buy at the absolute bottom will end up losing out on very, very favorable conditions.
Beyond that, the most important considerations when deciding whether and when you should buy a home are personal, not market driven. On today's market, it only makes sense to buy a place if it's going to be sustainable and work for you for at least the next 4-5 years [if your town's real estate market has been fairly recession-proof] or 7-10 years [if the housing/foreclosure crisis has hit your area pretty hard].
Against this "smart holding period" backdrop, smart buyers decide to buy when it makes sense for:
their life plans (i.e., they are comfortable making the commitment to live in the same town, and the commitment to )
their family plans (i.e., whether they plan to get married, have children or empty their nest in the time they plan to own the home - and the implications of these plans on their space needs and location priorities)
their career plans (including, but not limited to: whether they have job or income security, whether they feel they will be working in the same area for the foreseeable future, and whether they want to work less or start their own business in the months or years to come)
their financial plans (including foreseeable changes in income and expenses, e.g., kids going to college or making partner at the firm).
Stage Two: Getting Pre-Approved.
Insider Secret: Working with a mortgage broker referred by your real estate broker or agent may save you money.
Why: Bolstered by the real-life stories of a couple of bad apples, TV pundits and some consumer advocates have spun the tale of a real estate industry cartel, whereby sinister agents hook unsuspecting buyers up with shady mortgage brokers, who place them in crappy loans and kick back some bucks to the agent. I'm here to tell you, in my experience, the opposite is true the vast majority of the time.
When you work with a mortgage broker who has a strong track record of helping your real estate agent's clients out, you end up in a best of all worlds situation, nine times out of ten. First off, your agent will take you much more seriously once a mortgage broker they know and trust has run your credit, checked your income and approved you for a loan, as well as communicated with your real estate pro about your qualifications and what you can afford. Secondly, your agent can help you communicate with your mortgage broker, sometimes helping get past appraisal glitches or facilitating other workarounds, as they come up. Third, you get the assurance of working with a mortgage pro who has been vetted and vouched for by someone you not only trust, but someone who can verify that the mortgage broker has the ability to get transactions closed in the timely manner required of today's real estate sales contract. Otherwise, you may end up working with a competent mortgage broker who has a great track record when it comes to refinancing, but can't keep up with the pace and common obstacles to getting a home financed in the context of a sale.
On top of that, sometimes the relationship can help you negotiate out of a couple of line item loan fees (if your particular mortgage rep has the power to get them down at all), if push comes to shove and cash is tight to close the deal. Assuming you are working with a real estate pro you really trust, working with a mortgage broker they trust can save you, rather than cost you, money.
Stage Three: House Hunting
Insider Secret: "Distressed" doesn't always equal "discounted" - in some cases, a "regular" sale can be a deeper deal.
Why: Short sales and foreclosures have grown to comprise roughly 30 percent of the homes sold on today's market, even higher in some areas. The average sale price of foreclosed homes was 32% lower than the average sale price of non-foreclosed homes, at last count. However, it's not always the case that foreclosed homes or short sales - homes which are being sold for less than what the seller owes on their mortgage(s) - offer the buyer a fabulous discount.
Mortgage servicers and asset managers who make decisions about distressed properties are on the hook to their investors to recoup as close as possible to the current fair market value of every home they sell. Some banks even have a general rule of rejecting offers more than 10 percent or so below the home's list price, preferring instead to reduce the price by that amount and put the home back on the open market to see if any new buyers are activated by the price reduction to make an offer better than the lowball offer that was initially put on the table. On short sales, the bank is trying to get as close as possible to recovering what the seller owes - and may or may not be concerned with what the fair market value of the home is. (Nine times out of ten, there will be a big gap between fair market value and the seller's outstanding mortgage balance. If there wasn't, the seller wouldn't need to do a short sale!)
With so many distressed properties and homes with depressed values on the market, in many areas, the individual, non-distressed home sellers who are putting their homes up for sale right now are those who are very motivated to sell. Further, they are more likely to be flexible with you on everything that is negotiable, from contingency and escrow periods, to price, to repairs and included items.
Also, individual sellers can be emotionally motivated to sell to move on with their lives, get into their bigger (or smaller) house, or move on to their next job; banks, on the other hand, aren't people (!), so lack that emotional sense of urgency to get the properties sold, no matter how urgently you may think they should be trying to get rid of the foreclosed properties they own. (If you've heard the old advice that banks don't want to be in the home-owning business, I can tell you this. That is true, in a very general sense, but now they are and will be - for a long time to come. They have no emotions, have no urgent need to sell or move, and are not willing to give houses away at pennies on the dollar to get out of it, no matter what those infomercial folks say.)
Long story short: you can sometimes negotiate a better deal with an individual seller on a "regular" sale than with a bank on a distressed home sale. So, don't limit your house hunt to foreclosures and short sales, if you're looking for a good deal on your home.
Stage Four: Negotiations
Insider Secret: Your family and friends can cause you to lose your dream home.
Why: With so much information on the web and the news every day about the recession and the buyer's market, everyone seems to be an armchair economist/real estate savant. But much of that news is national and based on medians, averages and trends. That is, it might not necessarily apply to every home on the market in every city, and more importantly, it might have nothing to do with "your" particular home.
When I was a little girl, my best friend's grandfather would very carefully hand each of us a quarter, always doling it out with the sage admonition: "Don't spend it all in one place." We'd always smile, look at each other, then go ask our Moms for ten bucks apiece. In the same vein, people who are not currently in the market for a home have no idea what an individual home should "go for." If you tell your parents, church pals, or colleagues at work the blow-by-blow details of your offer, counteroffers, etc., you should expect to hear things like, "Oh, you're paying way too much!", "I think you should push them down another $10K," or "You know, you're in a better bargaining position than that." And sometimes, taking that sort of advice will end up blowing your deal. Work with your trusty real estate broker or agent to develop a smart strategy - with their experience in your local market - about what price and terms to offer. Then keep working with them to manage and maintain realistic expectations as you proceed through negotiating the contract to buy your home.
Stage Five: Escrow, Inspections and Underwriting
Insider Secret: It's critical that you attend your home inspections.
Why: When it comes to inspections, many first-time buyers expect that a home will either pass or fail. Except in a few jurisdictions where the government imposes certain condition requirements for a home to be sold, the home inspection is more about educating you, the buyer, as to the details and nuances of the home's condition than about seeing if the place hits a particular target for "good" or "bad" condition.
Home inspectors don't just look for things that need fixing, they also look to understand the home's systems and features, as well as to point out areas that will require your ongoing maintenance, highlight emergency shutoffs and other need-to-knows, and indicating where you should have specialists further inspect items of concern. Many home inspectors create vivid, detailed electronic reports - some, complete with color photos. But that's not enough!
If you're physically onsite at the home during the inspections, the inspector can physically show you the shutoffs for water, gas and electric - and how to use them. They can also point out, in person, any things that need repair, and give you some tips for maintaining the place in tip-top shape. Also, in many states, the general home inspector is legally prohibited (vs. the pest, roof or other "specialty" inspectors) from issuing a written quote or bid for repairs, to avoid a conflict of interest where they'd try to fabricate flaws in the home to get the repair job. However, the repair costs are one of the most important things a smart buyer wants to know!
If you show up, many inspectors will give you a rough range it would cost you to do various repairs, or otherwise indicate to you whether the needed repairs are "big deal" or "$10 home improvement store" fixes; some will even give you a few references to contractors they trust.
All around, you'll get much more of the detailed information you need to know whether and how to move forward with the transaction if you should up in person to the home inspections, rather than just waiting for a copy of the report to come to your email.
Stage One: Deciding Whether It's The Right Time to Buy.
Insider Secret: The market is the least important factor you should consider when deciding whether and when to buy a home.
Why: Everyone knows affordability is at an all-time high. Home prices are low, and so are interest rates. But trying to time the market is a fool's errand; many who get caught up in that game of trying to make sure they buy at the absolute bottom will end up losing out on very, very favorable conditions.
Beyond that, the most important considerations when deciding whether and when you should buy a home are personal, not market driven. On today's market, it only makes sense to buy a place if it's going to be sustainable and work for you for at least the next 4-5 years [if your town's real estate market has been fairly recession-proof] or 7-10 years [if the housing/foreclosure crisis has hit your area pretty hard].
Against this "smart holding period" backdrop, smart buyers decide to buy when it makes sense for:
their life plans (i.e., they are comfortable making the commitment to live in the same town, and the commitment to )
their family plans (i.e., whether they plan to get married, have children or empty their nest in the time they plan to own the home - and the implications of these plans on their space needs and location priorities)
their career plans (including, but not limited to: whether they have job or income security, whether they feel they will be working in the same area for the foreseeable future, and whether they want to work less or start their own business in the months or years to come)
their financial plans (including foreseeable changes in income and expenses, e.g., kids going to college or making partner at the firm).
Stage Two: Getting Pre-Approved.
Insider Secret: Working with a mortgage broker referred by your real estate broker or agent may save you money.
Why: Bolstered by the real-life stories of a couple of bad apples, TV pundits and some consumer advocates have spun the tale of a real estate industry cartel, whereby sinister agents hook unsuspecting buyers up with shady mortgage brokers, who place them in crappy loans and kick back some bucks to the agent. I'm here to tell you, in my experience, the opposite is true the vast majority of the time.
When you work with a mortgage broker who has a strong track record of helping your real estate agent's clients out, you end up in a best of all worlds situation, nine times out of ten. First off, your agent will take you much more seriously once a mortgage broker they know and trust has run your credit, checked your income and approved you for a loan, as well as communicated with your real estate pro about your qualifications and what you can afford. Secondly, your agent can help you communicate with your mortgage broker, sometimes helping get past appraisal glitches or facilitating other workarounds, as they come up. Third, you get the assurance of working with a mortgage pro who has been vetted and vouched for by someone you not only trust, but someone who can verify that the mortgage broker has the ability to get transactions closed in the timely manner required of today's real estate sales contract. Otherwise, you may end up working with a competent mortgage broker who has a great track record when it comes to refinancing, but can't keep up with the pace and common obstacles to getting a home financed in the context of a sale.
On top of that, sometimes the relationship can help you negotiate out of a couple of line item loan fees (if your particular mortgage rep has the power to get them down at all), if push comes to shove and cash is tight to close the deal. Assuming you are working with a real estate pro you really trust, working with a mortgage broker they trust can save you, rather than cost you, money.
Stage Three: House Hunting
Insider Secret: "Distressed" doesn't always equal "discounted" - in some cases, a "regular" sale can be a deeper deal.
