5 טיפים בקניית בית ראשון כפי שנהוג בשוק הנדל"ן בארה"ב

Buying a home is not a discrete event; it's a process - a sequence of events that happens over time, sometimes over as long as several months or even years! While general guides to buying a home are a dime a dozen, I'm excited to share with you some insider secrets you may not have heard elsewhere - one for each stage involved in buying a home. Here's to helping you make the best decisions at every phase of your homebuying process!

Stage One: Deciding Whether It's The Right Time to Buy.
Insider Secret: The market is the least important factor you should consider when deciding whether and when to buy a home.
Why: Everyone knows affordability is at an all-time high. Home prices are low, and so are interest rates. But trying to time the market is a fool's errand; many who get caught up in that game of trying to make sure they buy at the absolute bottom will end up losing out on very, very favorable conditions.

Beyond that, the most important considerations when deciding whether and when you should buy a home are personal, not market driven. On today's market, it only makes sense to buy a place if it's going to be sustainable and work for you for at least the next 4-5 years [if your town's real estate market has been fairly recession-proof] or 7-10 years [if the housing/foreclosure crisis has hit your area pretty hard].

Against this "smart holding period" backdrop, smart buyers decide to buy when it makes sense for:

their life plans (i.e., they are comfortable making the commitment to live in the same town, and the commitment to )
their family plans (i.e., whether they plan to get married, have children or empty their nest in the time they plan to own the home - and the implications of these plans on their space needs and location priorities)
their career plans (including, but not limited to: whether they have job or income security, whether they feel they will be working in the same area for the foreseeable future, and whether they want to work less or start their own business in the months or years to come)
their financial plans (including foreseeable changes in income and expenses, e.g., kids going to college or making partner at the firm).

Stage Two: Getting Pre-Approved.
Insider Secret: Working with a mortgage broker referred by your real estate broker or agent may save you money.
Why: Bolstered by the real-life stories of a couple of bad apples, TV pundits and some consumer advocates have spun the tale of a real estate industry cartel, whereby sinister agents hook unsuspecting buyers up with shady mortgage brokers, who place them in crappy loans and kick back some bucks to the agent. I'm here to tell you, in my experience, the opposite is true the vast majority of the time.

When you work with a mortgage broker who has a strong track record of helping your real estate agent's clients out, you end up in a best of all worlds situation, nine times out of ten. First off, your agent will take you much more seriously once a mortgage broker they know and trust has run your credit, checked your income and approved you for a loan, as well as communicated with your real estate pro about your qualifications and what you can afford. Secondly, your agent can help you communicate with your mortgage broker, sometimes helping get past appraisal glitches or facilitating other workarounds, as they come up. Third, you get the assurance of working with a mortgage pro who has been vetted and vouched for by someone you not only trust, but someone who can verify that the mortgage broker has the ability to get transactions closed in the timely manner required of today's real estate sales contract. Otherwise, you may end up working with a competent mortgage broker who has a great track record when it comes to refinancing, but can't keep up with the pace and common obstacles to getting a home financed in the context of a sale.

On top of that, sometimes the relationship can help you negotiate out of a couple of line item loan fees (if your particular mortgage rep has the power to get them down at all), if push comes to shove and cash is tight to close the deal. Assuming you are working with a real estate pro you really trust, working with a mortgage broker they trust can save you, rather than cost you, money.


Stage Three: House Hunting
Insider Secret: "Distressed" doesn't always equal "discounted" - in some cases, a "regular" sale can be a deeper deal.
Why: Short sales and foreclosures have grown to comprise roughly 30 percent of the homes sold on today's market, even higher in some areas. The average sale price of foreclosed homes was 32% lower than the average sale price of non-foreclosed homes, at last count. However, it's not always the case that foreclosed homes or short sales - homes which are being sold for less than what the seller owes on their mortgage(s) - offer the buyer a fabulous discount.

