נחלות עשירים: כך זינקו המחירים במושבי השרון ועמק חפר

מאת דותן לוי ושי פאוזנר, תאריך פרסום, 24/10/2010 ב"כלכליסט"

מחיר הנחלות במושבים היקרים ביותר בשרון רשם קפיצה ל־5 מיליון דולר, אחרי שרבים מעשירי ישראל בחרו להתמקם בהם. כיום נעשות מעט מאוד עסקאות למכירת נחלות, אך מי שהפרוטה בכיסו ומחפש הזדמנויות, ייאלץ להתרחק אל המושבים שבמזרח עמק חפר

בית ינאי
נתחיל בבשורות הרעות. אם פנטזתם על שטח המיועד לבנייה, שיהיה גדול מחצי דונם ובמרחק של כשעה נסיעה מתל אביב, תצטרכו לגייס לא פחות מ־4 מיליון שקל - וגם אז סביר שתקבלו בית ישן שידרוש שיפוץ מיידי. הסכומים האגדיים מחזקים את אחד המשפטים המפורסמים של הסופר מארק טוויין, שחביבים במיוחד על סוכני הנדל"ן: "קנה אדמות, כבר לא מייצרים כאלה".מי שהיה חכם מספיק כדי לאמץ את האמרה הזאת כבר בשנות השמונים, רשם בדרך כלל רווח על הנייר של מאות אחוזים. יותר מכך, הוא או היא הרוויחו איכות חיים שכיום כמעט בלתי ניתנת להשגה. דוגמאות של עסקאות מוצלחות בשוק הזה יש בשפע. כך, למשל, שמאי המקרקעין נחמיה גנות, המתמחה בעסקאות בנחלות, מספר כי רכש בשנת 1977 משק במושב בורגתה בתמורה לכ־50 אלף דולר, לאחר שמכר דירה בנווה מונוסון בכ־25 אלף דולר. "הנחלה שרכשתי הייתה מושקעת", אומר גנות, "ולכן המחיר היה גבוה יחסית, פי שניים מהדירה שמכרתי. אבל באותם ימים היו אנשים שמכרו דירות ברחובות מבוקשים בנתניה ורכשו נחלה במושב באותו מחיר. לשם השוואה, במושב כפר חיים, שנחשב למעט יותר מבוקש באותם ימים, מכרו נחלות בכ־70 אלף דולר. כיום נמכרות נחלות במושב בורגתה במחירים של 5 מיליון שקל".לדברי אדריכל איתן גביש, מבעלי משרד "פורום אדריכלים", "במושבים יש כיום בנייה שיוזמות כמה קבוצות: הראשונה היא של בנים ממשיכים, השנייה של משפחות העוברות מהשכונות המבוססות בערי המרכז להרחבות, והשלישית היא של אנשי האלפיון העליון, שמאסו ביישובי היוקרה או בדירות הפאר בערים. תושבי השכונות החזקות כלכלית, שעוברים ברובם להרחבות, בונים בתים של 160–250 מ"ר, על קרקעות של חצי דונם בממוצע. עשירי הארץ רוכשים נחלות שלמות, ובונים בהן בתים של מאות מטרים רבועים - 600–700 מ"ר - עם חדרים גדולים מאוד". גביש נחשב לאחד האדריכלים הבולטים בתחום הבנייה החדשה במושבים. הוא מציין כי ישנם הבדלים בין המהגרים החדשים לבין הבנים הממשיכים במושבים, צאצאי משפחות שעסקו בחקלאות ומחזיקות משק. הבנים, לדבריו, "פועלים תחת הרבה מגבלות של מינהל מקרקעי ישראל, ובסופו של דבר בונים בתים של 60–200 מ"ר - קטנים יחסית לבתים הנבנים בשנים האחרונות במושבי המרכז". "המושבניקית" המפורסמת ביותר בעשור האחרון היא שרי אריסון, שרכשה נחלה בת 12 דונם במושב בני ציון, אך לצדה יש לא מעט בעלי ממון שזיהו את הפוטנציאל, ורכשו נכסים דומים כדי להפוך אותם לאחוזות פאר. כך, למשל, מוריס קאהן שרכש נחלה בבית ינאי, ובני גאון ז"ל שרכש נחלה במושב בית הלוי. לדברי נחמיה גנות, איש מרוכשי הנחלות של השנים האחרונות אינו חקלאי או התכוון לעסוק בכך. "לחקלאים אין הכסף לרכוש נחלות כאלה", הוא אומר.