Why: Short sales and foreclosures have grown to comprise roughly 30 percent of the homes sold on today's market, even higher in some areas. The average sale price of foreclosed homes was 32% lower than the average sale price of non-foreclosed homes, at last count. However, it's not always the case that foreclosed homes or short sales - homes which are being sold for less than what the seller owes on their mortgage(s) - offer the buyer a fabulous discount.
Mortgage servicers and asset managers who make decisions about distressed properties are on the hook to their investors to recoup as close as possible to the current fair market value of every home they sell. Some banks even have a general rule of rejecting offers more than 10 percent or so below the home's list price, preferring instead to reduce the price by that amount and put the home back on the open market to see if any new buyers are activated by the price reduction to make an offer better than the lowball offer that was initially put on the table. On short sales, the bank is trying to get as close as possible to recovering what the seller owes - and may or may not be concerned with what the fair market value of the home is. (Nine times out of ten, there will be a big gap between fair market value and the seller's outstanding mortgage balance. If there wasn't, the seller wouldn't need to do a short sale!)
With so many distressed properties and homes with depressed values on the market, in many areas, the individual, non-distressed home sellers who are putting their homes up for sale right now are those who are very motivated to sell. Further, they are more likely to be flexible with you on everything that is negotiable, from contingency and escrow periods, to price, to repairs and included items.
Also, individual sellers can be emotionally motivated to sell to move on with their lives, get into their bigger (or smaller) house, or move on to their next job; banks, on the other hand, aren't people (!), so lack that emotional sense of urgency to get the properties sold, no matter how urgently you may think they should be trying to get rid of the foreclosed properties they own. (If you've heard the old advice that banks don't want to be in the home-owning business, I can tell you this. That is true, in a very general sense, but now they are and will be - for a long time to come. They have no emotions, have no urgent need to sell or move, and are not willing to give houses away at pennies on the dollar to get out of it, no matter what those infomercial folks say.)
Long story short: you can sometimes negotiate a better deal with an individual seller on a "regular" sale than with a bank on a distressed home sale. So, don't limit your house hunt to foreclosures and short sales, if you're looking for a good deal on your home.
Stage Four: Negotiations
Insider Secret: Your family and friends can cause you to lose your dream home.
Why: With so much information on the web and the news every day about the recession and the buyer's market, everyone seems to be an armchair economist/real estate savant. But much of that news is national and based on medians, averages and trends. That is, it might not necessarily apply to every home on the market in every city, and more importantly, it might have nothing to do with "your" particular home.
When I was a little girl, my best friend's grandfather would very carefully hand each of us a quarter, always doling it out with the sage admonition: "Don't spend it all in one place." We'd always smile, look at each other, then go ask our Moms for ten bucks apiece. In the same vein, people who are not currently in the market for a home have no idea what an individual home should "go for." If you tell your parents, church pals, or colleagues at work the blow-by-blow details of your offer, counteroffers, etc., you should expect to hear things like, "Oh, you're paying way too much!", "I think you should push them down another $10K," or "You know, you're in a better bargaining position than that." And sometimes, taking that sort of advice will end up blowing your deal. Work with your trusty real estate broker or agent to develop a smart strategy - with their experience in your local market - about what price and terms to offer. Then keep working with them to manage and maintain realistic expectations as you proceed through negotiating the contract to buy your home.
Stage Five: Escrow, Inspections and Underwriting
Insider Secret: It's critical that you attend your home inspections.
Why: When it comes to inspections, many first-time buyers expect that a home will either pass or fail. Except in a few jurisdictions where the government imposes certain condition requirements for a home to be sold, the home inspection is more about educating you, the buyer, as to the details and nuances of the home's condition than about seeing if the place hits a particular target for "good" or "bad" condition.
Home inspectors don't just look for things that need fixing, they also look to understand the home's systems and features, as well as to point out areas that will require your ongoing maintenance, highlight emergency shutoffs and other need-to-knows, and indicating where you should have specialists further inspect items of concern. Many home inspectors create vivid, detailed electronic reports - some, complete with color photos. But that's not enough!
If you're physically onsite at the home during the inspections, the inspector can physically show you the shutoffs for water, gas and electric - and how to use them. They can also point out, in person, any things that need repair, and give you some tips for maintaining the place in tip-top shape. Also, in many states, the general home inspector is legally prohibited (vs. the pest, roof or other "specialty" inspectors) from issuing a written quote or bid for repairs, to avoid a conflict of interest where they'd try to fabricate flaws in the home to get the repair job. However, the repair costs are one of the most important things a smart buyer wants to know!
If you show up, many inspectors will give you a rough range it would cost you to do various repairs, or otherwise indicate to you whether the needed repairs are "big deal" or "$10 home improvement store" fixes; some will even give you a few references to contractors they trust.
All around, you'll get much more of the detailed information you need to know whether and how to move forward with the transaction if you should up in person to the home inspections, rather than just waiting for a copy of the report to come to your email.
נדלן,משקים חקלאים,בתים למכירה במושב בית הלוי שבעמק חפר
ללקוחות משרדי דרושים בתים ומשקים חקלאים לרכישה בעמק חפר ובשרון.טלפון: 050-5746326.
www.newhome4u.co.il
ERA lands - youur real estate agent in Israel!
יום שני, 21 בפברואר 2011
Real estate in KadimaTel mondEven yehuda | Slidex
Real estate in KadimaTel mondEven yehuda Slidex
We at ERA lands will sale your property in short time for the best price!
Call us today phone; 972-50-5746326.
E-MAIL: eralands@017.net.il
www.newhome4u.co.il
We at ERA lands will sale your property in short time for the best price!
Call us today phone; 972-50-5746326.
E-MAIL: eralands@017.net.il
www.newhome4u.co.il
יום שבת, 19 בפברואר 2011
תהליך מכירה של בית/משק חקלאי/פרויקט נדל"ן
מכירת בית
מכירת בית היא החלטה גדולה ומשמעותית בחייהם של רוב האנשים. לא מדובר רק בקורת גג או בהשקעה סתם. מדובר במקום בו אנו מגשימים את חלומותינו, בערוגות פרחים וחדרי משפחה, ב"על האש" בסופי שבוע וארוחות של חג ביחד. מדובר במקום בו אנו מגדלים את ילדינו, בקן שהם עוזבים ואחר כך חוזרים אליו שוב ושוב. לגבי חלק מאתנו מדובר במקום העבודה, בעזרת המחשבים והפקסים, שהפכו את המשרד הביתי למציאות. בקיצור, החלום של כולנו עודנו תקף כיום.
לכן, קל לראות מדוע קניה או מכירה של בית הם תהליכים מלאי התרגשות. ועזרה לאנשים שעוברים את התהליכים האלה היא המטרה היחידה של כל השירותים שמספקים משרדי הברוקרים ברשת ERA. זו הסיבה שאנו משקיעים מאמצים רבים באופן שוטף בהבנת הצרכים של לקוחותינו ולקוחותינו הפוטנציאליים.
כמובן שב ERA למדנו המון ממאות אלפי המשפחות להן עזרנו במשך עשרות שנות עבודתנו. משפחות אלה מספרות לנו את חלומותיהם וחששותיהם, הנאותיהם ואכזבותיהם, התרשמותם מהחיובי והשלילי בעסקי הנדל"ן. וב ERA מקשיבים!
מאמר זה הוא תוצאה של מחקר מעמיק לזיהוי צורכיהם של הקונים ומוכרים ומכלול ציפיותיהם מ ERA, ולאיזו עזרה הם רוצים וזקוקים. המידע מבוסס על השאלות הנפוצות ביותר שאנו שומעים -- שאלות שאנו שומעים מאנשים כמוך, בעלי חששות ורצונות דומים לשלך. האתר מספק תשובות ישירות ועצות מועילות, וב"עברית פשוטה" מספק הסברים שיעזרו לך להרגיש בטוח יותר ונינוח יותר לגבי החלטותיך באשר לקניה או מכירה.
האם אני יכול למכור את ביתי בעצמי?
רבים מאמינים שהם יכולים לחסוך הרבה כסף אם ימכרו את ביתם בעצמם. הם מסתכלים על דמי התיווך הממוצעים בעסקה ונזכרים בסיפורים על ידידים וקרובים שהצליחו לעבור את התהליך עם בעיות מעטות, ככל הנראה. ניתן לעשות זאת, הם אומרים--אז למה אני לא יכול? כיום בארצות הברית, כ 10% מבעלי הבתים מטפלים במכירת בתיהם בעצמם. אבל, אם ברצונך להצטרף אל קבוצת המצליחים במכירת בתיהם בעצמם עליך להבין במה זה כרוך. החלקים השגרתיים כוללים קביעה מדויקת של מחיר, החלטה האם קונה מסוים הוא כשיר (בעל האמצעים וכד'), הכנת מודעה ותשלום עבור הפרסום, הבנת הכללים והצעדים לביצוע במכירה, ותאום כל פרטי הסגירה. הסיבה הטובה ביותר לעבוד עם מתווך היא כמות המידע שעומד לרשותו--מידע שיכול לעזור לך למכור את הבית במהירות גבוהה יותר ובקלות רבה יותר. מומחים יודעים על מגמות בשוק, בתים בשכונה שלך והאנשים שיש סיכוי רב שיקנו שם. הם יודעים גם איך להגיע למספר הגדול ביותר של אנשים שעשויים להתעניין בבית והם מתורגלים בתחומים כגון בדיקה וסינון קונים פוטנציאליים וניהול משא ומתן אתם. לבסוף, הם "תמיד זמינים" ומוכנים לעשות את מה שרובנו שונאים: לעבוד בסופי שבוע, לענות לטלפון בכל שעות היום ותמיד להיות סבלניים ומנומסים.
מה גורם לבית להימכר?
אפשר לכתוב ספר שכולו יכול להיות מוקדש לתשובה על שאלה זו. אבל אם נתמצת את התשובה, מכירה מוצלחת מצריכה התמקדות בחמש סוגיות: המחיר שלך, התנאים הנוספים, מצב הבית, מיקום הבית ומידת החשיפה. כיוון שאינך יכול לשלוט בכולם, יתכן שתצטרך לתת פיצוי-יתר בתחום אחד או יותר על מנת לאזן חסרון תחרותי בתחום אחר.
מתי הזמן הטוב ביותר לפרסם בית למכירה?