Mortgage servicers and asset managers who make decisions about distressed properties are on the hook to their investors to recoup as close as possible to the current fair market value of every home they sell. Some banks even have a general rule of rejecting offers more than 10 percent or so below the home's list price, preferring instead to reduce the price by that amount and put the home back on the open market to see if any new buyers are activated by the price reduction to make an offer better than the lowball offer that was initially put on the table. On short sales, the bank is trying to get as close as possible to recovering what the seller owes - and may or may not be concerned with what the fair market value of the home is. (Nine times out of ten, there will be a big gap between fair market value and the seller's outstanding mortgage balance. If there wasn't, the seller wouldn't need to do a short sale!)

With so many distressed properties and homes with depressed values on the market, in many areas, the individual, non-distressed home sellers who are putting their homes up for sale right now are those who are very motivated to sell. Further, they are more likely to be flexible with you on everything that is negotiable, from contingency and escrow periods, to price, to repairs and included items.

Also, individual sellers can be emotionally motivated to sell to move on with their lives, get into their bigger (or smaller) house, or move on to their next job; banks, on the other hand, aren't people (!), so lack that emotional sense of urgency to get the properties sold, no matter how urgently you may think they should be trying to get rid of the foreclosed properties they own. (If you've heard the old advice that banks don't want to be in the home-owning business, I can tell you this. That is true, in a very general sense, but now they are and will be - for a long time to come. They have no emotions, have no urgent need to sell or move, and are not willing to give houses away at pennies on the dollar to get out of it, no matter what those infomercial folks say.)

Long story short: you can sometimes negotiate a better deal with an individual seller on a "regular" sale than with a bank on a distressed home sale. So, don't limit your house hunt to foreclosures and short sales, if you're looking for a good deal on your home.

Stage Four: Negotiations
Insider Secret: Your family and friends can cause you to lose your dream home.
Why: With so much information on the web and the news every day about the recession and the buyer's market, everyone seems to be an armchair economist/real estate savant. But much of that news is national and based on medians, averages and trends. That is, it might not necessarily apply to every home on the market in every city, and more importantly, it might have nothing to do with "your" particular home.

When I was a little girl, my best friend's grandfather would very carefully hand each of us a quarter, always doling it out with the sage admonition: "Don't spend it all in one place." We'd always smile, look at each other, then go ask our Moms for ten bucks apiece. In the same vein, people who are not currently in the market for a home have no idea what an individual home should "go for." If you tell your parents, church pals, or colleagues at work the blow-by-blow details of your offer, counteroffers, etc., you should expect to hear things like, "Oh, you're paying way too much!", "I think you should push them down another $10K," or "You know, you're in a better bargaining position than that." And sometimes, taking that sort of advice will end up blowing your deal. Work with your trusty real estate broker or agent to develop a smart strategy - with their experience in your local market - about what price and terms to offer. Then keep working with them to manage and maintain realistic expectations as you proceed through negotiating the contract to buy your home.

Stage Five: Escrow, Inspections and Underwriting
Insider Secret: It's critical that you attend your home inspections.
Why: When it comes to inspections, many first-time buyers expect that a home will either pass or fail. Except in a few jurisdictions where the government imposes certain condition requirements for a home to be sold, the home inspection is more about educating you, the buyer, as to the details and nuances of the home's condition than about seeing if the place hits a particular target for "good" or "bad" condition.

Home inspectors don't just look for things that need fixing, they also look to understand the home's systems and features, as well as to point out areas that will require your ongoing maintenance, highlight emergency shutoffs and other need-to-knows, and indicating where you should have specialists further inspect items of concern. Many home inspectors create vivid, detailed electronic reports - some, complete with color photos. But that's not enough!

If you're physically onsite at the home during the inspections, the inspector can physically show you the shutoffs for water, gas and electric - and how to use them. They can also point out, in person, any things that need repair, and give you some tips for maintaining the place in tip-top shape. Also, in many states, the general home inspector is legally prohibited (vs. the pest, roof or other "specialty" inspectors) from issuing a written quote or bid for repairs, to avoid a conflict of interest where they'd try to fabricate flaws in the home to get the repair job. However, the repair costs are one of the most important things a smart buyer wants to know!

If you show up, many inspectors will give you a rough range it would cost you to do various repairs, or otherwise indicate to you whether the needed repairs are "big deal" or "$10 home improvement store" fixes; some will even give you a few references to contractors they trust.

All around, you'll get much more of the detailed information you need to know whether and how to move forward with the transaction if you should up in person to the home inspections, rather than just waiting for a copy of the report to come to your email.