מתווך המתמחה במשקים במושבים, אומר כי מפעם לפעם יש מישהו שמחפש שילוב של מגורים ועסק, לפעמים אפילו בחקלאות. "אבל גם אז מדובר באנשים מבוססים שלא עושים זאת כמקור הכנסה אלא בשביל הנפש", הוא מוסיף. "לדוגמה, יש רוכשים ששתלו גפנים כדי לייצר יין ליקב הבוטיק שהקימו. אחרים, חובבי רכיבה, הקימו חוות סוסים".מחירי הנחלות קפצו במדרגות בכמה תקופות שונות. עד סוף שנות השמונים נמכרו נחלות במושבים שבין תל אביב לחדרה בסכומים של 50–100 אלף דולר. המחירים הנמוכים נבעו, בין השאר, מחששות כבדים מהחובות הכבדים שרבצו על האגודות השיתופיות ועל בעלי המשקים, שנאמדו ב־15.2 מיליארד שקל. בשנת 1992 אושר חוק גל להסדר חובות המושבים (על שם חבר הכנסת לשעבר גדליה גל ממפלגת העבודה), ובעלי נחלות החלו לממש נכסים.בין 1993 ל־1995 התרחשה קפיצה גדולה במחירים, ובשנת 2000 כבר הגיע מחירו של משק ממוצע ל־400–500 אלף דולר. מעליות המחירים נהנו כל המושבים, והיחס בין המחירים בהם למחירי דירות בערים נשמר עד היום. כך, את אותו המשק שרכש גנות בבורגתה ניתן יהיה לרכוש גם כיום במחיר של שתי דירות בעיר. מחיר משק חקלאי מתחיל כיום במיליון דולר, ויכול להגיע ל־5–6 מיליון דולר.במפתיע, ועד כמה שזה נשמע הזוי, ההזדמנויות של היום הן אותן נחלות שנמכרות במחירים של 4–5 מיליון שקל. "עסקת רכישת נחלה למי שיכול להרשות לעצמו היא עסקה משתלמת במונחים השוואתיים", אומר גנות. "על נחלה אפשר לבנות שני בתים בשטח כולל של 320 מ"ר, ואם מדובר בבעלי הנחלה המקוריים ונוצר רצף של שלושה דורות, אפשר להקים בית צמוד נוסף בשטח של כ־55 מ"ר. כך שבמקרים מסוימים, במחיר של 5 מיליון שקל אפשר לקבל שלושה בתים על שטח אדמה של כ־10 דונמים". למוכר, אגב, זה פחות משתלם, הודות לתשלומי מס גבוהים הנעים סביב 40% ממחיר המכירה. במושבי היוקרה כמו בני ציון, בצרה, רישפון ואודים נרשמו עליות מחירים חדות במיוחד, שהתאפשרו בזכות הרחבות מוצלחות, נגישות טובה לתל אביב, וכמובן רכישות של בעלי ממון שהקפיצו את המחירים. ברמת המאקרו השפיעו גם המחסור בקרקעות שהחריף בעקבות גיבוש תמ"א 35, שקבעה את שטחי היישובים והגבילה את המשך הבנייה צמודת הקרקע במרכז, וכן בג"ץ הקשת המזרחית, שהגביל את יכולת המושבים והקיבוצים לשנות את ייעוד הקרקעות החקלאיות."הרחבות המושבים כוללות ברוב המקרים מגרשים של חצי דונם בממוצע או קצת פחות, והבתים גדולים יותר מהבתים של הבנים הממשיכים במושב", אומר גביש. "רוב הרוכשים בהרחבות הם 'מהגרים' מרמת השרון, צהלה ושכונות מבוססות אחרות במרכז"."לפני 20 שנה לא היו הרחבות, היו בעיקר משקים שנרכשו לטובת איכות חיים", אמר ישראלסתם. "אלה היו אנשים עם אמצעים, אבל לא היית צריך להיות עשיר, אף שזה היה יקר יותר מדירה בעיר. מי שהייתה לו הכנסה סדירה יכול היה להרשות לעצמו לרכוש משק". אולם מזכיר המתווך כי הכניסה למשקים לא הייתה פשוטה כפי שנדמה: "מי שרכש אז משק נכנס ל'הארד קור' של אוכלוסיית החקלאים הוותיקים ודור המייסדים, וזה לא היה פשוט חברתית. מאז שהחלו ההרחבות זה חיזק את המושבים, והחזיר את חיי הקהילה והצעירים".