ברגע שהחלטת למכור. אם ברצונך לקבל את המחיר הגבוה ביותר עבור הבית, המפתח הוא להקצות זמן סביר למכירתו. זמן ארוך יותר, פירושו שיותר לקוחות פוטנציאליים יראו את הבית. מצב זה יגרור קבלת הצעות מרובות יותר עבור הבית; בנוסף, זה נותן לך זמן לשקול אפשרויות רבות יותר אם השוק איטי בהתחלה או אם ההתעניינות ההתחלתית היא נמוכה.
האם יש עונתיות בשוק?
עונות שיא המכירות משתנות מאזור לאזור , למזג האוויר יש תרומה לכך, למהלך שנת הלימודים יש השפעה עונתית, יש אזורים בהם בתים נמכרים טוב יותר בעונות שבהן הבתים "נראים" טוב יותר--לא חם מדי ולא קר מדי. כמובן, אנשים אוהבים לחפש דירות כאשר מזג האוויר הוא טוב ומתאים לכך. כדאי לזכור שישנם יותר בתים בשוק בזמן העונות הטובות, כך שתהיה תחרות גדולה יותר. כך שלמרות שישנה עונתיות בשוק הנדל"ן, אין זו הסיבה העיקרית שצריכה להכריע את החלטתך לגבי המכירה.
מה לגבי תנאי השוק - תנודות מחירים, שערי ריבית, והכלכלה בכלל? האם תהיה להם השפעה על הזמן שאני בוחר לפרסם?
כנראה שלא, גם אם אין לך לחץ למכור, רוב הסיכויים שלחכות לתנאי שוק טובים יותר לא יביא לתוצאה חיובית יותר מבחינתך כמוכר דירה.
במרבית המקרים הקונה הנו גם מוכר כך שמרבית ההשפעות מתקזזות.
קורה לפעמים שפעולה בעלת משמעות מקרו כלכלית משפיעה יכולה להשפיע על שוק הנדל"ן, במקרים שכאלו עלינו להיוועץ באנשי מקצוע ביועץ (ברוקר) נדל"ן מוסמך ומהימן לגבי השפעות אפשריות על תהליך המכירה של דירתך.
תוך כמה זמן סביר שאמכור?
זמן ממוצע להיות בית בשוק נע בין 30 יום ל 180 יום, בהתאם לתנאי השוק באזור, בעיר, ואף בשכונה המסוימת; וכן, כמובן, למחיר, לתנאים הנוספים, למיקום, למצב הבית, ולהיקף החשיפה שלה משקל רב יותר.
מכירה בכל שוק היא קלה יותר אם הזמן לרשותך, רוב המומחים יגידו לך שאם תקצה שישה חודשים לפחות למכירה אזי הסיכוי לקבל תמורה טובה יותר על מאמצי השיווק שלהם יהיה גדול יותר.
מה אם לא אצליח למכור את הבית הישן לפני שנצטרך לעבור?
מצב זה יכול לקרות בגלל סיבות רבות, למשל, קבלת הקידום שחיכית לו בעבודה עשוי לכלול צורך בהעברה מהירה. דוגמא אחרת היא שמצאתם את "בית חלומותיכם" ועליכם לחתום חוזה מייד לקנייתו לפני שיימכר למישהו אחר.
ללא קשר לסיבה, אל תכנס לפאניקה. יש מספר אלטרנטיבות איך לא להגיע לסיוט האפשרי של תשלום שתי משכנתאות. אם אינך נדרש למכור את הבית על מנת לקנות בית כדאי לבחון את נושא השכרת הבית הקיים כאופציה. ייתכן שכדאי לשכור בית במקום החדש לתקופה קצרה--עד שתלמד להכיר את הסביבה. בכל מקרה המתווך יכול לעזור ע"י ייעוץ לגבי עלויות באזור החדש וכד'.
בנקים למשכנתאות מציעים היום הלוואות גישור שתפקידם לגשר על פרק הזמן הנדרש על מנת למכור את דירתך הישנה, הלוואות הגישור ניתנות לתקופה של שנה (כנגד ערבויות מתאימות).
מומלץ בתנאים כאלו לפנות לברוקר המקומי של ERA על מנת לקבל עיצה טובה איך ניתן לזרז את תהליך המכירה בהתאם ללוח הזמנים המוכתב לנו.
איך לקבוע את המחיר לבית?
בשתי מילים , באופן ריאלי. שוק הנדל"ן למגורים בימינו אינו מקום לחיפוש אחר רווח קל. אין זה אומר שלא תוכל לקבל את מה שהבית שלך שווה. אתה רק צריך להיות ריאלי לגבי ערכו ולתמחר אותו בהתאם. נקודה טובה להתחיל בה היא בקביעת "ערך שוק הוגן" (FAIR MARKET VALUE).
מהו "ערך שוק הוגן", ואיך לקבוע את אותו?
"ערך שוק הוגן" של בית הוא הערך הגבוה ביותר שקונה מודע ישלם על הבית, בהנחה שאין לחץ לא רגיל להשלמת העסקה. בדרך כלל זה אינו המחיר המבוקש.
על מנת לקבל הערכה של "ערך שוק הוגן" צלצל לברוקר ERA באזור ובקש ניתוח שוק תחרותי (CMA) עבור הבית שלך. רוב המתווכים יספקו לך שירות זה ללא תשלום וללא התחייבות כל שהיא מצדך.
הניתוח יספק לך אומדן למחיר ריאלי המבוסס על הנקודות הבולטות והאופייניות בשוק הנדל"ן בו הבית ממוקם. בנוסף, תקבל מידע לגבי מכירות של בתים דומים לאחרונה, כולל מחיר המכירה ומידע על פרק הזמן שבין פרסום לבין מכירה. דעתו של המתווך בעניין המחיר יכולה להיות לך לעזר רב בקביעת המחיר הנכון לדרוש.
מה ההבדל בין "ערך שוק הוגן" לבין "המחיר שאבקש"?
באופן כללי, המחיר הנדרש ע"י הבעלים--המחיר המפורסם של הבית כשמציעים אותו בשוק--נקבע קצת יותר גבוה ממחיר שוק הוגן. ניתן להניח שיידרש משא ומתן כלשהו על מנת להגיע להסכם עם הקונה. ברוב המקרים, הברוקר שיכין עבורך את (CMA) יהיה מוכן לעזור לך לקבוע מדיניות תמחור תחרותית שתאפשר לך להביא את המכירה לסיום.
מי יכול לעזור לי לקבוע את המחיר הנכון?
מתווכי נדל"ן מציעים מחיר מבוקש בהתבסס על מידע מגוון שייתכן שאין לך גישה אליו, כולל מחירים עדכניים של דירות מוצעות ודירות שנמכרו בשכונה שלך. אם אינך שלם עם הצעותיהם של המתווכים תוכל להזמין הערכת שמאי. לאחר מכן, קבע יעדים ברורים. אם היית צריך לבחור, האם יותר חשוב לך למכור במהירות או להשיג את המחיר המכסימלי? האם אתה חושב שהמחיר שהציע המתווך הוא סביר? כמה אתה היית מוכן לשלם עבור הבית אילו אתה היית הקונה? מישהו אחר -- שכן, חבר או קרוב משפחה -- יכול להפנות את תשומת לבך ליתרונות או חסרונות שיש בבית שלך שלא חשבת עליהם. מסתכלים מהצד יוכלו לעזור לך להתחיל לחשוב על הבית כעל "סחורה" עם נקודות חיוביות ונקודות שליליות. אז תוכל להחליט על מחיר שאתה מרגיש שהוא תחרותי ועקבי עם מחירי בתים אחרים שנמכרו באזור.
עד כמה כדאי להיות גמיש במחיר המבוקש?
רוב הקונים משאירים מקום למשא ומתן כשהם מציעים הצעה על בית. ולכן, נדרשת מידה מסוימת של גמישות הן מצד הקונה והן מצד המוכר. בשעה שההחלטה היא בסופו של דבר שלך -- האם לקבל או לדחות הצעה כלשהי או להציע הצעה נגדית, ברוקר טוב יכול להיות לעזר רב לך בתהליך המשא ומתן. למעשה, משא ומתן הוא אחד הכישורים החשובים שמתווך יכול להציע לך. ככל שהמשא ומתן מתקדם -- בין בכתב, פנים מול פנים או דרך הטלפון -- המתווך שלך צריך לייעץ לך לגבי האופציות שלך במתן התשובה לכל הצעה מאת קונה. גם ללא ייעוץ כזה, שמירה על התנהגות רגועה ורציונלית במשך התהליך, שהוא לעתים ארוך ומייגע, יכניסו לכיסך מחיר גבוה בהרבה.
האם כדאי לשפץ את הבית לפני פרסומו?
כן, במידה משתנה, אלא אם כן ביתך הוא כמעט חדש, רוב הסיכויים שתרצה לעשות עבודות מסוימות על מנת להכין את הבית למכירה. סוג העבודות וכמות העבודה תלויים בעיקר במחיר המבוקש, הזמן שעומד לרשותך למכור, וכמובן, מצבו הנוכחי של הבית. אם אתה ממהר למכור, עשה את "הדברים הקטנים" שיגרמו לביתך להראות טוב יותר מבחוץ ומבפנים.
מהי "משיכה חיצונית", ואיך אוכל ליצור אותה?
"משיכה חיצונית" הוא מונח נפוץ בתחום הנדל"ן לכל מה שקונים פוטנציאליים יכולים לראות מהרחוב\מחוץ לבית שיגרום להם לרצות להיכנס פנימה ולראות. שיפור המשיכה החיצונית לוקח קצת זמן אך גם לא חייב להיות דבר יקר, ובלבד שתשמור על שני כללים: מסודר ונייטרלי. סדר וניקיון מוכרים. צבע חדש, גינה מסודרת, דשא קצוץ, צמחים בעציצים בכניסה -- כל אלה יגרמו למתעניינים לרצות לראות את שאר הבית. יד ביד עם סדר הולכת הניטראליות. אם אתה מתכוון לצבוע, השאר עם צבעים בהירים ונייטרליים. שמור על החצר ומרפסות נקיות מכלי עבודה ומצעצועי ילידם. זכור שכשמשפחה מסתכלת על בית הם מנסים לדמיין איך יראה הבית כשלהם. אתה רוצה לתת להם משטח ציור נקי ככל שניתן.