קבוצות רכישה בשרון לקרקעות בהליכי הפשרה

קיץ 2009: קבוצות רכישה
רשות המיסים והתאחדות הקבלנים יכולות רק להביט ולקנא: מחירי הדירות המאמירים, החשש מאיתנות הקבלנים, התמקצעות הגופים המארגנים והרצון להשתתף בעסקה עם רווח מהיר החזירו את קבוצות הרכישה חזק לתמונה; חברת אזורים הבינה השבוע ש״אם אי אפשר להכות בהן, מוטב להצטרף אליהן״
רק לפני כשנה וחצי הסבירו מיטב המומחים כי הקיץ הקץ על תופעת קבוצות הרכישה בענף הנדל"ן. מלחמתם של היזמים באלה שבוחרים מסלול עוקף קבלן נחלה הצלחה מרשימה: בתחילת 2007 נכנסו לתוקף תקנות מס הכנסה, בהן נקבע, בין היתר, כי עסקות בין בעלי קרקע לבין קבוצת רוכשים שהתארגנה באמצעות "גורם מארגן" מחייבות דיווח מיידי לרשות המסים. הרשות הבטיחה לבחון את היקף הכוח המסור לגורם המארגן ואת מידת מעורבותו, על מנת לקבוע את מעמדו בעסקה ואת השלכות המס הנובעות מכך. ההנחה הייתה, שללא הטבות המס המשמעותיות, ועם הצל הכבד שמטילה רשות המיסים, יחזרו היזמים לכבוש את שוק היד ראשונה.

קבוצת מיקוד
אולם השבועות האחרונים מוכיחים למעלה מכל ספק כי קבוצות הרכישה כאן והן הפכו לגורם משמעותי מאי פעם. על פי הערכות, כשליש מהפרויקטים למגורים בישראל מתבצעים כיום על ידי הקבוצות. ביום רביעי האחרון הודיעה חברת אזורים על חבירתה ל"עיר החדשה", קבוצת הרוכשים שאספה 1,800 אנשי שוק ההון והייטק כדי להתמודד במכרז השוק הסיטונאי בתל אביב. רק בתחילת יוני בכריזה אזורים על חוסר כוונתה להשתתף במכרז, אולם לפתע כעת אמר מנכ"לה, מתי דב, כי ההתקשרות לקבוצת העיר החדשה וההערכה כי "החברה תצליח להגיע למכירה מוקדמת של רוב יחידות הדיור בפרויקט, תקטין את הסיכון, את עלויות המימון ואת מחירי הביצוע". וזו רק דוגמה אחת. לפני פחות משבועיים קבוצת רכישה רכשה את הקרקע להקמת 168 יח"ד במגדל הגבוה ביותר בפארק צמרת בת"א, תמורת 205 מיליון שקל. עסקה זו באה לאחר התפוצצות העסקה הקודמת של בעלי הקרקע מאוגוסט 2007, שסיכמו אז למכור אותה לחברה ציבורית. להערכת גורמים בשוק, החברות היזמיות החלו לפחוד מפני עלויות הבנייה שהלכו והתעצמו וחששו מפני כניסה לפרויקטים יקרים לאור מצב השוק. שני מגדלים נוספים שכבר בבנייה בפארק צמרת נבנו גם הם על ידי קבוצות רכישה (W ומנהטן). קבוצת רכישה ענקית מתארגנת בימים אלה גם במכרז של מינהל מקרקעי ישראל שינעל באמצע אוגוסט ל-400 דונם בצומת קסם הסמוך לראש העין, לבניית 1,072 יח"ד ו-210 אלף מ"ר מסחרי. לפני שבוע נודע גם על קבוצת רכישה המורכבת מאנשי עסקים, יזמי נדל"ן ויהלומנים, שחתמה על הסכם לרכישת קרקע באזור התעשייה החדש ברעננה, לבניית 12 קומות של משרדים. בנוסף, בשבועות האחרונים גם דווח על קבוצת רכישה, בה חברים לא מעט יהודים זרים, שתקים מגדל בן 25 קומות ו-90 יח"ד בשכונת נווה יהושע ברמת גן, כמה מאות מטרים ממגדל של קבוצת רכישה אחרת, המורכבת מטייסים ומבני משפחותיהם. בתחילת יולי פורסם כי קבוצת רופאים תקים מגדל מפואר בן 11 קומות בסמוך לחוף מציצים בתל אביב, ואי אפשר לשכוח גם את מגדל ההייטקיסטים שמוקם בשדרות ההשכלה בעיר.
עו"ד מאיר מזרחי, המלווה קבוצות רכישה, מסביר את הפריחה של העסקאות הגדולות שנעשות במסגרת קבוצות הבנייה (המינוח המועדף על מזרחי) בהתמקצעות האנשים שמרכיבים אותן, המנגנון שהפך למשומן יותר וזמינות של גופים שעוזרים לנהל את התהליך במיומנות. "נצבר ידע וניסיון. יש בניינים של קבוצות בנייה שהסתיימו בהצלחה, וזה כבר לא משהו עם סיכון. אם פעם הייתה טענה שבקבוצות בנייה יש סיכון כי אין ערבות חוק מכר, אז התברר שגם אצל הקבלנים, כמו חפציבה, יש בעיות, אז עדיף כבר ללכת לקבוצות בנייה ולחסוך", אומר מזרחי. מזרחי אומר שלהולכים בדרך המלך יש סיכוי טוב לעבור בשלום את רשויות המס. "הן לא באות להילחם בתופעה, אלא בקבלנים שמוכרים דירות במסווה של קבוצות בנייה". גם רשות המסים מצידה מסרה בתגובה לפניית "גלובס" כי המונח "קבוצות רכישה" טומן בחובו שני סוגים של עסקאות. "האחת מקובלת על רשות המסים והאחרת, אותה רואה הרשות כ"עסקה מפוצלת", איננה מקובלת. אין "הכרזת מלחמה" של רשות המסים על קבוצות רכישה לשמן, אלא כל מקרה כזה נבדק לגופו. לשם הבדיקה וההבחנה בין קבוצות לגיטימיות לבין עסקאות מפוצלות, הותקנו תקנות הדיווח שמטרתן לשים את הזרקור על עסקאות אלה. מקום בו תוכיח רשות המסים כי מדובר בעסקה מפוצלת, כלומר שהגורם המתווך רכש את המקרקעין ומכר דירות, תטופל העסקה בהתאם להוראות החוק".