רוצים לנקר עינייםלאחר רכישת השטח מתחיל שלב הבנייה, ושם נתקל אדריכל גביש בהעדפות של המושבניקים החדשים. "האנשים שבונים את הנכסים במושבים מחפשים מרחב פתוח, קווים נקיים ובית מואר מאוד. המבוססים ועשירי האלפיון העליון מעדיפים להרוס את בתי הסוכנות הישנים שקיימים על השטח, אלא אם כן מדובר במבנה היסטורי יוצא דופן. בעת התכנון דורשים כל בעלי הבתים במושבים הקפדה על כך שהנוף יפנה אל תוך הבית, והם רואים חשיבות גדולה ליצירת הוויה משפחתית עם כמה שפחות הפרדה בין הילדים להורים. דגש רב ניתן גם לאירוח: ראיתי שולחנות אוכל ל־24 סועדים, כשגודל הסלון הוא רגיל לגמרי". לדברי גביש, כמעט בכל הבתים האלה, המטבח ופינות האוכל והטלוויזיה הם קומפלקס מופרד משאר המבנה. "אני נתקל הרבה באמרות כמו 'אנחנו לא רוצים שהילדים יסתגרו בחדרים'. אם יש בבית קומה שנייה, דורשים בעלי הבתים עלייה נוחה ככל האפשר. כשניתן, אנחנו מפצלים את מהלך העלייה, כך שלאורך המדרגות יש כמה מפלסים, כדי לא לעלות את כל המדרגות בבת אחת". ברוב המקרים, הלקוחות העשירים לא ירצו לחקות בתים אחרים, בעוד שהעשירים פחות נוטים להביא רעיונות שראו בחו"ל כדי ליישמם בבית שלהם. לדברי גביש, הבתים היקרים ביותר הם אלה שתוכננו כך שיש בהם אזור שטוח גדול ככל האפשר. הבנים הממשיכים שאינם עשירים, הוא מוסיף, דורשים במרבית המקרים חדר שינה גדול של 15–25 מ"ר, עם חדר ארונות ואמבטיה צמודים. הילד יקבל חדר של 10–12 מ"ר.בין השאר, יש כיום עלייה בולטת בהיקף הדרישות ה"ירוקות" של בעלי הבתים. "אנחנו לא מתכננים בתים 'ירוקים' לחלוטין, כי זאת בנייה יקרה מדי", אומר גביש, "אבל אנחנו בהחלט נוטים להגיע לבנייה של כ־80% מהבית על פי הסטנדרט הירוק: בידוד מקצועי מאוד, תאורה ואוורור שיחסכו חשמל, זיגוג כפול ועוד. כל האמצעים הללו יחד יכולים לחסוך כ־11% מהוצאות הבית השוטפות"."העשירים מאוד שבאים למושבים מחפשים לנצל את מקסימום שטח הבנייה האפשרי על פי חוק", מוסיף גביש. "אם צריך לאפיין את האוכלוסייה הזאת, אומר שמדובר באנשים שמחפשים סוג של פלצנות וניקור עיניים, אבל הבקשות שלהם תמיד יעסקו בניסיון למקסם את הנוחות. בין הדרישות ניתן למצוא למשל חדרי ארונות בגודל של דירות שיכון גדולות, בריכות שחייה גדולות של 18 על 7 מטרים, מערכות מיזוג אוויר מאוד חזקות, מקומות חניה רבים מאוד - לפעמים אפילו במספרים דו־ספרתיים - דרכי גישה רבות לכניסות שונות של הבית, ותוספות לשטח המגורים, שמותאמות לצוות העובדים כמו נהג, אופר, מנקה ומבשלת".