מה אני צריך לעשות כדי שהבית יראה טוב יותר? ראשית, דאג לכך שהבית יראה נקי ובעל מרחב ככל שניתן. זכור, אנשים עשויים להסתכל מאחורי הדלתות -- של הארונות, של החדרים, של שירותים ושל אמבטיות. לכן, הפטר מהבלגן. אחרי שניקית נסה לתקן פגמים קוסמטיים שראית. צבע חדרים שזקוקים לזה, החלף או תקן בלטות שבורות ושאר פגמים דומים. החלף ברזים ישנים, מנורות ישנות ואת הידיות של ארונות ומגירות המטבח. לבסוף, כפי שנעשה בחלק החיצוני של הבית, נסה להפוך את המחשבה שביתך יהיה הבית שלהם למחשבה קלה. פנה כמה שיותר ציוד מהקירות, ממדפים, ממשטחי עבודה. תן לקונים כמה שיותר מרחב לחלום. השתמש ברשימת התיוג של ERA - "להראות ולמכור" בעמוד הבא על מנת לקבל רעיונות ספציפיים לגרום לביתך להראות במיטבו. בנוסף, שאל את המתווך שלך לגבי חוברות וסרטי וידאו הניתנים בסניפי ERA למשל , חומרים אלה ניתנים בדרך כלל בחינם והם עוזרים מאוד לרוב בעלי הבתים.
האם כדאי להשקיע בשיפורים משמעותיים בבית לקראת המכירה?
ישנם מספר שיפורים שהם שימושיים כמעט לכל אחד והוכחו כמוסיפים ערך ו\או מזרזים את תהליך המכירה של בתים. שיפורים אלה כוללים הוספת מיזוג (מרכזי או מפוצל), בניית פטיו (בבתים פרטיים), הפיכת שטחים לחדרים שימושיים -- מקלט, ממ"ד, בייסמנט, שיפוצים קטנים במטבח ("עדכון" צבעים של ארונות, משטחים, וכד'), שיפורים במראה השירותים. שיפורים אשר בדרך כלל מכניסים פחות ממה שהם עלו והם בדרך כלל קשורים בטעמים אישיים, כגון הוספת אח, הוספת בר, בריכת שחיה, או הפיכת המוסך לחדר נוסף. האתגר בכל שיפור שמטרתו לעזור למכור את הבית הוא להחזיר את ההשקעה. תמיד קיים הסיכון בשיפור יתר של הבית -- כלומר, השקעת סכומי כסף יותר מאשר המחירים של דירות בשכונה יכולים לתמוך. אז כמה זה יותר מדי? משפצים מקצועיים מצאו שללא קשר לסכום ההשקעה בשיפור בית כלשהו, הסיכוי למכור את הבית ביותר מאשר 15% מעל מחיר האמצע (חציון) של הבתים האחרים בשכונה הוא נמוך מאוד. ממצא זה נכון בין אם השקעת 1,000$ או 50,000$ בשיפור. זו הסיבה שכדאי לשאול את דעתו של הברוקר לגבי הסיכוי של החזר ההשקעה כתוצאה משיפור לפני שאתה מתחיל בעבודה.
האם כדאי שאעשה את עבודת השיפוץ בעצמי?
אם יש לך הפנאי והיכולת, שיפורים של עשה-זאת-בעצמך הם מוצלחים ברוב המקרים בדברים פשוטים, ההבדל בין חובב מוכשר לבין מומחה הוא באיכות בזמן ובכסף. רצוי לוודא שאינך מנסה לעשות דברים שהם מעבר ליכולתך, זה בדרך כלל לא הזמן המתאים "ללימוד תוך כדי עבודה". אם אינך מיומן, עדיף לקרוא למומחה. עבודות גדולות הקשורות למערכות מכניות (חימום, חשמל, אינסטלציה, וכד') או עבודה שצריכה לעמוד בתקנים הן סיפור אחר. גם אם אתה "השיפוצניק" בבית דע בדיוק מה אתה עושה, זה לא רעיון טוב להתעסק בדברים שאתה לא יודע בדיוק כיצד לעשות. מאמציך יכולים לגרום לך להיות אחראי למשהו גדול יותר ממה שחשבת אם משהו מתקלקל אחרי המכירה.
האם אני אחראי לתיקונים אחרי שאני מוכר?
במקרים מסוימים. אם הבודק מטעם הקונה מגלה בעיות משמעותיות בביתך או במערכות המכניות בבית (חימום, חשמל, אינסטלציה, וכד'), הקונה עלול לדרוש להוריד את המחיר על בסיס העלות המשוערת של התיקונים. ולכן, גם אם תיקונים מסוימים לא יבוצעו אלא לאחר המכירה, אתה תשלם עליהם בפועל. ייתכן ששמעת על תביעות משפטיות שנבעו ממוכרים שלא חשפו בפני קונים בעיות מהותיות בבית לפני המכירה. זוהי סיבה לכך שכדאי לקבל את אישורו של הקונה בכתב לכך שהוא מודע לבעיות בבית, אם אכן יש כאלה.
איך אוכל להגיע אל הקונים הפוטנציאליים הנכונים?
היו זמנים שמכירת בית היה דבר פשוט. המתווך או אתה הייתם שמים מודעה בעיתון המקומי ומחכים. כמובן, מתווכים עדיין עושים את הדבר הזה -- אבל זה רחוק ממה שצריך לעשות. כיום, אנשים עוברים למקומות רחוקים יותר ובתדירות גבוהה יותר ממה שהיה בעבר. התוצאה היא שקבוצת הקונים הפוטנציאליים של ביתך היא גדולה יותר ומפוזרת יותר מבעבר והתחרות קשה.
מתווכים הגיבו בפיתוח טכניקות מתוחכמות למציאת קונים אפשריים, במציאת דרכים להגיע אל קונים אלה ובמציאת דרכים לשכנע אותם לקנות בית מסוים ולא אחר. העובדה היא, שכל הנושאים שדנו בהם עד כה, מתימחור לשיפורים בבית, מ"ניתוח שוק תחרותי" ועד לפרסום, כל אלה הם חלק מתהליך השיווק שמתחיל כשאתה מחליט לעבוד עם מתווך.
עד כמה חשוב הפרסום?
הפרסום נשאר אחד המרכיבים החשובים בתהליך השיווק. אבל שוב, זה לא פשוט כפי שזה היה בעבר, לפחות לא בידיו של מתווך טוב. רבים לא מבינים עד כמה הפרסום יכול להיות יקר -- עמוד פרסומות אחד בעיתון מקומי עולה אלפי שקלים. למרות זאת, עלות התועלת במודעה כזו היא גדולה יותר מאשר בפרסום מודעת 8 עד 12 מילים שאתה היית מפרסם אילו פרסמת לבד. הסיבה לכך: מודעת המילים שלך מחייבת קונה פוטנציאלי למצוא אותה בין עשרות ומאות הפרסומות האחרות ולגרום לקונה להתרשם מספיק מהכתוב על מנת לצלצל אליך. לעומת זאת, מודעות של מתווך הן בדרך כלל גדולות יותר ומטרתן "למצוא את הקונה" -- בעזרת הגודל, העימוד, התיאורים המקצועיים והעובדה שיש במודעה יותר מבית אחד. איך ההוספה של בתים אחרים עוזרת לך? כוחם של מספרים, בפשטות. פחות מ - 5% מהקונים רוכשים את הבית הראשון אליו הם מתקשרים. כשהם מתקשרים למתווך בהמשך למודעה שהוא פרסם, לעומת זאת, סביר להניח שיראו להם מספר בתים דומים לזה שלגביו הם התקשרו ואותו היו מעונינים לראות. וזה רק פרסום בעיתון המקומי. מתווכים כיום, במיוחד הרשתות הגדולות, משתמשים בשיטות פרסום וחשיפה נוספות כולל רדיו, דיוור ישיר, אינטרנט, מגזינים, חוברות מיוחדות לפרסום נדל"ן.
מה אנו יכולים לצפות "מבית פתוח"?
כלי נוסף בתהליך השיווק הוא ה"בית הפתוח", אש ר מאפשר לקונים פוטנציאליים הזדמנות לראות בתים באווירה רגועה ובנחותה.
לאור זאת אין לצפות ליצירת מכירה, לפחות לא באופן ישיר. מה שכן ניתן לצפות לו זו תנועה, וטלפונים אל המתווך בימים שלאחר מכן לצורך קביעת מועד לראות את הבית באופן פרטי. בית פתוח הוא תמיד בעל ערך, גם אם מופיעים מעט אנשים. מצב כזה יכול לאותת שהמחיר הוא גבוה מדי; הוא גם עשוי לעודד אותך לשפר את המשיכה החיצונית של הבית ,מתווכים בד"כ מקיימים בית פתוח למתווכים אחרים זמן קצר לאחר שהם מקבלים בית לטיפולם הבלעדי. אירוע זה, שנערך בד"כ באמצע השבוע, כשלאנשי נדל"ן יש יותר זמן פנוי, הוא חשוב מאוד בתהליך השיווק של הבית. ככל שיותר אנשי מקצוע יראו את הבית כך יגדלו הסיכויים להגיע אל יותר לקוחות.
האם כדאי שנשתדל לא להיות בבית כשמראים אותו?
כדאי מאוד לא להיות בבית בזמן שהמתווך מקיים בית פתוח; הדבר נכון גם למקרים בהם מראים את הבית בפעם הראשונה לקונים פוטנציאליים. בישראל תפישה זו היא חדשה אך בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט נוהגים כך בדרך כלל. הסיבה העיקרית לכך היא שאנשים מרגישים לא בנוח לדבר ולשאול שאלות בפני הבעלים הנוכחיים. אתה רוצה שהם ירגישו חופשיים לדמיין את הבית שלך כ"בית חלומותיהם". בנוסף, אתה לא רוצה שהתנהגות שלך או של ילדיך יגרמו להם להרגיש שהם מפריעים ואז הם לא יצליחו להשלים את התמונה.
מי בעצם מוכר את הבית ברוקר או מתווך?
שניהם. על פי חוק המתווכים מ 1996: מתווך הינו אדם בעל רשיון לתיווך, שנדרש לעבור בחינה לצורך קבלת הרשיון. המונח ברוקר הוא בעל משמעות מסוימת בארה"ב ובישראל פירושו "מנהל משרד תיווך שבו עובדים מתווכים".
האם המתווך שלי יהיה נוכח בעת ה"סגירה"?
אם תרצו. למרות שאין דרישה בחוק להמצאות המתווך בעת הסגירה המתווך בהחלט עשוי להביא תועלת ולעזור ברגעים ובסוגיות בעייתיות שעלולות להתעורר. זאת, גם לאור העובדה שעל פי חוק המתווכים אסור למתווך לערוך ולסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין, וכן אסור למתווך לייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה. מתווכים טובים גם עוזרים במיוחד מספר ימים לפני הסגירה. הם יעזרו לך להתכונן ע"י כך שיתנו לך רשימה של כל המשימות שיש לבצע ויסבירו לך מה יידרש ממך בכל שלב.