קבוצת תמיכה
בנקאי בכיר בבנק המתמחה בתחום אומר כי התחושה כאילו מספר קבוצות הרכישה עלתה לאחרונה אינה לגמרי נכונה ומדובר בתופעה לאורך זמן. גם הוא מדבר על התמקצעות, כשתחום הקבוצות מחולק לשני סוגים מרכזיים: בעלי קרקע היסטורית שמחליטים לבנות ביחד, או קבוצת אנשים שמתאחדים אד-הוק. "בעבר בעלי קרקע כמעט ולא בנו לבד, אלא בעסקאות קומבינציה. היום ניתן לעשות תכנון מס ולבנות והרבה בעלי קרקע מנסים ראשית לנסות ולבנות בעצמם. הסוג השני נובע מהמחירים הגבוהים הקיימים כיום, וכך יש יכולת להיכנס לאזורים יקרים במחירים נוחים יותר". הבנקים נותנים מסגרות ליווי לקבוצות שמטרתן להבטיח להביא את הקבוצה לגמר הפרויקט. "יש מספר גדול מאוד של יחידות דיור במסגרת הקבוצות שמלוות על ידי הבנקים השונים, לא פחות מהליווי הפיננסי של יזמים בעבר. רוב העסקאות הם עסקאות קטנות, של 5-40 יח"ד, וככאלה הן לא מגיעות לעיתון. אם בעבר כיחיד הייתי חושש לרכוש נכס בקבוצת רכישה, היום יש לי ליווי בנקאי ומסגרת בנקאית שנותנת מימון ובוחנת את העסקה, חברת ניהול שדואגת לקידום הפרויקט ומפקח חיצוני שאחראי על שחרור הכספים לקבלן המבצע לפי ההתקדמות. אמנם אין הבטחה למחיר, אבל למדנו שגם אצל היזמים, לאור ההצמדה למדד תשומות הבנייה, אין הבטחה שכזאת", מדגיש הבכיר הבנקאי. לדבריו, האזורים בהם נפוצות הקבוצות הן אזורי ביקוש, כמו הגוש הגדול בצפון תל אביב לצד אזורים עם פוטנציאל להתפתחות, כמו קרית אונו, כפר גנים בפתח תקווה, כפר סבא הירוקה, רמת גן, הוד השרון, רחובות ובעבר גם שדרות רוטשילד בת"א, לפני הבום הגדול. הבנק מכין את הסכם השיתוף המסדיר את כל מערכת היחסים לפיה עובדים הרוכשים והנציגות שלהם. "יש כאן אלטרנטיבה. הרווח הגדול של הקבלן מתחלק בין יחידים. הקבוצות לא מחפשות את החיסכון במיסוי אלא הוזלת עלויות. אני כיחיד הן כמשקיע והן כרוכש דירה, הייתי מעדיף ללכת במסגרת כזו". מזרחי מזכיר, כי החיסרון הגדול של קבוצת בנייה היא חוסר ודאות, כמה תעלה הדירה לבסוף במידה והעלויות קפצו וכן שאלת הבטוחות, כיצד מבטיחים שהכסף שלך מבטיח את הדירה. בפרויקטי ענק כמו השוק הסיטונאי (כ-1,800 חברים) או ראש העין (כ-1,100), צריך מארגנים מקצועיים שיבטיחו שאם חלק לא עומדים בתשלומים המערכת לא תקרוס. "כיום ניתן לקבל בקבוצות הערת אזהרה על הקרקע וליווי בנקאי. אין ודאות במחיר, אבל ברוב המקרים עומדים ביעדים וחוסכים את אותם 20%" (ראה מסגרת), אומר מזרחי. לדבריו, מאז פרסום התקנות של רשות המסים, הכלי של תכנון מס אגרסיבי נאכף בקפידה וכל המארגנים מקפידים מאוד לעמוד במטלות אלה, כמעט ללא חריגות, ורשויות המס משיגות תמונה מלאה. מזרחי אומר שהפתרון לפער בין היזם ובין קבוצות הרכישה יכול להיות רק בחקיקה, שתשווה את מצב המיסוי של הקבלן לקבוצה שבונה לעצמה. "צריך להקל עם היזם במס הרכישה ובמע"מ על רכישת קרקע. כיום קבלן לא יכול להתמודד במכרז עם 1,000 איש שרוכשים קרקע