מה גורם למתווך להיות יעיל?
אנחנו חושבים שהדרכה טובה וניסיון הם הגורמים לכך שמתווך יהיה הטוב ביותר. אבל האמת היא שלא כל מתווך מתאים לכל מוכר. ולכן אנו מציעים שתשתמש בנוסחה הפשוטה הבאה על מנת להחליט אם מתווך מסוים מתאים לך: יכולת + נוחות = בטחון יכולת: כשתפגוש את המתווכים לראשונה הם יעשו את מיטב המאמצים להראות לך שיש להם מה שדרוש על מנת למכור את ביתך. אתה יכול לצפות לראות תעודות על הכשרה, הצלחות בעבר, מכתבי המלצה וכו'. חפש הוכחות לכך שהרקע שלהם מתאים לצרכים שלך -- מישהו שהתעסק בעבר עם בתים בתחום המחירים של ביתך, עדיף בשכונה שלך. נוחות: החשיבות שיש לכך שאתה מרגיש נוח עם המתווך היא עצומה. אתה תעבוד עם אדם זה על בסיס יומיומי, אולי במשך חודשים, בתקופה שהיא מלאת אתגרים לך ולמשפחתך. בהחלט ייתכן שהמתווך יהפוך לידיד המשפחה ויחלוק אתכם את הלחץ, הציפייה, התסכול ולבסוף השמחה במכירת הבית. נדרש שילוב של שני המאפיינים הללו על מנת להשרות את השקט הנפשי שבעל הבית צריך להרגיש במשך תהליך המכירה. זה דבר שכל מתווך מטעם ERA שואף אליו. "בדיוק העזרה שתצפה לקבל מחבר" ("JUST THE KIND OF HELP YOU'D EXPECT FROM A FRIEND") היא יותר מסיסמה. זו הדרך בה אנו עושים עסקים.
איך אמצא ברוקר \ יועץ נדל"ן \ מתווך שמתאים לי?
מקום טוב להתחיל הוא לשאול אנשים שאתם סומכים עליהם. דרך אחרת למציאת מתווך שמתאים למכור את ביתך היא על פי מודעות בעיתונים או בפרסומים אחרים.
הברוקרים של ERA מונחים ומודרכים על פי שיטות ונורמות אתיקה המחייבות חברה בינלאומית כ ERA והם ישמחו להציע להסביר לך ללא כל התחייבות את שיטות עבודתם ואת הסיבות המביאות לכך ששיטות אלו מביאות את המכירה לכדי סיום.
מהם היתרונות במתן בלעדיות בייצוג לצורך מכירה למתווך\ברוקר?
התשובה היא תמריץ -- הבלעדיות נותנת למתווך את ההגנה לה הוא זקוק על מנת לדעת שזמנו ומאמציו יהיו מקסימלים ולא יהיו לחינם. זו למשל הסיבה העיקרית שרוב עסקאות הנדל"ן למגורים בחו"ל ובארצות הברית בפרט נעשות בתנאים של בלעדיות.
תהליך המכירה של נכס מחייב חשיפה מרבית של הנכס, חובתו המקצועית של ברוקר
היא לפעול כך שפוטנציאל המחיר של הנכס ימומש עד תום, דבר שניתן לעשותו רק כאשר החשיפה של הנכס אינה מוגבלת (למשל בהגבלה חשיפת פרטי הנכס), כאשר נכס נלקח ללא בלעדיות התוצאה המעשית היא שהמתווך נקלע לקונפליקט שמונע ממנו חשיפת פרטים של הנכס ובכך נפגעת פעילותו להשגת מכירה.
מתן הבלעדיות לברוקר מאפשרת ניהול המכירה בצורה מכובדת שמונעת בנאליזציה של הנכס בשוק בגלל שכל מתווך מציע את הנכס ללא מוטיבציה אמיתית למוכרו.
חובתו של הברוקר המקבל בלעדיות בייצוג הנכס לצורך מכירה לשלב את המשרדים האחרים ברשת בתהליך המכירה, ולהציע את הנכס למשרדים אחרים העובדים באזור באופן מכובד ומחייב ורק למשרדים הראויים לכך בגלל סגנון ודרך עבודתם.
גיוסו של יועץ נדל"ן של חברת ERA לתהליך מכירת הנכס מיועד להביא לכך שמוכר הנכס ימצה את האפשרות לקבל מחיר מקסימלי לנכס, שהמכירה תתבצע בלוח הזמנים הרצוי והמבוקש על ידי המוכר, ועל מנת שהעסקה תהיה "חלקה" ולא תסתבך שלא לצורך (ובקיצור בלי כאב ראש...)
מה אם המתווך שלי לא "עובד"?
מלבד אחוז העמלה, הדבר החשוב ביותר עליו אתה מנהל משא ומתן עם המתווך לפני חתימה הוא משך תקופת הבלעדיות. התקופות יכולות להשתנות, אך בדרך כלל לא מדובר בתקופה שהיא פחות משלושה חודשים ויותר משנה. ומה עם אתה מרגיש לא מרוצה באמצע התקופה בה אתה בחוזה לתשעה חודשים? למרות שהסכם התווך הבלעדי הוא תקף מבחינה משפטית, חלק מהמתווכים מאפשרים לבעל הבית "דרך יציאה מההסכם" אם הוא לא מרוצה מהשירותים שהוא מקבל.המחויבות לשרות של ERA היא דוגמא לכך .
למה מומלץ לגייס את שרותיו של ברוקר של ERA?
כי זה יהיה כדאי למוכר הנכס בסופו של דבר.
ל ERA שירותים ייחודיים ובלעדיים, שיטת עבודה שהצליחה בעולם, הרבה ניסיון בשוק המקומי והעולמי -- ואלה רק חלק מהסיבות לכך שאין אף אחד שיכול למכור את ביתך ביעילות יותר מאשר הברוקר מטעם ERA. בנוסף, אנו באמת מעונינים לעזור להפוך את חווית המכירה של ביתך לקלה ופשוטה ככל האפשר. ולכן, גם אם אינך מעוניין לפרסם את ביתך כרגע...אם יש לך שאלות לגבי השוק באזורך, מגמות מחירים, כל מה שיכול להיות בתחום הנדל"ן כפי שהוא קשור אליך...צלצל למשרד ERA הקרוב אליך. זו "בדיוק העזרה שתצפה לקבל מחבר" ("JUST THE KIND OF HELP YOU'D EXPECT FROM A FRIEND") .
מכירת בית היא החלטה גדולה ומשמעותית בחייהם של רוב האנשים. לא מדובר רק בקורת גג או בהשקעה סתם. מדובר במקום בו אנו מגשימים את חלומותינו, בערוגות פרחים וחדרי משפחה, ב"על האש" בסופי שבוע וארוחות של חג ביחד. מדובר במקום בו אנו מגדלים את ילדינו, בקן שהם עוזבים ואחר כך חוזרים אליו שוב ושוב. לגבי חלק מאתנו מדובר במקום העבודה, בעזרת המחשבים והפקסים, שהפכו את המשרד הביתי למציאות. בקיצור, החלום של כולנו עודנו תקף כיום.
לכן, קל לראות מדוע קניה או מכירה של בית הם תהליכים מלאי התרגשות. ועזרה לאנשים שעוברים את התהליכים האלה היא המטרה היחידה של כל השירותים שמספקים משרדי הברוקרים ברשת ERA. זו הסיבה שאנו משקיעים מאמצים רבים באופן שוטף בהבנת הצרכים של לקוחותינו ולקוחותינו הפוטנציאליים.
כמובן שב ERA למדנו המון ממאות אלפי המשפחות להן עזרנו במשך עשרות שנות עבודתנו. משפחות אלה מספרות לנו את חלומותיהם וחששותיהם, הנאותיהם ואכזבותיהם, התרשמותם מהחיובי והשלילי בעסקי הנדל"ן. וב ERA מקשיבים!
מאמר זה הוא תוצאה של מחקר מעמיק לזיהוי צורכיהם של הקונים ומוכרים ומכלול ציפיותיהם מ ERA, ולאיזו עזרה הם רוצים וזקוקים. המידע מבוסס על השאלות הנפוצות ביותר שאנו שומעים -- שאלות שאנו שומעים מאנשים כמוך, בעלי חששות ורצונות דומים לשלך. האתר מספק תשובות ישירות ועצות מועילות, וב"עברית פשוטה" מספק הסברים שיעזרו לך להרגיש בטוח יותר ונינוח יותר לגבי החלטותיך באשר לקניה או מכירה.
האם אני יכול למכור את ביתי בעצמי?
רבים מאמינים שהם יכולים לחסוך הרבה כסף אם ימכרו את ביתם בעצמם. הם מסתכלים על דמי התיווך הממוצעים בעסקה ונזכרים בסיפורים על ידידים וקרובים שהצליחו לעבור את התהליך עם בעיות מעטות, ככל הנראה. ניתן לעשות זאת, הם אומרים--אז למה אני לא יכול? כיום בארצות הברית, כ 10% מבעלי הבתים מטפלים במכירת בתיהם בעצמם. אבל, אם ברצונך להצטרף אל קבוצת המצליחים במכירת בתיהם בעצמם עליך להבין במה זה כרוך. החלקים השגרתיים כוללים קביעה מדויקת של מחיר, החלטה האם קונה מסוים הוא כשיר (בעל האמצעים וכד'), הכנת מודעה ותשלום עבור הפרסום, הבנת הכללים והצעדים לביצוע במכירה, ותאום כל פרטי הסגירה. הסיבה הטובה ביותר לעבוד עם מתווך היא כמות המידע שעומד לרשותו--מידע שיכול לעזור לך למכור את הבית במהירות גבוהה יותר ובקלות רבה יותר. מומחים יודעים על מגמות בשוק, בתים בשכונה שלך והאנשים שיש סיכוי רב שיקנו שם. הם יודעים גם איך להגיע למספר הגדול ביותר של אנשים שעשויים להתעניין בבית והם מתורגלים בתחומים כגון בדיקה וסינון קונים פוטנציאליים וניהול משא ומתן אתם. לבסוף, הם "תמיד זמינים" ומוכנים לעשות את מה שרובנו שונאים: לעבוד בסופי שבוע, לענות לטלפון בכל שעות היום ותמיד להיות סבלניים ומנומסים.
מה גורם לבית להימכר?
אפשר לכתוב ספר שכולו יכול להיות מוקדש לתשובה על שאלה זו. אבל אם נתמצת את התשובה, מכירה מוצלחת מצריכה התמקדות בחמש סוגיות: המחיר שלך, התנאים הנוספים, מצב הבית, מיקום הבית ומידת החשיפה. כיוון שאינך יכול לשלוט בכולם, יתכן שתצטרך לתת פיצוי-יתר בתחום אחד או יותר על מנת לאזן חסרון תחרותי בתחום אחר.
מתי הזמן הטוב ביותר לפרסם בית למכירה?
ברגע שהחלטת למכור. אם ברצונך לקבל את המחיר הגבוה ביותר עבור הבית, המפתח הוא להקצות זמן סביר למכירתו. זמן ארוך יותר, פירושו שיותר לקוחות פוטנציאליים יראו את הבית. מצב זה יגרור קבלת הצעות מרובות יותר עבור הבית; בנוסף, זה נותן לך זמן לשקול אפשרויות רבות יותר אם השוק איטי בהתחלה או אם ההתעניינות ההתחלתית היא נמוכה.
האם יש עונתיות בשוק?
עונות שיא המכירות משתנות מאזור לאזור , למזג האוויר יש תרומה לכך, למהלך שנת הלימודים יש השפעה עונתית, יש אזורים בהם בתים נמכרים טוב יותר בעונות שבהן הבתים "נראים" טוב יותר--לא חם מדי ולא קר מדי. כמובן, אנשים אוהבים לחפש דירות כאשר מזג האוויר הוא טוב ומתאים לכך. כדאי לזכור שישנם יותר בתים בשוק בזמן העונות הטובות, כך שתהיה תחרות גדולה יותר. כך שלמרות שישנה עונתיות בשוק הנדל"ן, אין זו הסיבה העיקרית שצריכה להכריע את החלטתך לגבי המכירה.
מה לגבי תנאי השוק - תנודות מחירים, שערי ריבית, והכלכלה בכלל? האם תהיה להם השפעה על הזמן שאני בוחר לפרסם?
כנראה שלא, גם אם אין לך לחץ למכור, רוב הסיכויים שלחכות לתנאי שוק טובים יותר לא יביא לתוצאה חיובית יותר מבחינתך כמוכר דירה.
במרבית המקרים הקונה הנו גם מוכר כך שמרבית ההשפעות מתקזזות.
קורה לפעמים שפעולה בעלת משמעות מקרו כלכלית משפיעה יכולה להשפיע על שוק הנדל"ן, במקרים שכאלו עלינו להיוועץ באנשי מקצוע ביועץ (ברוקר) נדל"ן מוסמך ומהימן לגבי השפעות אפשריות על תהליך המכירה של דירתך.
תוך כמה זמן סביר שאמכור?
זמן ממוצע להיות בית בשוק נע בין 30 יום ל 180 יום, בהתאם לתנאי השוק באזור, בעיר, ואף בשכונה המסוימת; וכן, כמובן, למחיר, לתנאים הנוספים, למיקום, למצב הבית, ולהיקף החשיפה שלה משקל רב יותר.
מכירה בכל שוק היא קלה יותר אם הזמן לרשותך, רוב המומחים יגידו לך שאם תקצה שישה חודשים לפחות למכירה אזי הסיכוי לקבל תמורה טובה יותר על מאמצי השיווק שלהם יהיה גדול יותר.
מה אם לא אצליח למכור את הבית הישן לפני שנצטרך לעבור?
מצב זה יכול לקרות בגלל סיבות רבות, למשל, קבלת הקידום שחיכית לו בעבודה עשוי לכלול צורך בהעברה מהירה. דוגמא אחרת היא שמצאתם את "בית חלומותיכם" ועליכם לחתום חוזה מייד לקנייתו לפני שיימכר למישהו אחר.
ללא קשר לסיבה, אל תכנס לפאניקה. יש מספר אלטרנטיבות איך לא להגיע לסיוט האפשרי של תשלום שתי משכנתאות. אם אינך נדרש למכור את הבית על מנת לקנות בית כדאי לבחון את נושא השכרת הבית הקיים כאופציה. ייתכן שכדאי לשכור בית במקום החדש לתקופה קצרה--עד שתלמד להכיר את הסביבה. בכל מקרה המתווך יכול לעזור ע"י ייעוץ לגבי עלויות באזור החדש וכד'.
בנקים למשכנתאות מציעים היום הלוואות גישור שתפקידם לגשר על פרק הזמן הנדרש על מנת למכור את דירתך הישנה, הלוואות הגישור ניתנות לתקופה של שנה (כנגד ערבויות מתאימות).
מומלץ בתנאים כאלו לפנות לברוקר המקומי של ERA על מנת לקבל עיצה טובה איך ניתן לזרז את תהליך המכירה בהתאם ללוח הזמנים המוכתב לנו.
איך לקבוע את המחיר לבית?
בשתי מילים , באופן ריאלי. שוק הנדל"ן למגורים בימינו אינו מקום לחיפוש אחר רווח קל. אין זה אומר שלא תוכל לקבל את מה שהבית שלך שווה. אתה רק צריך להיות ריאלי לגבי ערכו ולתמחר אותו בהתאם. נקודה טובה להתחיל בה היא בקביעת "ערך שוק הוגן" (FAIR MARKET VALUE).
מהו "ערך שוק הוגן", ואיך לקבוע את אותו?
"ערך שוק הוגן" של בית הוא הערך הגבוה ביותר שקונה מודע ישלם על הבית, בהנחה שאין לחץ לא רגיל להשלמת העסקה. בדרך כלל זה אינו המחיר המבוקש.
על מנת לקבל הערכה של "ערך שוק הוגן" צלצל לברוקר ERA באזור ובקש ניתוח שוק תחרותי (CMA) עבור הבית שלך. רוב המתווכים יספקו לך שירות זה ללא תשלום וללא התחייבות כל שהיא מצדך.
הניתוח יספק לך אומדן למחיר ריאלי המבוסס על הנקודות הבולטות והאופייניות בשוק הנדל"ן בו הבית ממוקם. בנוסף, תקבל מידע לגבי מכירות של בתים דומים לאחרונה, כולל מחיר המכירה ומידע על פרק הזמן שבין פרסום לבין מכירה. דעתו של המתווך בעניין המחיר יכולה להיות לך לעזר רב בקביעת המחיר הנכון לדרוש.
מה ההבדל בין "ערך שוק הוגן" לבין "המחיר שאבקש"?
באופן כללי, המחיר הנדרש ע"י הבעלים--המחיר המפורסם של הבית כשמציעים אותו בשוק--נקבע קצת יותר גבוה ממחיר שוק הוגן. ניתן להניח שיידרש משא ומתן כלשהו על מנת להגיע להסכם עם הקונה. ברוב המקרים, הברוקר שיכין עבורך את (CMA) יהיה מוכן לעזור לך לקבוע מדיניות תמחור תחרותית שתאפשר לך להביא את המכירה לסיום.
מי יכול לעזור לי לקבוע את המחיר הנכון?
מתווכי נדל"ן מציעים מחיר מבוקש בהתבסס על מידע מגוון שייתכן שאין לך גישה אליו, כולל מחירים עדכניים של דירות מוצעות ודירות שנמכרו בשכונה שלך. אם אינך שלם עם הצעותיהם של המתווכים תוכל להזמין הערכת שמאי. לאחר מכן, קבע יעדים ברורים. אם היית צריך לבחור, האם יותר חשוב לך למכור במהירות או להשיג את המחיר המכסימלי? האם אתה חושב שהמחיר שהציע המתווך הוא סביר? כמה אתה היית מוכן לשלם עבור הבית אילו אתה היית הקונה? מישהו אחר -- שכן, חבר או קרוב משפחה -- יכול להפנות את תשומת לבך ליתרונות או חסרונות שיש בבית שלך שלא חשבת עליהם. מסתכלים מהצד יוכלו לעזור לך להתחיל לחשוב על הבית כעל "סחורה" עם נקודות חיוביות ונקודות שליליות. אז תוכל להחליט על מחיר שאתה מרגיש שהוא תחרותי ועקבי עם מחירי בתים אחרים שנמכרו באזור.
עד כמה כדאי להיות גמיש במחיר המבוקש?
רוב הקונים משאירים מקום למשא ומתן כשהם מציעים הצעה על בית. ולכן, נדרשת מידה מסוימת של גמישות הן מצד הקונה והן מצד המוכר. בשעה שההחלטה היא בסופו של דבר שלך -- האם לקבל או לדחות הצעה כלשהי או להציע הצעה נגדית, ברוקר טוב יכול להיות לעזר רב לך בתהליך המשא ומתן. למעשה, משא ומתן הוא אחד הכישורים החשובים שמתווך יכול להציע לך. ככל שהמשא ומתן מתקדם -- בין בכתב, פנים מול פנים או דרך הטלפון -- המתווך שלך צריך לייעץ לך לגבי האופציות שלך במתן התשובה לכל הצעה מאת קונה. גם ללא ייעוץ כזה, שמירה על התנהגות רגועה ורציונלית במשך התהליך, שהוא לעתים ארוך ומייגע, יכניסו לכיסך מחיר גבוה בהרבה.
האם כדאי לשפץ את הבית לפני פרסומו?
כן, במידה משתנה, אלא אם כן ביתך הוא כמעט חדש, רוב הסיכויים שתרצה לעשות עבודות מסוימות על מנת להכין את הבית למכירה. סוג העבודות וכמות העבודה תלויים בעיקר במחיר המבוקש, הזמן שעומד לרשותך למכור, וכמובן, מצבו הנוכחי של הבית. אם אתה ממהר למכור, עשה את "הדברים הקטנים" שיגרמו לביתך להראות טוב יותר מבחוץ ומבפנים.
מהי "משיכה חיצונית", ואיך אוכל ליצור אותה?
"משיכה חיצונית" הוא מונח נפוץ בתחום הנדל"ן לכל מה שקונים פוטנציאליים יכולים לראות מהרחוב\מחוץ לבית שיגרום להם לרצות להיכנס פנימה ולראות. שיפור המשיכה החיצונית לוקח קצת זמן אך גם לא חייב להיות דבר יקר, ובלבד שתשמור על שני כללים: מסודר ונייטרלי. סדר וניקיון מוכרים. צבע חדש, גינה מסודרת, דשא קצוץ, צמחים בעציצים בכניסה -- כל אלה יגרמו למתעניינים לרצות לראות את שאר הבית. יד ביד עם סדר הולכת הניטראליות. אם אתה מתכוון לצבוע, השאר עם צבעים בהירים ונייטרליים. שמור על החצר ומרפסות נקיות מכלי עבודה ומצעצועי ילידם. זכור שכשמשפחה מסתכלת על בית הם מנסים לדמיין איך יראה הבית כשלהם. אתה רוצה לתת להם משטח ציור נקי ככל שניתן.