ומקבלים פטור ממס. היום, 30%-40% מסך העסקאות בקרקעות לבנייה במגורים נעשות דרך קבוצות רכישה, אז ממילא רשות המסים לא רואה את המס. צריך להשוות את המצב, אפילו כהוראת שעה. זה נכון כלכלית", מדגיש מזרחי. גם עו"ד אליעזר אשל, ראש מחלקת נדל"ן במשרד יורם ל. כהן, אשלגי, אשל ושות' ממליץ על קבוצות הרכישה. "במקרים כמו פארק צמרת, השוק הסיטונאי או ראש העין היקף העסקאות הללו הוא כל כך גדול, כך שלאור החשש לקחת סיכונים במחירים גבוהים, יש היגיון לקחת עסקאות ענק במסגרת קבוצות רכישה. העם רוצה דירות ופרויקטים, אבל אין כיום מספיק יזמים שלא יפחדו להרים עסקאות בהיקפים כאלה ובמחירים גבוהים", אומר אשל. "אם היזמים לא מספקים לציבור דירות, הוא מוצא את הפתרונות בקבוצת הרכישה. ברמת המחירים הגבוהה קשה ליזמים להתמודד על מחירים, וזה מגביר מחד את חוסר ההיענות והאמון של היזמים ברכישת הקרקע, ומאידך קבוצות הרכישה לא מתעסקות בספקולציה אלא פשוט רוכשות מגרש". עם זאת, אשל סובר שימי השיא וההיסטריה של קבוצות הרכישה היו לפני 4-5 שנים. לדבריו, עדיין הרוכש הממוצע מעדיף ללכת ליזם עם בטחונות, אבל היום לקונה הממוצע קשה יותר להגיע לדירה. ככלל, אשל והאחרים מתארים את הפרופיל של חברי הקבוצות כאקדמאים, בעלי הכנסה גבוהה מהממוצע, עם רמת תחכום גבוהה וכאלה שמסוגלים להתמודד עם הליך מורכב למדי, שאנשים "ממוצעים ומטה" לא היו נכנסים אליו. זאת לצד דרישה להון התחלתי ראשוני, וכמובן ידע וקשרים. עוה"ד יצחק חג'ג', ממשרד חג'ג', בוכניק, ויינשטיין ושות' המתמחה בנדל"ן, מלווה קבוצות רכישה רבות, בעיקר באזורי היוקרה בתל אביב. הוא גם חתום על קבוצת הרכישה האחרונה (והשלישית) בפארק צמרת. "זה הזמן לקבוצות. אני חושב שהזמנים הכי אטרקטיביים לקבוצות זה כאשר השוק מגמגם. קבוצות הרכישה פחות פוחדות מסיכון מאשר יזמים. הפיזור של הקבוצה מאוד מחושב, כשיזם רואה מגרש של מגדל והוא צריך לשים 50 מיליון דולר על קרקע זו עסקה מסוכנת. מצד שני, כשאתה מסתכל על פיזור של עסקה בין קבוצה גדולה של אנשים, בתנאים של שוק שאינו מחייך, זה מאפשר לקבוצה לקחת את העסקה בהרבה פחות סיכון, ואז המחירים גם נמוכים", אומר חג'ג'. "היום קבוצות הרכישה לוקחות את הסחורה ומצילות את השוק. ישנן חברות שחייבות למכור את הקרקע שלהן, חברות שבמידה ולא ישחררו מקרקעין לא יוכלו לפרוע את האג"ח. הקרקעות האלה עלו לחברות עשרות מיליוני דולר. הן רוצות לצאת ולחכות שהשוק יתבהר, והקבוצות מנצלות את השוק. העסקאות שנעשו בפארק צמרת נמכרו במחיר הגיוני, כאשר לפני חצי שנה לא היה לזה סיכוי. מגדלי היוקרה מתקשים למכור, ומחירי הקרקעות שלהם התמתנו". חג'ג' חושב גם הוא שהקבוצות ה"מסודרות" נותנות כיום הערכות סבירות על המחיר הסופי. "באזורי ביקוש שיש בהם היצע קרקעות גדול החיסכון מגיע ל-20%-25%. צפון תל אביב אין היצע וצריך לעשות עסקאות מהר ושם ההפרש מהמחיר היזמי קטן משמעותית", אומר חג'ג'.