מה אני צריך לעשות כדי שהבית יראה טוב יותר? ראשית, דאג לכך שהבית יראה נקי ובעל מרחב ככל שניתן. זכור, אנשים עשויים להסתכל מאחורי הדלתות -- של הארונות, של החדרים, של שירותים ושל אמבטיות. לכן, הפטר מהבלגן. אחרי שניקית נסה לתקן פגמים קוסמטיים שראית. צבע חדרים שזקוקים לזה, החלף או תקן בלטות שבורות ושאר פגמים דומים. החלף ברזים ישנים, מנורות ישנות ואת הידיות של ארונות ומגירות המטבח. לבסוף, כפי שנעשה בחלק החיצוני של הבית, נסה להפוך את המחשבה שביתך יהיה הבית שלהם למחשבה קלה. פנה כמה שיותר ציוד מהקירות, ממדפים, ממשטחי עבודה. תן לקונים כמה שיותר מרחב לחלום. השתמש ברשימת התיוג של ERA - "להראות ולמכור" בעמוד הבא על מנת לקבל רעיונות ספציפיים לגרום לביתך להראות במיטבו. בנוסף, שאל את המתווך שלך לגבי חוברות וסרטי וידאו הניתנים בסניפי ERA למשל , חומרים אלה ניתנים בדרך כלל בחינם והם עוזרים מאוד לרוב בעלי הבתים.
האם כדאי להשקיע בשיפורים משמעותיים בבית לקראת המכירה?
ישנם מספר שיפורים שהם שימושיים כמעט לכל אחד והוכחו כמוסיפים ערך ו\או מזרזים את תהליך המכירה של בתים. שיפורים אלה כוללים הוספת מיזוג (מרכזי או מפוצל), בניית פטיו (בבתים פרטיים), הפיכת שטחים לחדרים שימושיים -- מקלט, ממ"ד, בייסמנט, שיפוצים קטנים במטבח ("עדכון" צבעים של ארונות, משטחים, וכד'), שיפורים במראה השירותים. שיפורים אשר בדרך כלל מכניסים פחות ממה שהם עלו והם בדרך כלל קשורים בטעמים אישיים, כגון הוספת אח, הוספת בר, בריכת שחיה, או הפיכת המוסך לחדר נוסף. האתגר בכל שיפור שמטרתו לעזור למכור את הבית הוא להחזיר את ההשקעה. תמיד קיים הסיכון בשיפור יתר של הבית -- כלומר, השקעת סכומי כסף יותר מאשר המחירים של דירות בשכונה יכולים לתמוך. אז כמה זה יותר מדי? משפצים מקצועיים מצאו שללא קשר לסכום ההשקעה בשיפור בית כלשהו, הסיכוי למכור את הבית ביותר מאשר 15% מעל מחיר האמצע (חציון) של הבתים האחרים בשכונה הוא נמוך מאוד. ממצא זה נכון בין אם השקעת 1,000$ או 50,000$ בשיפור. זו הסיבה שכדאי לשאול את דעתו של הברוקר לגבי הסיכוי של החזר ההשקעה כתוצאה משיפור לפני שאתה מתחיל בעבודה.
האם כדאי שאעשה את עבודת השיפוץ בעצמי?
אם יש לך הפנאי והיכולת, שיפורים של עשה-זאת-בעצמך הם מוצלחים ברוב המקרים בדברים פשוטים, ההבדל בין חובב מוכשר לבין מומחה הוא באיכות בזמן ובכסף. רצוי לוודא שאינך מנסה לעשות דברים שהם מעבר ליכולתך, זה בדרך כלל לא הזמן המתאים "ללימוד תוך כדי עבודה". אם אינך מיומן, עדיף לקרוא למומחה. עבודות גדולות הקשורות למערכות מכניות (חימום, חשמל, אינסטלציה, וכד') או עבודה שצריכה לעמוד בתקנים הן סיפור אחר. גם אם אתה "השיפוצניק" בבית דע בדיוק מה אתה עושה, זה לא רעיון טוב להתעסק בדברים שאתה לא יודע בדיוק כיצד לעשות. מאמציך יכולים לגרום לך להיות אחראי למשהו גדול יותר ממה שחשבת אם משהו מתקלקל אחרי המכירה.
האם אני אחראי לתיקונים אחרי שאני מוכר?
במקרים מסוימים. אם הבודק מטעם הקונה מגלה בעיות משמעותיות בביתך או במערכות המכניות בבית (חימום, חשמל, אינסטלציה, וכד'), הקונה עלול לדרוש להוריד את המחיר על בסיס העלות המשוערת של התיקונים. ולכן, גם אם תיקונים מסוימים לא יבוצעו אלא לאחר המכירה, אתה תשלם עליהם בפועל. ייתכן ששמעת על תביעות משפטיות שנבעו ממוכרים שלא חשפו בפני קונים בעיות מהותיות בבית לפני המכירה. זוהי סיבה לכך שכדאי לקבל את אישורו של הקונה בכתב לכך שהוא מודע לבעיות בבית, אם אכן יש כאלה.
איך אוכל להגיע אל הקונים הפוטנציאליים הנכונים?
היו זמנים שמכירת בית היה דבר פשוט. המתווך או אתה הייתם שמים מודעה בעיתון המקומי ומחכים. כמובן, מתווכים עדיין עושים את הדבר הזה -- אבל זה רחוק ממה שצריך לעשות. כיום, אנשים עוברים למקומות רחוקים יותר ובתדירות גבוהה יותר ממה שהיה בעבר. התוצאה היא שקבוצת הקונים הפוטנציאליים של ביתך היא גדולה יותר ומפוזרת יותר מבעבר והתחרות קשה.
מתווכים הגיבו בפיתוח טכניקות מתוחכמות למציאת קונים אפשריים, במציאת דרכים להגיע אל קונים אלה ובמציאת דרכים לשכנע אותם לקנות בית מסוים ולא אחר. העובדה היא, שכל הנושאים שדנו בהם עד כה, מתימחור לשיפורים בבית, מ"ניתוח שוק תחרותי" ועד לפרסום, כל אלה הם חלק מתהליך השיווק שמתחיל כשאתה מחליט לעבוד עם מתווך.
עד כמה חשוב הפרסום?
הפרסום נשאר אחד המרכיבים החשובים בתהליך השיווק. אבל שוב, זה לא פשוט כפי שזה היה בעבר, לפחות לא בידיו של מתווך טוב. רבים לא מבינים עד כמה הפרסום יכול להיות יקר -- עמוד פרסומות אחד בעיתון מקומי עולה אלפי שקלים. למרות זאת, עלות התועלת במודעה כזו היא גדולה יותר מאשר בפרסום מודעת 8 עד 12 מילים שאתה היית מפרסם אילו פרסמת לבד. הסיבה לכך: מודעת המילים שלך מחייבת קונה פוטנציאלי למצוא אותה בין עשרות ומאות הפרסומות האחרות ולגרום לקונה להתרשם מספיק מהכתוב על מנת לצלצל אליך. לעומת זאת, מודעות של מתווך הן בדרך כלל גדולות יותר ומטרתן "למצוא את הקונה" -- בעזרת הגודל, העימוד, התיאורים המקצועיים והעובדה שיש במודעה יותר מבית אחד. איך ההוספה של בתים אחרים עוזרת לך? כוחם של מספרים, בפשטות. פחות מ - 5% מהקונים רוכשים את הבית הראשון אליו הם מתקשרים. כשהם מתקשרים למתווך בהמשך למודעה שהוא פרסם, לעומת זאת, סביר להניח שיראו להם מספר בתים דומים לזה שלגביו הם התקשרו ואותו היו מעונינים לראות. וזה רק פרסום בעיתון המקומי. מתווכים כיום, במיוחד הרשתות הגדולות, משתמשים בשיטות פרסום וחשיפה נוספות כולל רדיו, דיוור ישיר, אינטרנט, מגזינים, חוברות מיוחדות לפרסום נדל"ן.
מה אנו יכולים לצפות "מבית פתוח"?
כלי נוסף בתהליך השיווק הוא ה"בית הפתוח", אש ר מאפשר לקונים פוטנציאליים הזדמנות לראות בתים באווירה רגועה ובנחותה.
לאור זאת אין לצפות ליצירת מכירה, לפחות לא באופן ישיר. מה שכן ניתן לצפות לו זו תנועה, וטלפונים אל המתווך בימים שלאחר מכן לצורך קביעת מועד לראות את הבית באופן פרטי. בית פתוח הוא תמיד בעל ערך, גם אם מופיעים מעט אנשים. מצב כזה יכול לאותת שהמחיר הוא גבוה מדי; הוא גם עשוי לעודד אותך לשפר את המשיכה החיצונית של הבית ,מתווכים בד"כ מקיימים בית פתוח למתווכים אחרים זמן קצר לאחר שהם מקבלים בית לטיפולם הבלעדי. אירוע זה, שנערך בד"כ באמצע השבוע, כשלאנשי נדל"ן יש יותר זמן פנוי, הוא חשוב מאוד בתהליך השיווק של הבית. ככל שיותר אנשי מקצוע יראו את הבית כך יגדלו הסיכויים להגיע אל יותר לקוחות.
האם כדאי שנשתדל לא להיות בבית כשמראים אותו?
כדאי מאוד לא להיות בבית בזמן שהמתווך מקיים בית פתוח; הדבר נכון גם למקרים בהם מראים את הבית בפעם הראשונה לקונים פוטנציאליים. בישראל תפישה זו היא חדשה אך בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט נוהגים כך בדרך כלל. הסיבה העיקרית לכך היא שאנשים מרגישים לא בנוח לדבר ולשאול שאלות בפני הבעלים הנוכחיים. אתה רוצה שהם ירגישו חופשיים לדמיין את הבית שלך כ"בית חלומותיהם". בנוסף, אתה לא רוצה שהתנהגות שלך או של ילדיך יגרמו להם להרגיש שהם מפריעים ואז הם לא יצליחו להשלים את התמונה.
מי בעצם מוכר את הבית ברוקר או מתווך?
שניהם. על פי חוק המתווכים מ 1996: מתווך הינו אדם בעל רשיון לתיווך, שנדרש לעבור בחינה לצורך קבלת הרשיון. המונח ברוקר הוא בעל משמעות מסוימת בארה"ב ובישראל פירושו "מנהל משרד תיווך שבו עובדים מתווכים".