קבוצת סיכון
אולם יש גם מי שהורס קצת את החגיגה הקבוצתית. השמאי אהוד המאירי מזהיר מפני קנייה במסגרת קבוצת רכישה. "הקונים מתפתים להיכנס לעסקאות מסוג זה בגלל שהמחיר בד"כ נמוך בכ-20% ממחירי דירות או משרדים המשווקים ע"י חברות קבלניות יזמיות. אולם קיימת אפשרות לסיכון וסיבוך, שהופכים לעיתים את הפרמיה במחיר ללא מספיק אטרקטיבית". המאירי מונה מספר פרמטרים עם סיכון לאי ודאות המשפיעים על כדאיות העסקה. "המחיר המשולם עבור הקרקע המוצע על ידי מארגני הקבוצה הוא בדרך כלל גבוה בהרבה ממחירי השוק הקיימים. זה נובע מהרצון שלהם לזכות בכל מחיר, כי אחרת הם לא יראו את שכרם. בקנייה הקבוצתית הסיכונים נופלים על חברי הקבוצה ולא על המארגנים שמחליטים על מחיר הרכישה הסופי", אומר המאירי. גורם סיכון אחר הוא התכנון. בעוד שחברה יזמית משווקת פרויקט רק לאחר שיש ודאות מלאה לגבי תכנון הבניין, הרי שבבנייה קבוצתית, אומר המאירי, קיימים נעלמים רבים. המאירי סובר שקבלנים המבקשים מחירים גבוהים יותר מהמחיר שמתקבל בבנייה קבוצתית, דואגים לסטנדרט בנייה גבוה יותר. בנוסף, ברכישה קבוצתית מחיר הקרקע משולם מיידית, כשבאזורים אטרקטיביים מחירה עשוי להיות כ-50% מכלל עלות הפרויקט, בעוד ברכישה מקבלן משלם רוכש הדירה בשלב ראשון 15% בלבד מעלות הדירה, "וכך הפרמיה מקוזזת", מציין המאירי. **