האם המתווך שלי יהיה נוכח בעת ה"סגירה"?
אם תרצו. למרות שאין דרישה בחוק להמצאות המתווך בעת הסגירה המתווך בהחלט עשוי להביא תועלת ולעזור ברגעים ובסוגיות בעייתיות שעלולות להתעורר. זאת, גם לאור העובדה שעל פי חוק המתווכים אסור למתווך לערוך ולסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין, וכן אסור למתווך לייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה. מתווכים טובים גם עוזרים במיוחד מספר ימים לפני הסגירה. הם יעזרו לך להתכונן ע"י כך שיתנו לך רשימה של כל המשימות שיש לבצע ויסבירו לך מה יידרש ממך בכל שלב.
מה גורם למתווך להיות יעיל?
אנחנו חושבים שהדרכה טובה וניסיון הם הגורמים לכך שמתווך יהיה הטוב ביותר. אבל האמת היא שלא כל מתווך מתאים לכל מוכר. ולכן אנו מציעים שתשתמש בנוסחה הפשוטה הבאה על מנת להחליט אם מתווך מסוים מתאים לך: יכולת + נוחות = בטחון יכולת: כשתפגוש את המתווכים לראשונה הם יעשו את מיטב המאמצים להראות לך שיש להם מה שדרוש על מנת למכור את ביתך. אתה יכול לצפות לראות תעודות על הכשרה, הצלחות בעבר, מכתבי המלצה וכו'. חפש הוכחות לכך שהרקע שלהם מתאים לצרכים שלך -- מישהו שהתעסק בעבר עם בתים בתחום המחירים של ביתך, עדיף בשכונה שלך. נוחות: החשיבות שיש לכך שאתה מרגיש נוח עם המתווך היא עצומה. אתה תעבוד עם אדם זה על בסיס יומיומי, אולי במשך חודשים, בתקופה שהיא מלאת אתגרים לך ולמשפחתך. בהחלט ייתכן שהמתווך יהפוך לידיד המשפחה ויחלוק אתכם את הלחץ, הציפייה, התסכול ולבסוף השמחה במכירת הבית. נדרש שילוב של שני המאפיינים הללו על מנת להשרות את השקט הנפשי שבעל הבית צריך להרגיש במשך תהליך המכירה. זה דבר שכל מתווך מטעם ERA שואף אליו. "בדיוק העזרה שתצפה לקבל מחבר" ("JUST THE KIND OF HELP YOU'D EXPECT FROM A FRIEND") היא יותר מסיסמה. זו הדרך בה אנו עושים עסקים.
איך אמצא ברוקר \ יועץ נדל"ן \ מתווך שמתאים לי?
מקום טוב להתחיל הוא לשאול אנשים שאתם סומכים עליהם. דרך אחרת למציאת מתווך שמתאים למכור את ביתך היא על פי מודעות בעיתונים או בפרסומים אחרים.
הברוקרים של ERA מונחים ומודרכים על פי שיטות ונורמות אתיקה המחייבות חברה בינלאומית כ ERA והם ישמחו להציע להסביר לך ללא כל התחייבות את שיטות עבודתם ואת הסיבות המביאות לכך ששיטות אלו מביאות את המכירה לכדי סיום.
מהם היתרונות במתן בלעדיות בייצוג לצורך מכירה למתווך\ברוקר?
התשובה היא תמריץ -- הבלעדיות נותנת למתווך את ההגנה לה הוא זקוק על מנת לדעת שזמנו ומאמציו יהיו מקסימלים ולא יהיו לחינם. זו למשל הסיבה העיקרית שרוב עסקאות הנדל"ן למגורים בחו"ל ובארצות הברית בפרט נעשות בתנאים של בלעדיות.
תהליך המכירה של נכס מחייב חשיפה מרבית של הנכס, חובתו המקצועית של ברוקר
היא לפעול כך שפוטנציאל המחיר של הנכס ימומש עד תום, דבר שניתן לעשותו רק כאשר החשיפה של הנכס אינה מוגבלת (למשל בהגבלה חשיפת פרטי הנכס), כאשר נכס נלקח ללא בלעדיות התוצאה המעשית היא שהמתווך נקלע לקונפליקט שמונע ממנו חשיפת פרטים של הנכס ובכך נפגעת פעילותו להשגת מכירה.
מתן הבלעדיות לברוקר מאפשרת ניהול המכירה בצורה מכובדת שמונעת בנאליזציה של הנכס בשוק בגלל שכל מתווך מציע את הנכס ללא מוטיבציה אמיתית למוכרו.
חובתו של הברוקר המקבל בלעדיות בייצוג הנכס לצורך מכירה לשלב את המשרדים האחרים ברשת בתהליך המכירה, ולהציע את הנכס למשרדים אחרים העובדים באזור באופן מכובד ומחייב ורק למשרדים הראויים לכך בגלל סגנון ודרך עבודתם.
גיוסו של יועץ נדל"ן של חברת ERA לתהליך מכירת הנכס מיועד להביא לכך שמוכר הנכס ימצה את האפשרות לקבל מחיר מקסימלי לנכס, שהמכירה תתבצע בלוח הזמנים הרצוי והמבוקש על ידי המוכר, ועל מנת שהעסקה תהיה "חלקה" ולא תסתבך שלא לצורך (ובקיצור בלי כאב ראש...)
מה אם המתווך שלי לא "עובד"?
מלבד אחוז העמלה, הדבר החשוב ביותר עליו אתה מנהל משא ומתן עם המתווך לפני חתימה הוא משך תקופת הבלעדיות. התקופות יכולות להשתנות, אך בדרך כלל לא מדובר בתקופה שהיא פחות משלושה חודשים ויותר משנה. ומה עם אתה מרגיש לא מרוצה באמצע התקופה בה אתה בחוזה לתשעה חודשים? למרות שהסכם התווך הבלעדי הוא תקף מבחינה משפטית, חלק מהמתווכים מאפשרים לבעל הבית "דרך יציאה מההסכם" אם הוא לא מרוצה מהשירותים שהוא מקבל.המחויבות לשרות של ERA היא דוגמא לכך .
למה מומלץ לגייס את שרותיו של ברוקר של ERA?
כי זה יהיה כדאי למוכר הנכס בסופו של דבר.
ל ERA שירותים ייחודיים ובלעדיים, שיטת עבודה שהצליחה בעולם, הרבה ניסיון בשוק המקומי והעולמי -- ואלה רק חלק מהסיבות לכך שאין אף אחד שיכול למכור את ביתך ביעילות יותר מאשר הברוקר מטעם ERA. בנוסף, אנו באמת מעונינים לעזור להפוך את חווית המכירה של ביתך לקלה ופשוטה ככל האפשר. ולכן, גם אם אינך מעוניין לפרסם את ביתך כרגע...אם יש לך שאלות לגבי השוק באזורך, מגמות מחירים, כל מה שיכול להיות בתחום הנדל"ן כפי שהוא קשור אליך...צלצל למשרד ERA הקרוב אליך. זו "בדיוק העזרה שתצפה לקבל מחבר" ("JUST THE KIND OF HELP YOU'D EXPECT FROM A FRIEND") .
יום חמישי, 17 בפברואר 2011
בתים למכירה בקדימה-Real estate in Kadima
למכירה בקדימה במושבה בית בודד 4 חד' על 3/4 דונם במחיר של 3.4 מליון ש"ח בלבד
ERA lands - נדל"ן בכפר כבר 21 שנה
Tl:050-5746326
www.newhome4u.co.il
יום רביעי, 16 בפברואר 2011
Guide pratique de l'acquisition d'un bien immobilier en israel - Alexandre benezra
Guide pratique de l'acquisition d'un bien immobilier en israel - Alexandre benezra
ERA lands - your real estate agency in Israel
Tl: 972-50-5746326
www.newhome4u.co.il
ERA lands - your real estate agency in Israel
Tl: 972-50-5746326
www.newhome4u.co.il
יום שלישי, 15 בפברואר 2011
ynet גם אתם יכולים להעלות את ערך הדירה שלכם - כלכלה
ynet גם אתם יכולים להעלות את ערך הדירה שלכם - כלכלה
ERA lands - נדל"ן בכפר כבר 21 שנה
רשת נדל"ן בין לאומית בחמישים מדינות
מתמחים התיווך/שיוק בתי יוקרה ,קרקעות ומשקים חקלאים
בישובי ומושבי השרון ועמק חפר
www.newhome4u.co.il
ERA lands - always there for you
ERA lands - נדל"ן בכפר כבר 21 שנה
רשת נדל"ן בין לאומית בחמישים מדינות
מתמחים התיווך/שיוק בתי יוקרה ,קרקעות ומשקים חקלאים
בישובי ומושבי השרון ועמק חפר
www.newhome4u.co.il
ERA lands - always there for you
יום שישי, 4 בפברואר 2011
מצגות לנכסים בשיווק בלעדי !
שיווק נכסי נדל"ן מעל מיליון $ זו המומחיות שלנו כבר 21 שנה בארץ ובחו"ל לקהילות הישראלים החוזרים והיהודים שעושים עליה לארץ ישראל!
יום חמישי, 3 בפברואר 2011
יום שבת, 29 בינואר 2011
יום שישי, 21 בינואר 2011
יום שבת, 8 בינואר 2011
בכפר יונה בית למכירה בכינוס נכסים!
למכירה לקונה רציני ראשון בית בודד על 300 מטר מגרש במערב החדש בכפר יונה,בית יפה,מושקע בן 4 שנים בלבד ! מחיר שלא יחזור : במקום 2.4 מיליון ש"ח רק 1.850.000 ש"ח סופי ומוחלט כפוף לאישור בית המשפט.לתאום פגישה ביום שישי 14.01.11 בלבד יש לטלפן למשרדי 077-5305606 . 050-5746326 ב ה צ ל ח ה לכוווולם
יום ראשון, 2 בינואר 2011
בכפר יונה קוטג' מושקע ביותר 5 חד'.
למכירה בלב הכפר בית יפה שמור ומושקע ביותר. 5 חדרים , 185/410,מפרט טכני עשיר ובמחיר של 2.150.000 ש"ח בלבד. לתאום ביקור בנכס נא להתקשר למשרדנו : 077-5305606 או לנייד 050-5746326...ושיהיה בהצלחה
הירשם ל-
רשומות (Atom)
הצטרף כמנוי ל-עדכוני נדל"ן ברשת התיווך העולמית ERA בשרון ועמק חפר
רשומות
כל התגובות