העליון סיפק תמריץ נוסף
מאיר מזרחי, שכיהן בעבר כמנהל תחום מיסוי מקרקעין בנציבות מס הכנסה וכיועץ מס ללשכת שמאי המקרקעין, מציין כי פסק דין חדש של בית המשפט העליון, שפורסם לפני ימים ספורים, צפוי לגלם בתוכו יתרון נוסף למתארגנים בקבוצות.

פס"ד חמאיסי, שניתן בידי השופט יוסף אלון, תיקן את הלכת צרי של העליון שהייתה בתוקף במשך 5 שנים, ונבעה למעשה מטעות סופר בלשון החוק. אחד מסעיפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה נועד להסדיר הפטור מהיטל השבחה בעת מתן היתר לבנייה או הרחבת דירת מגורים, שנועדה לשמש את מחזיק הקרקע או קרובו. זאת, בתנאי שהשטח הכולל של הדירה, לאחר בנייתה או הרחבתה, אינו עולה על 120 מ"ר. בשל טעות סופר, פורש הסעיף כאילו הפטור נוגע רק בקרקע שכבר בנויה עליה הדירה ומבוקש להרחיבה או להרסה ולבנות אחרת תחתיה. פסק הדין החדש שלל את הפרשנות הלשונית כאילו מדובר רק בבניית "הרחבה". קביעה זו פותחת אפשרות לאדם פרטי(או קבוצת פרטיים) לקבל פטור מהיטל השבחה. להבדיל מקבלן, אם קבוצה בונה על קרקע וההשבחה או למשל הגדלת מספר הדירות מבוצעת אצלה, יש סיכוי שבעקבות פסה"ד החדש יתקבל פטור מהיטל ההשבחה . (הכתבה פורסמה בגלובס בתאריך 03/08/08 )


במשרדנו מנוהלות קבוצות קניה עבור

1. משקיעים לטווח ארוך בקרקעות חקלאיות בהליכי הפשרה בחדרה למגורים או מסחר ושירותים על כביש החוף
2. לרוכשים פרטיים בקרקע מאושרת לבנייה.לדירות 3-4-5 חד' ופנט' 4-6 חד' בבניין משוטף 5 קומות בגבעתיים.
3. לרוכשים פרטיים של קרקע חקלאית בהליך הפשרה מוסדי,לדירות גן/גג ו קוטג'ים בקדימה,אבן יהודה ותל מונד.

כיום כשהכסף בבנק לא נותן תשואה נאותה,הדרך הנכונה והחכמה היא השקעה סולידית ובטוחה בקרקע עם עתיד לרווחי הון גדולים בשינוי יעוד למגורים ו/או מסחר ושירותים !

גם עם תרצו למכור בעתיד את החלק היחסי שלכם בקרקע ? נימצא אנו תמיד קונה אחר שישמח להיכנס בנעליכם ותקבלו את כספכם במלואו ואף עם רווח הון מסוים בשל התקדמות בהליכי התכנון של הקרקע !

אין ספק שהשקעה סולידית ונבונה זו אינה ספקולטיבית כהשקעה במניות ומחיקת ערך של כספיך בשוק ההון.

הקרקע תמיד תישאר,ערכה בישראל תמיד עולה !

הקרקעות במרכז הארץ מוגבלות ביותר,שם גם מתרכזת עיקר האוכלוסייה הסוציו אקונומית הטובה ביותר.

נשמח לענות לכל שאלה בתחום הנדל"ן בישראל והשקעות בקבוצת קונים בטל' 077-5305606

E-mail: eralands@017.net.il
http://www.newhome4u.co.il/

ERA lands – always there for you
מרכז מסחרי בצורן טל' 077-5305606
רשת משרדי נדל"ן ב 50 מדינות בעולם